こんにちは、仲井です。今回も、標準管理規約でして、「管理組合」の分野を学習します。特に、重要知識である「管理組合の業務」の部分で、近年の改正点があります。では、早速中身に入っていきましょう。
目次
- 「組合員」の規定（資格・届出義務）
- 「管理組合の業務」の規定
- その他の規定（専門的知識を有する者の活用）
「組合員」の規定（資格・届出義務）
まずは、標準管理規約の「組合員」に関する規定から見ていきましょう。
１ 組合員の資格
組合員の資格は、区分所有者となったときに取得し、また、区分所有者でなくなったときに喪失します。
２ 届出義務
前述のように、区分所有者となったときに組合員の資格を取得し、区分所有者でなくなったときに組合員の資格を喪失しますが、標準管理規約では、「新たに組合員の資格を取得し又は喪失した者は、直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならない」として届出義務を規定しています。
「管理組合の業務」の規定
１ 「管理組合の業務」について
管理組合は、建物ならびにその敷地および付属施設の管理のため、「①管理組合が管理する敷地及び共用部分等（組合管理部分）の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理、②組合管理部分の修繕、③長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理、④建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務、⑤ 適正化法に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理、⑥修繕等の履歴情報の整理及び管理等、⑦共用部分等に係る火災保険、地震保険その他の損害保険に関する業務、⑧区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為、⑨敷地及び共用部分等の変更及び運営、⑩修繕積立金の運用、⑪官公署、町内会等との渉外業務、⑫マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務、⑬広報及び連絡業務、⑭管理組合の消滅時における残余財産の清算、⑮建物並びにその敷地及び付属施設の管理に関する業務」をおこないます。これは覚えてしまいましょう。
特に、③長期修繕計画、⑤設計図書、⑥修繕等の履歴情報は、総会議事録や規約原本と違って、理事長ではなく、管理組合が保管しますので、注意しましょう。
２ 補足（定義、具体例等）・近年の改正点
以上が管理組合の業務ですが、若干補足しますと、まず、⑤の「設計図書」の例としては、竣工時の付近見取図、配置図、仕様書（仕上げ表含む）、各階平面図、２面以上の立面図、断面図または矩計図、基礎伏図、各階床伏図、小屋伏図、構造詳細図および構造計算書が挙げられます。
また、⑥の「修繕等の履歴情報」とは、大規模修繕工事、計画修繕工事および設備改修工事等の修繕の周期、箇所、費用および工事施工者等や、設備の保守点検、建築基準法の特殊建築物等の定期調査報告、消防法の防火対象物定期点検報告等の法定点検、耐震診断結果、石綿使用調査結果等、維持管理の情報であり、整理して後に参照できるよう管理しておくことが今後の修繕等を適切に実施するためにも有効な情報のことをいいます。
なお、近年の改正によって、「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」の業務は削除されていますので、学習の際は、この点にも注意なさってください。
３ 業務の委託等
管理組合は、前述の管理組合の業務の全部または一部を、マンション管理業者等の第三者に委託し、または請け負わせて執行することができます。
具体的には、この規定を根拠に、マンション標準管理委託契約書によって、マンション管理業者等の第三者に対し、管理組合の業務の全部または一部を委託しているのです。
その他の規定（専門的知識を有する者の活用）
１ 「専門的知識を有する者の活用」について
マンションを適切に維持、管理していくためには、法律や建築技術等の専門的知識が必要であるため、管理組合は、マンション管理業者等の第三者に管理事務を委託したり、専門的知識を有する者を活用するなど、専門的分野にも適切に対応しつつ、マンション管理を適正に進めることが求められます。
そこで、管理組合は、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる、とされています。
２ 補足（定義、具体例等）
管理組合が支援を受けることが有用な「専門的知識を有する者」としては、マンション管理士のほか、マンションの権利・利用関係や建築技術に関する専門家である、弁護士、司法書士、建築士、行政書士、公認会計士、税理士等や、区分所有管理士、マンションリフォームマネージャー等の資格取得者が考えられます。
専門的知識を有する者の「活用」の具体例としては、管理規約改正原案の作成、管理組合における合意形成の調整に対する援助、建物や設備の劣化診断、安全性診断の実施の必要性についての助言、診断項目、内容の整理等を依頼することが考えられます。
…今日はこれぐらいにしておきましょう。
標準管理規約を学習する際は、改正点に目が行きがちですが、改正点の周辺知識もあわせて確認することも大事であるといえるでしょう。
仲井悟史
東京イーストエリアで約10年にわたりマンション管理担当者を経験しています。前職は資格試験予備校で長年にわたり宅建等の講師として教壇に立っていました。その経験を活かし、現在、社内講師も務めています。息子たちと野球をしたり観たりすることが最大の楽しみ。
保有資格：管理業務主任者・マンション管理士・マンション維持修繕技術者・宅地建物取引士
特技：中国語
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