あなたのお家の健康状態をご存知ですか？～100年後も住んでもらえる寮・社宅にするために～

こんにちは。あなぶき社宅サービスの丹治です。今回はブログは、弊社で今力を入れております「建物劣化診断」について、担当しております片山からご紹介させていただきたいと思います。
それでは、片山さんよろしくお願いします。

本日も当ブログをご覧いただき、ありがとうございます。
今回は、只今紹介いただきました、社宅サービス片山が担当いたします。

1. １．はじめに
2. ２．建物の寿命
3. ３．建物劣化診断とは
4. ４．建物劣化診断の手順

１．はじめに

先日、日付が変わろうとしている23時30分を過ぎた頃、福島県沖を震源とした大きな地震が東日本で発生しました。最大震度6強を観測するなど、大きな地震で、私の住んでいる東京都内では、震度４が観測され、長い間揺れたと思っていた地震は、２つの地震が立て続けて発生したことが原因でした。この地震により、一部地域では停電が発生し、遅い時間帯ということに加え、電気の復旧まで最大３時間を要したことで、不安な夜を過ごた方も多いのではないでしょうか。

東日本での地震というと、2011年3月11日に猛威をふるった東日本大震災が思い出されるかと思います。その当時、私は中学2年生で、その日は先輩の卒業式の準備を行っていました。東日本の方が大変なことになっている事を知ったのは、通っていた歯科医院の待合室にあるテレビを見た時でした。それに加えて私は、西日本に住んでいたため、直接的な地震による被害はなく、テレビから流れてくる映像に対して、何のリアリティも持てませんでした。リアリティを持つようになったのは、テレビを付けてもACジャパンのCMしか流れなくなったと気づいたときからでした。

それ以来、世間でも地震などの大災害についてより一層考えられるようになり、首都直下型地震や、南海トラフ地震の危険性が取り沙汰され、様々な場面で防災に対しての意識が向上しました。

そんな3月11日、社内にて防災訓練を行いました。
弊社にて管理している施設の管理人さんより、大地震が起きたことを想定して、被害状況の報告をしてもらうという内容にて行いました。
報告してもらった被害状況は様々ですが、中でも建物への被害を想定して報告してくれた管理人さんがほとんどでした。

実際に、東日本大震災でも、壁にヒビが入った、駐車場の地面が割れてしまったなどといった被害が報告されていたそうです。これらの被害は、地震というひとつの引き金によって起こってしまった被害と言えますが、果たして本当に起こるべくして起こった被害なのでしょうか・・・。

２．建物の寿命

弊社で管理している建物の多くは、コンクリートで建てられています。コンクリートで建てられた建物は、一見とても頑丈で、ずっと強いまま保たれると思われがちです。

しかし、建物にも人間と同じように年齢があり、年齢とともに劣化もしていきます。ただ、建物と人間の違うところとしては、人間は多少の怪我であれば自然治癒力で治ります。人間は、健康診断を受診し、自分の体がどのような状態になっているのかを定期的に確認したり、怪我や病気を疑う場合は、自分で病院を受診したりします。ですが、建物は多少の傷も自分で治せませんし、自ら病院へ状態の確認をしに行けません。

しかも、日本人の平均健康寿命は72歳ですが、コンクリート造の建物の耐用年数は、47年です。

ですが、コンクリート造の建物も、きちんとリフォームや修繕を行っていれば、100年持つと言われております。※１

（※１）国土交通省「『中古住宅流通促進・活用に関する研究会』報告書取りまとめ後の取組紹介」

３．建物劣化診断とは

あなぶき社宅サービスでは、100年後も寮生様が快適に暮らしていけるお手伝いをするために、建物の健康診断である「建物劣化診断」というものをあなぶきのグループ力を駆使して、逐次行っております。

建物の健康診断も人間の健康診断と同じで、「異常なし・経過観察・補修の対策が必要・即時の補修が必要」という区分に分けられます。

建物劣化診断ではまず、視診、打診、触診等の簡易的な診断を行います。この診断では、判断がしづらい箇所があれば、簡易的な器具を使用した診断や、検査部位専用の機械を使用した診断を行います。

今回は、この第一段階である、視診等の簡易的な診断についてお話いたします。

４．建物劣化診断の手順

まず、目視で確認できる範囲に、ひび割れや欠落している箇所等がないかを確認します。

このひび割れが進行すると、最悪の場合仕上材の落下等により、通行人や住人の方へ怪我などの影響を及ぼす可能性もあります。

「タイルのひび割れ」

「塗膜の剥離・ひび割れ」

次に、タイル部分を打診棒と呼ばれる棒を使い、手の届く範囲にて診断部を軽く叩き、音の違いからタイル等が剥離しているかどうかを聞き分けます。

「打診のようす」

タイルが下地から浮いているところを叩くと、通常「コロコロ」と鳴っていた音が、「カラカラ」という軽い音に変わります。

次に、塗装部を手で直接触って、チョーキング現象が起こっていないかどうかを確認します。

「チョーキング現象が発生している塗膜部」

チョーキング現象とは、壁等に塗られた塗料が、雨風等によって劣化し、表面がチョークの粉のようになってしまう現象のことです。
みなさんも、ガードレールに触れてしまったとき、手や洋服が白くなってしまった事があると思います。
この現象がまさにチョーキング現象です。手についた粉ってなかなか取れないですよね・・・
小さい頃はとても焦った記憶があります・・・

このような調査を建物全体で行い、調査結果をABC等にて評価を行い、一つの冊子にまとめます。
このまとめた冊子が、健康診断で言うところの検査結果です。
この冊子を元に、調査対象である建物の所有者へ報告を行います。

以上の流れで、建物劣化診断を行います。

人間のように建物も健康診断を受診できるなんて思ってもみなかったのではないでしょうか。

このブログをご覧の皆様、建物劣化診断の内容について気になりましたら、ぜひ、お気軽にお問い合わせくださいませ。

また、寮・社宅などの運営管理についてお困り事がございましたら、私どもあなぶき社宅サービスにご相談ください。　⇒ホームページ

ご覧いただき、誠にありがとうございました。