今回は分譲マンションのリフォーム工事において、できること・できないことを詳しくお伝えさせていただければと思います。
リフォーム可能範囲は専有部分のみ
分譲マンションは、専有部分と共用部分に分けられます。 個人で行ってもいいのは専有部分のみで、共用部分を勝手にリフォームすることはできません。
専有部分とは
分譲マンションには自由に使用できる権利「区分所有権」が定められています。そして「区分所有権」を行使できる範囲が専有部分です。要するに、自分に所有権があるかどうかです。専有部分の主な範囲とは、コンクリートの躯体で囲まれた内側部分にあたる住居スペースになり、具体的には天井や壁、床など（ただし、躯体部分は除く）が専有部分となります。
■天井、壁・・・壁紙から軽量鉄骨下地まで
■床・・・フローリングまで（直貼りフローリングの場合）
フローリングから床根太まで（二重床の場合）
共用部分とは
主に専有部分以外の部分になります。具体的には、建物の外壁やエレベーター、共用廊下、階段、バルコニー・ベランダ、エントランスです。共用部分に関しては工事実施期間が決まっています。
管理規約の確認が重要
分譲マンションには「管理規約」があり、さまざまなルールが定められていますので、リフォームを検討する場合には、「管理規約」を確認し、違反していないか事前にチェックすることが重要です。
管理規約とは
分譲マンションには「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」によって、区分所有者の権利や義務などが定められています。 区分所有者（マンション購入者）は必ず管理組合に加入する必要があります。管理組合は区分所有者の資産価値をしっかりと管理する必要があり、共同の利益を守るためのさまざまなルールが定められています。
このルールが管理規約です。
リフォームのルールは確認が必要
使用細則について
分譲マンションにおいて、各区分所有者が共同して生活を送るうえでのより詳細なルールを定めたものが「使用細則」になります。
通常、「使用細則」は管理規約とともに作成され、専有部分のリフォームに関するルールなども詳細に決められています。また、工事をするにあたって事前に管理組合への申請（専有部分工事申請書）が必要になりますのでご注意ください。
※管理組合のルールにもよりますが、工事開始日より約2週間前までに提出が必要です。
近隣への挨拶
リフォーム工事は、騒音や設備機器の搬入、粉じんが舞うなどで近隣へ迷惑をかけてしまう場合があります。 基本的に平日に実施することが多いため、事前に挨拶しておくことで、余計なトラブルを回避することにもつながります。
リフォームできること
壁紙
天井や壁などの壁紙は破れる、開き、汚れるなど、時間がたつと比較的傷みやすく張り替えが必要になる場合があります。 物をぶつけて壁に穴をあけてしまった場合は、下地にあたる石膏ボードも同様に専有部分になるため、破損があっても補修や張り替えが可能です。
フローリング
物を落としたり、直接日光がフローリングにあたったりしてしまうと、ひび割れや色あせが生じ、フローリングの寿命を縮める原因となります。
フローリングの耐用年数は、床材や下地の状態によって変わってきますが、一般的に10年程度だと言われています。ただし管理規約でフローリングの遮音性能に規定がありますので、事前に確認することが必要です。
設備機器
浴室やトイレ、キッチン、洗面台などの交換が可能です。ただし、サイズを大きくするなどを検討されている方に関しましては、管理規約や配管等の勾配、躯体壁を確認しながらできるかの検討が必要です。
≪交換目安時期≫
・お風呂、トイレ、キッチン、洗面台・・・約15年
・レンジフード・ガスコンロ・・・・・・約10年
窓（サッシ以外）
窓は、防犯や断熱を目的として、高性能なガラスと交換すると効果が期待できること、補助金の制度充実していることにより、近年お問い合わせが増えております。
ただし窓のサッシに関しては共用部分になりますので交換できません。
しかし、管理規則上窓交換がＮＧの場合は内窓・2重窓（今ある窓の手前（室内側）にもう1枚、窓を取り付けたもの）を設置することが可能です。
リフォームできないこと
ベランダ、バルコニー
ベランダの防水や手すりなどは、紫外線や雨水にさらされ続けているため経年によって劣化します。とくに防水は劣化が進行すると雨漏りの原因にもなるため、定期的なメンテナンスが必要です。
また、「汚れたのが気になるので床を張り替えたい」というお問い合わせをいただいても、共用部分に該当する箇所となりますので、張替え等のリフォームすることはできません。
玄関ドア
玄関ドアは共用部分に該当します。マンションの外観に関わる部位になるため、ほとんどのマンションで禁じられています。管理組合のもと修繕積み立てによる大規模修繕などで実行されるものがほとんどなのです。
ただし、玄関ドアの内側(室内側)であれば自由にアレンジが可能です。
壁・梁
部屋と部屋の間にある間仕切り壁なら開口したり、無くしたりすることは可能です。 ただし、躯体になっている場所や隣の住戸に接する壁は解体することはできません。
また、「お部屋の凹凸をなくしたい」とお問い合わせがありますが、梁自体が躯体になっている場合や 配管が通っている場合は無くすことができません。ただし、配管が通っていても梁を小さくできる場合も あります。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
マンションのリフォームは専有部分については可能ですが、共用部分はできません。 また、マンションによって管理規約は独自にルールが定められている場合もありますので、注意が必要です。 少しでもリフォームをご検討している、できるのか分からないなど不安ががありましたら、ぜひ一度お問い合わせください。
蝉川菜央
蝉川 菜央（せみかわ なお）
香川県高松市出身。
2020年あなぶきハウジングサービスに入社。入社後、香川県内で賃貸物件の仲介業務を2年間経験。
その後、あなぶきデザイン＆リフォームで、マンションの専有部であるお部屋内のリフォームや新築マンションのオプション販売をしております。
皆さまにとって、より良い情報を発信できるよう努めて参りますので、よろしくお願いいたします＾＾
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