こんにちは！CX事業部の伊原です。
今回は土地の価格ってどのように決まるのか？！についてお話させていただきます。
土地の価値はどう決まるの？
皆さん、「不動産バブル」というワードを一度は聞いたことがあると思います。
近年ニュースなどでも多く取り上げられておりますが、都心を中心にマンションの価格が高騰しているという認識をお持ちの方も多いと思います。ただ、マンションの価格はどのように決まっているのか？価格が上がる基準はなんなのか？については曖昧な部分が多いと思いますので今回お伝えしたいと思います。
一般的に、土地の価格を左右する要素としては「公示地価」「路線価」「基準地価」などが挙げられます。これらは公的機関が公表している「土地の値段」です。マンション価格に影響を与える要素を具体的に理解することによりエリアごとの土地需要が見えやすくなり、売却時、購入時にプランを組み立てる際に活用できると思います。
公示地価とは
国土交通省が毎年3月に公表するその年1月1日時点における全国の標準地の土地価格（建物が建っている場合でも建物の評価は除いて、土地のみの価格を評価することになります）を不動産鑑定士2名が評価をしてその平均を国土交通省土地鑑定委員会が公表するもので、主に一般の土地取引や相続税評価・固定資産税評価の目安として活用されます。
簡単に言えば不動産の土地が毎年1月1日時点を基準にどれくらいの価値なのかを不動産鑑定士が評価をして国土交通省土地鑑定委員会が公表している土地の評価と言えます。
基準地価とは
基準地価とは、都道府県が毎年9月に公表するその年の7月1日時点における全国の基準地の土地価格を公示する指標で、一般の土地取引だけでなく、地方公共団体や民間企業の土地取引の目安として活用されます。（建物が建っている場合でも建物の評価は除いて、土地のみの価格を評価することになります）この公表された土地価格を「基準地価」といいます。国土交通省は「基準地価は、地価公示とあわせて一般の土地取引の指標ともなっている」としており、公示地価と類似していることを示しています。基準価格と公示価格は似たようなものですが違いは以下のようになります。
異なる点としては基準地価では1人の不動産鑑定士が現地を調査し、公示地価は2人の不動産鑑定士が調査するという点と基準地価は都道府県が9月頃に公表し、公示地価は国が3月頃に公表する点が異なります。
路線価とは
路線価とは毎年7～8月に国税庁が公表するその年の1月1日時点の土地価格を公示するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されます。
土地に面している道路ごとに設定されているので「路線価」といいます。
簡単に言うと、路線価は、相続税や贈与税を支払ってもらうために国（国税庁）が公表している価格です。相続税や贈与税を支払ってもらうためには、不動産の正確な価格を出さなければなりません。税金を適正に徴収するために、路線価の調査地点の数は圧倒的に多いわけです。
しかし、同じ場所に全く同じ不動産はこの世に2つは存在しません。そのため、不動産の本当の価値や価格をつけることは難しく、結果として売主の言い値や買主の付け値によって取引価格が異なってしまいます。そのため消費者うちの不動産は、路線価で出ているような高い価格で売れない！とトラブルにならないように、路線価は公示地価の7割～8割ぐらいになるように計算されているのです。現金で相続するより、不動産で相続する方が節税になると言われる理由はここにあります。
公示地価・基準地価・路線価はどんなときに活用できるのか？
土地の売買の際の目安となる【公示地価】と【基準地価】は「公示地価や基準地価は、実際に売買される価格とは異なります。公示地価や基準地価は『更地として』鑑定されますが、実際に売買される不動産は土地の上に立っている建物次第で希望金額は異なることもあります。マンションは特に建物の価値も重要視されて売買されることが大半なので公示地価や基準地価通りに売買しなければならない義務はありません」そのため実勢価格と価格が異なるのです。
では、どんなときに使える価格なのでしょうか。
公示地価と基準地価は簡単に言えば参考にする指標となります。
例えば公示地価や基準地価を参考にしながら土地の売却価格を算定してり、価格を比較する際の参考として利用できるでしょう。
マンションの売買の際にも「同じ東京都○○区でもこのエリアなら公示地価が○○万円で、このエリアは○○万円」それに対してマンションの価格を比較して、地域の価格水準の比較検討にも使えます。このように、実際の売買価格とは差があるもののエリアごとの価値や価格の指標として公的機関が公表しているものとなります。
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まとめ
土地はどのように決まっているのか？価格が上がる基準はなんなのか？について公的な指標を紹介させていただきました。土地の価格としては「公示地価」「路線価」「基準地価」などが挙げられます。マンションの売買の際にも「同じ東京都○○区でもこのエリアなら公示地価が○○万円で、このエリアは○○万円」それに対してマンションの価格を比較して、地域の価格水準の比較検討にも使えます。このように、マンションの価格にも活用されております。また、あなぶきが管理しているマンションであればお客様のマンション情報を入力することなくボタンひとつでＡＩ（人工知能）が自動でお部屋の推定価格（売却・賃貸）を査定が可能となっておりますのでお気軽にお問い合わせください。
伊原魁一
伊原 魁一（イハラ カイヒ）と申します。
出身：東京
血液型：B型
趣味：フットサル
私はCX（顧客体験）事業部でマンション居住者様の利便性向上と新たなマンションライフを体感して頂くために日々、努めております。
主にハピットと言う、エントランスの顔認証システムとデジタルサイネージを活用したサービスを担当しております。香川県高松市では既に展開をしておりますが、これから関東圏でも幅広く展開して行く予定です。
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よろしくお願い致します。
保有資格：宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー3級
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