12月に入り寒さが厳しくなってきた今日この頃、おでんの季節がやってまいりました。
私はおでんが好きで自宅で作ったら、なぜか鍋３個分のおでんができてしまうあなぶきハウジングサービスの藤川です。

さて、今日は「賃貸マンションに住んでいる入居者様にいかに長く住んでいただくか（このことをテナントリテンションとも言います）」というテーマについてお話ししたいと思います。

なぜ長く住んで貰う必要があるのか？
入居者様に長く住んで貰うための３か条
まとめ

1. ・なぜ長く住んで貰う必要があるのか？
2. ・入居者様に長く住んで貰うための３か条
3. ・まとめ

・なぜ長く住んで貰う必要があるのか？

そもそもなぜ長く住んでいただかなければならないのか？
皆さんご存知の通り、人口ならびに世帯数はすでに減少の波に乗っています。
以前に比べ「持ち家派」ではなく、「賃貸派」という方も増えてきていますが、賃貸の需要自体は確実に減ってきます。
この流れの中、オーナー様としてやらなければならないことは、空室を埋めるための対策も勿論ですが、現在の入居者様に少しでも長く住んでいただいて、「空室を増やさない」という対策も必要になります。
当然、自然解約（転勤や単身物件の結婚など）等の、必ず解約につながる理由ついては避けようがありませんが、物件に対する不満や、他の物件との比較による解約はオーナー様の努力次第で避けることができます。
長く住んでいただくことによって、解約に伴う修繕費用や、新に入居者募集のための費用を先延ばしすることができ、結果的に賃貸マンション経営のコストを圧縮することができるのです。

・入居者様に長く住んで貰うための３か条

マンションのコンディションを整える

こちらの項目は主に共用部のコンディションを指します。
新規入居者様の募集時にも関わってきますが、現在住んでいる入居者様は、案内で見にきたお客様が気がつかないポイントも目につくようになります。
例えば、ゴミ置場の状態や、各階の共用廊下の清掃状況、電球の球切れ、自転車置き場の整理具合などです。この部分の状態が悪いと、生活している中で不快感を感じ、マンションの状態不良による不満が理由で解約が発生してしまいます。
対策としては、日常清掃や機械清掃、巡回の頻度を上げたり、ゴミの回収を塵芥業者にしたりする対策があります。

入居者様のニーズに応える

こちらの項目は、主に専有部内と、共用部の設備の陳腐化に関する項目です。
築年数が経過してくると、当然設備も古くなります。さらに時が経つにつれ、設備は建築当時のものより最近の設備の方が便利になります。
その結果、築年数の浅いマンションと比べた時に、見た目にも機能的にも劣ってしまいます。
最近では都市圏を除く大半のマンションは、家賃が下落傾向にありますので、長期間住んでいる入居者様の家賃と、近隣の築年数の浅いマンションとが同じ家賃ということも稀ではありません。
結果、当然条件のいいマンションへ引っ越しするといったケースが発生してしまうのです。
対策としては、最近の賃貸マンションのニーズ（ネット無料や防犯面の強化など）を把握し、早めに導入していくことで、自然解約以外の解約を抑制することができます。

契約更新の時に特典をつける

賃貸借契約は通常、入居者様（借主様）からの希望がなければ、家賃は下がることはありません。
結果、昨今の家賃下落傾向の中では、長く住んでいる入居者様（借主様）の方が高い家賃を払っている状況が起こります。
契約更新のタイミングで、そのことに気づいた入居者様（借主様）は、更新のタイミングで「契約期間満了の為」ということを理由に解約されることも少なくありません。
前述した通り、本来、長く住んでいただいている入居者様の方が、借主の解約に伴う修繕費用が軽減される為、オーナー様への貢献度は高くなり、長く住んでいただいている入居者様を大切にする必要があります。
その方法は、更新の案内のタイミングで、入居者様に喜んでいただけるサービス（設備の追加やエアコンや換気扇などの清掃等）を提供し、感謝の気持ちを伝えるとともに、引き続き契約を更新していただくきっかけ作りにします。
現在の入居者様に解約されて再度募集をするとなれば、当然最近のニーズに応えるための設備投資は必要となりますので、結果的には通常の設備投資費用と変わらないのです。

・まとめ

ここまでの文章を読んで、お気づきになった方も多いと思いますが、賃貸マンション経営は「貸してあげている」という時代の考え方では取り残されてしまいます。いかに「入居者様に快適に喜んで住んでいただけるか」を念頭において賃貸マンション経営を進めていかなければならない厳しい時代になっています。
皆様の賃貸マンション経営の参考になれば幸いです。

プロフィール
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藤川展行

あなぶきグループ　藤川　展行（ふじかわ　のぶゆき）
うどん県出身。穴吹カレッジを卒業後、２０歳で株式会社穴吹ハウジングサービスに入社。
カーテンや照明などの物品販売営業、室内リフォーム営業、マンションの大規模修繕（外壁改修）営業を経て、賃貸マンションの管理業務・新商品の開発に従事。県外への転勤の際に、自宅用に購入したマンションを貸し出しし、賃貸オーナーとしても奮闘中。。
プライベートでは、さぬきうどん研究会に入会し「さぬきうどん」について勉強しています。

保有資格：賃貸不動産経営管理士、上級相続支援コンサルタント、ＣＰＭ（米国不動産経営管理士）、ＣＣＩＭ（米国不動産投資顧問）、マンション維持修繕技術者、宅地建物取引士等