こんにちは！あなぶきハウジングサービスの福山（ふくやま）です。
さて、今回は『大規模修繕工事の資金不足が判明して現管理会社への不満が募り、管理会社変更の取組みを実行された管理組合様の実例』をもとに、当社の取組みなどをご紹介させていただきます。
修繕積立金不足は、どこのマンションでも深刻な問題です。是非、管理組合様の参考になればと思います。
１ お悩み事 ～よくあるご相談～
マンションでのお困り事 実際にあったご相談
マンションが建築されてから１７年が経過しましたが、数年前から管理費等を支払ってもらえず多額の滞納をされている方がいます。現管理会社に相談したところ、「今後の対応は理事会で検討してほしい」と回答があり、具体的な解決策の提案や積極的な督促を行っていただけません。
まずは理事会と滞納されている方との話し合いの場を設け、今後の支払い計画について協議しようと思いましたが、面談の申入れをしても何のお返事もいただけない状況です。
このままではどんどん滞納金が膨らみ、管理組合運営に影響が出るのではと心配しております。
また、２年前の大規模修繕工事で多額の出費があり、昨年度の総会で修繕積立金の増額が決議されるなど、今後益々お金が必要になります。一刻も早い解決を望んでおりますが、どうしたらよろしいでしょうか。
ここでポイントとなることは、
・管理費等の長期滞納
・今後も滞納金を回収できるかわからない
・回収できない場合、組合員が負担しなければならないのか
・管理会社によるサポート体制問題
の４つです。
２ 解決ポイント
入居して１０年から１５年を経過すると、徐々にそのマンションでの生活にも慣れ、緊張感が薄れてしまうせいか、当初はしっかりと守っていたルールもついつい破りがちになってしまう傾向があります。入金を忘れてしまっても、「来月でいいか」と軽く考えてしまい、ずるずると滞納金が増え、やがて長期間の滞納に繋がってしまうケースも少なくありません。その他にも、入居当時はまだ小さかったお子様が成長し、学費などの出費が増えることにより、管理費等が滞納しがちになることもあるようです。
以上のように滞納といっても様々なケースがありますので、まずは話し合いの場を設け、計画的な返済等について協議することが重要です。
早期回収
どのケースにも当てはまりますが、長期間滞納が続き、滞納額が高額になればなるほど、一括でお支払いいただくことが難しくなります。短期間の滞納でも速やかな督促活動を行い、早期回収に努めることが滞納問題を悪化させない為のポイントになります。
あなぶきハウジングサービスでは、滞納があった場合は１ヶ月目から、自社運営のあなぶきコールセンターからのお電話や書面送付、また訪問などによる督促業務を行っている他、長期滞納者には、内容証明郵便による督促を行いますので、滞納されている方が驚き、コンタクトが取れることもあります。
支払督促や少額訴訟
あなぶきハウジングサービスでは、滞納６ヶ月を超えた後も書面・電話・訪問などによる督促を実施させていただいておりますが、これだけ長期間の滞納になると通常の督促方法ではなかなか支払っていただけなく、話し合いなどの申入れに対しても対応いただけない状況となっています。
そのような場合には「支払督促」や「少額訴訟」など法的手続きによる督促が効果的です。
裁判所から書面が届くと、それまで話し合いすら応じていただけなかった方でも、すんなりと入金され、あっという間に解決に至ることも多々あります。
管理規約の規定によっては、法的手続きに要した費用を滞納された方に請求できるケースや、法的手続きを行う場合の要件が、「総会決議」「理事会決議」と異なることがありますので、事前に確認しておくことが重要です。
強制執行
訴訟を提起し勝訴判決を得ても管理費等の支払いがない場合、強制執行手続により滞納金の回収を検討する必要があります。方法としては「債権差押」（「口座差押」「給与差押」）「動産差押」（家財道具類）「不動産競売」などありますが、それぞれメリット・デメリットがありますので、専門家に相談のうえ適した対策を講じることが望ましいです。
３ あなぶきハウジングサービスでの取組み ～未収金督促業務～
健全な組合運営において、管理費等の滞納金の早期回収は重要な課題となります。当社では、顧問弁護士より、未収金の督促をはじめ、マンション内のトラブルについて法的アドバイスを受けています。
未収金を発生させないためには、初期段階での対応が重要となります。当社では、未収金が発生した場合、フロント担当及び専門部門（特別調査室）による「電話・督促状・訪問」等により、徹底した督促活動を行います。
※特別調査室
⇒ 難しい案件等を解決する専門部署です。警察ＯＢ・金融関係に精通した社員が在籍しております。
４ まとめ
近年、管理費等の滞納問題は増加傾向にあります。しかしながら、望んで滞納している方はおられないはずですので、早期に話し合いの場を設け、理事会・滞納されている方双方の立場にそった解決案を提案することが、早期解決のポイントであると考えています。
この他にも、マンション管理会社変更によって組合運営が改善した成功事例があります。ご興味のある方は是非下記のブログ記事もご一読ください。
2020年も残すところあと僅かになってきました。ブログを見ていただきました皆様、誠にありがとうございます。引続き、皆様にお役立ちができるご情報をお届けさせていただきますので、是非今後ともよろしくお願い申し上げます。
福山洵
賃貸アパート・マンションの建築営業や不動産の売買・賃貸の勤務を経て、入社以来、分譲マンションの管理変更についてのご相談を専門に担当しております。
営業担当エリアは、北部九州エリア（福岡県、佐賀県、大分県、長崎県）です。
様々な人との出会いを大切に、日々鋭意努力しております。
保有資格：宅地建物取引士
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