こんにちは。
あなぶきハウジングサービスの篠原です。
今回のテーマは、マンションを維持・管理するために必ず必要となる管理費や修繕積立金の滞納について、その対処法をご紹介したいと思います。
管理費等の滞納戸数割合について
本題の前に、マンションにおける滞納住戸はいったいどの位あるのでしょうか。
国土交通省「マンション総合調査」平成30年度のアンケートによると、24.6％のマンションで3ヶ月以上の滞納が発生しています。更に完成年次別では、築年数が古いマンションの方が滞納の割合が高くなる傾向があるとのことです。
国土交通省「マンション総合調査」（平成31年4月26日公表）より
滞納発生の防止対策について
管理費等の滞納は、起きてから対策を考えるより事前に発生を防ぎたいものです。
それでは、その具体策について二つほどご紹介します。
１．管理規約にペナルティ等を明記する（規約を改訂する）
防止対策としてまずは、「管理規約にペナルティとしての負担金徴収や駐車場があるマンションにおいては契約を解除すること等をしっかり明記しておくこと」です。以下、マンション標準管理規約を参照した条文例を記載します。
（管理規約の条文例）
・管理組合は、その未払金額について、年利〇％の遅延損害金と、違約金としての弁護士費
用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求できる。
・管理費等を滞納した場合は駐車場の使用契約を解除できる。
２．理事会決議で裁判を提起できるようにする
通常、裁判を起こす場合は総会の決議が必要となります。
しかし、臨時総会が必要であったり、次の通常総会まで待ったりしていては提起のタイミングを逃しかねません。
理事会の判断で裁判を提起できるように管理規約に以下の条文（マンション標準管理規約を参照）を入れることをお勧めします。
（管理規約の条文例）
・未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議により、訴訟その他法的措置を追行することができる。
滞納者への督促方法（手段）について
滞納発生から6か月経過までは管理会社へ委託しているケースが多いと思いますが、主な督促方法は以下の通りとなります。
①電話督促
滞納理由、入金予定の確認をおこなう
②督促状（文章による督促）
遅延損害金や法的手段も考慮していることを伝える
③訪問督促
支払い計画書などの書面を提出してもらう、理事役員との同席での訪問は効果が期待できる
④内容証明郵便
法的措置の際の証拠になる、弁護士名だと効果が期待できる
⑤法的措置
調停、支払督促、少額訴訟、通常訴訟をおこなう
当社の督促スキーム
督促方法についてはご理解いただけたと思いますが、それでは、どのタイミングでどの督促を行うことが有効なのでしょうか。
当社が基本的に行っている月別督促スキームをご紹介したいと思います。
1ヶ月 督促状（コンビニ振込用紙発行）の発行
※コンビニ振込用紙は毎月継続発行
2ヶ月
～5ヶ月 電話・訪問
※駐車場がある場合は契約解除
6ヶ月 内容証明郵便の発送
7ヶ月 法的措置の提案
最後に
ご存じの方も多いと思いますが、管理費等の滞納は5年で時効が成立します。このため、5年を経過した滞納金については免除されてしまいます。このように、最終期限は5年ということになりますが、結局のところ、管理会社と管理組合が重要な課題として根気よく解決に向けて活動するしか方法はないようにも感じます。
※時効の中断について
訴訟の提起、滞納者が滞納を承認している場合、滞納管理費等の一部を支払っている場合は時効の中断となります。
※他の関連したブログもご参照ください。
篠原準
埼玉県出身。2004年入社。
入社以来、一貫して分譲マンションの管理部門に従事しています。これまでマンション管理という仕事を通じてお客さまのお役に立ちたい、お客さまからの信頼を高めたいという思いで務めて参りました。今回はブログを通じて読者の皆様へ価値と感動をお届けしていきたいと思います。どうぞ宜しくお願いします！
保有資格：管理業務主任者、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
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