【窓ガラスって取り替えても良いの？】専用使用権って何のこと？

こんにちは！あなぶきハウジングサービスの松岡です。

 

マンションには「共用部分」と「専有部分」があります。

簡単に説明すると、

「共用部分」⇒マンションの居住者同士が共同で利用する部分（自動ドア、エレベーター、階段・廊下など）

「専有部分」⇒マンションの居住者自身が自由に利用する部分（各部屋の中など）

といった感じです。

しかし、共用部分において「専用使用権」となる部分があるのをご存知でしょうか？

今回は、「専用使用権の部分」についてご紹介します！

 

マンションにおける専用使用権とは

マンションにおける専用使用権とは言葉の通り、居住者が専用して使用する部分です。

つまり、居住している人しか！使わない部分とイメージしてください。

ちなみに標準管理規約では以下の通り記載されております。

標準管理規約　第２条　定義

敷地及び共用部分等の一部について、特定の区分所有者が排他的に使用できる権利をいう。

（国交省－標準管理規約抜粋）

 

どの部分が専用使用になるの？

標準管理規約では、以下の通り記載されております。

標準管理規約　第１４条　バルコニー等の専用使用権

区分所有者は、別表第４に掲げるバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラス（以下この条、第２１条第１項及び別表第４において「バルコニー等」という。）について、同表に掲げるとおり、専用使用権を有することを承認する。

（国交省－標準管理規約抜粋）

 

標準管理規約の通り、玄関ドアや各部屋の窓、バルコニーなどはその部屋に住んでいる人しか使わない部分ですね。他にも、メールボックスのダイヤル錠もその部屋の人しか使わない部分です。

そのような部分を「専用使用部分」と言ったりもします。

 

 

専用使用部分の修理

専用使用部分は前述の通り「共用部分」です。

共用部分って管理組合の管轄じゃないの？と思う方も多いのでは？

標準管理規約では、以下の通り記載されております。

標準管理規約　第２１条　敷地及び共用部分等の管理

敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の保存行為のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

（国交省－標準管理規約抜粋）

 

通常の使用に伴う保存行為とは、バルコニーの清掃や窓ガラスが割れたときの入替などです。

つまり、専用使用部分（バルコニー、窓ガラス、玄関扉など居住者しか使わない部分）では、居住者自身で管理しなければならない部分です。

尚、大規模修繕工事時に一斉に改修を行ったりする場合は管理組合の管轄となったりもしますが、管理組合が実施する場合なのは「計画修繕」の際となります。

大規模修繕工事などで全戸一斉に工事を行う際は管理組合負担となることが多いです。

経年劣化に対する対応についても基本的に管理組合ですが、通常の使用に伴うもの（誤ってバルコニー床のシートに傷が入ってしまった・窓ガラスを割ってしまったなど）は居住者負担となります。

ちなみにですが、「外部から割られた！」といった犯罪行為とされる内容については、管理組合負担となったり災害時に管理組合での対応実施が難しい場合は居住者自身で修理を行うことができたりなど、、ややこしいなと感じる部分も多いです。

マンション毎に管理規約で定められておりますが、迷った際は管理組合や管理会社へご相談ください。

 

専用使用部分をもっと具体的に！

特に管理会社への問い合わせが多い内容を一例としてご説明します。

窓ガラス、網戸

「窓ガラスに物をぶつけて割ってしまった・網戸を破ってしまった」といったお問い合わせをいただくことがあります。

その際は通常の使用に伴うものとなるので居住者にて修理・取替を行うこととなります。

それ以外で「台風に備えて強化ガラスにしたい・紫外線によるフローリングの日焼け対策の為にガラスに紫外線防止フィルムを貼りたい」といったご意見をいただくことがあります。

こちらは窓ガラスの改良にあたる為、管理組合において計画的に行う修繕とは見なされない場合は各居住者での対応となります。

標準管理規約では以下の通り記載されております。

標準管理規約　第２２条　窓ガラス等の改良

共用部分のうち各住戸に付属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。

２　区分所有者は、管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場合には、あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けることにより、当該工事を当該区分所有者の責任と負担において実施することができる。

（国交省－標準管理規約抜粋）

 

バルコニー

例えばバルコニー床の清掃やドレン廻りの汚れの清掃は居住者で行います。

特にドレン廻りの埃や汚れが配管に詰まってしまうとバルコニー自体の排水が上手くいかず、水が溢れてしまったり隣の住戸へ流れていったりしてしまいます。

また、床の清掃で思いっきり水を使うのもＮＧです。防水部分の劣化に繋がったり、隣や下のお部屋へ流れていくと迷惑となってしまう場合もあります。

水は少量とし、洗剤を含ませた雑巾やモップで拭き取り、水分が残る場合は乾拭きとしましょう。

メールボックス

メールボックスもその部屋の人しか使わない部分です。

例えば、ダイヤル錠が開かなくなってしまった場合、ダイヤル錠の取替や専門業者による作業が必要となった際は費用は居住者負担となることが多いです。

 

 

玄関扉

玄関扉もその部屋に住んでいる人しか使わない部分ですね。

マンション全体で取替を行う際は管理組合負担となることもありますが、玄関扉表面の汚れやドアクローザー部分の油漏れなどは各戸での対応となることが多いです。

ちなみに、玄関扉の錠と内側の塗装部分は専有部分とされておりますので、ご自身で変更可能です。

錠については、昨今スマートロックなどがありますが、外から見て他の住戸と大きくデザインが変わるといった仕様はＮＧです。

また、マンション自体のオートロックキーとの兼ね合いもあるので管理組合や管理会社へ確認するようにしましょう。

インターホン

マンション全体でインターホンをリニューアルする場合は管理組合負担となりますが、インターホン子機（各戸に設置されているモニター等）の不具合や破損についても各戸の負担となることが多いです。

インターホン機器に記載のメーカーに問い合わせいただくかマンション全体で取替を行ったものである場合は取替業者をご案内しますのでその業者をご紹介いたします。

 

専用庭の植栽管理

１階住戸に付属している専用庭の植栽管理は居住者での管理管轄となります。

専用庭の居住者より「ロフトを設置したい」といった問い合わせがありますが、基本的にはNGです。

管理組合へ申入れを行い、許可が下りた場合は設置出来ることもありますが、大規模修繕工事の際や退去時は撤去していただき元通りに復旧していただく必要があります。

 

専用使用部分の修理　※賃貸入居の場合は？

前述の通り、専用使用部分は各戸の負担となりますが、賃貸で入居している部屋はどうなる？

賃貸で入居している方については賃貸借契約のご確認をお願いいたします。

標準管理規約上では専用使用部分は区分所有者の管理となっているので賃貸で入居の部屋でも一般的には区分所有者自身にて修理をしていただくことが多いです。

 

専用使用だから自由に使える？

専用使用権部分は共用部分です。その為、基本的には通常の用法に従って使用をお願いいたします。

管理組合による共用部分の管理の為に必要がある範囲内（例えば、バルコニーの床シート確認や玄関ドアの立て付けに係る部分の確認など）において、理事会や管理会社の立ち入りを依頼する場合もあります。

そのような際はご協力をよろしくお願いいたします！

また、バルコニーに倉庫などの工作物を設置することや外観を変更することは禁止されております。

管理規約を確認し、わからない場合は管理組合や管理会社へ問い合わせるようにしましょう。

勝手に変更を加えるとトラブルを招いてしまう場合もありますのでご注意を！

 

また、ごく一部ですが、「どうしてもやりたい！」という方もいらっしゃいます。

その際は管理会社としては管理規約に則ってのご案内しか出来ません。

ご意見・ご要望は理事会へお伝えさせていただき、理事会にてご判断いただくこととなります。

予めご了承ください。

 

「専用使用部分」ご理解いただけましたでしょうか？

各マンションによって違いもある為、お住いのマンションの管理規約を確認してみたり管理組合や管理会社へ問い合わせをしたりしたうえで正しく管理していきましょう！