分譲マンションを貸す時の流れ|入居者を募集する

あなぶきハウジングサービスの三輪です。
自分の家を賃貸に出したい・・・そうは思っても、いざとなると何からしたら良いのか分からない・・・
借主の立場からお部屋探し～契約するまでの手順やポイントは何となく想像がつくのですが、貸主の立場だとなかなか想像がつきにくいのではないでしょうか？
オーナー様の立場から、賃貸の流れやポイントをご説明できればと思います。

募集条件を決める
貸出前のリフォームを実施する
募集活動を行う
まとめ

1. 募集条件を決める
2. 貸出前のリフォームを実施する
3. 募集活動を行う
4. まとめ

募集条件を決める

貸そうかな、と思った際にまず検討したいのは募集条件の設定です。
これは、家賃の査定や初期費用（敷金や礼金）の設定、お部屋の設備で何を付けるか、どういった相手に入居してほしいか等、希望条件の整理を行うことです。
ざっくりと見ていきましょう。

家賃、初期費用等

皆様が募集するにあたって一番初めに考えるところではないでしょうか。私たちも、オーナー様からご相談を受ける際にまず聞かれる内容です。
家賃がどれくらいになるかの査定を行います。最近は、インターネット上で手軽におおよその査定金額が調べれるようになりました。しかし、インターネットの一括査定は手軽にできる反面、細かい設定を付けたり、地域性を考慮したりといった、実状に基づいた査定はなかなか難しい面もあります。やはり、地場の賃貸仲介を取り扱っている不動産会社に査定を依頼してみることがおすすめです。査定だけなら無料でしてもらえることもありますので、まずは気軽にお電話してみてください。また、できれば仲介件数が多そうな不動産会社を選ぶこともポイントです。

初期費用についても、地域によって相場が異なりますので、その地域相場に沿った設定にしましょう。この時に敷金や礼金の額を決めるだけでなく、鍵の交換費用（そもそも交換するかどうかも含めて）や町内会費が発生する場合はその負担額、その他気になる費用負担がある場合は、それらを誰の負担にするか明確にしておくことがトラブルを避けるためには大切になります。

※分譲マンションの場合、オーナー様の毎月の支出に管理費、修繕積立金があります。これらの金額は管理組合から区分所有者であるオーナー様へ請求されるものですので、賃借人へ請求することは原則できません。これらの毎月の支出額を考慮した上で、毎月の家賃を決定しましょう。
※ただし、駐車料や駐輪場代は毎月の賃料として設定しておけば、賃借人から家賃と併せてお支払い頂けることが多いです。家賃等を決める際には、こちらも併せて検討するようにしてください。

室内の設備について

お部屋の中の設備についても、何を設置するかある程度決めておきましょう。例えば、エアコンは何基設置するか、照明はどうするか等です。間取りやターゲット層に合わせてどういった設備があれば喜ばれるか考えてみるのも良いかもしれません。ちなみに、最近のご入居者様が好まれる設備・サービスとしては、無料インターネットや追焚機能付バス、浴室乾燥機等があげられます。また、ほとんどの賃貸物件で標準設備になりつつあるのが、ウォシュレットやエアコン（リビングに1台）。お部屋探しの方が「付いていて当たり前」という認識になってきているなあ…と感じます。
ただし、お気を付けいただきたいのが、設備品としてお部屋に設置しているものが故障した場合、修理や交換の費用は所有者であるオーナー様にてご負担いただかなければなりません。もちろん、入居者の故意過失が原因で故障した場合は話は別ですが、原則、オーナー様に修理・交換の義務が発生しますので、ご注意ください。

その他の募集条件

上記2つの他に、もう少し細かい条件を設定するオーナー様もいらっしゃいます。
例えば、
・ペットの飼育について
管理規約にもよりますが、ペット可で募集をした場合、より多く反響が見込める可能性が高くなります。その際、ペット飼育の条件として、家賃アップや礼金アップなどの条件変更をするお部屋もあります。
・室内禁煙にする
最近増えてきている募集条件の一つです。オーナー様によっては、室内で喫煙してほしくない！と強い希望をお持ちの方は、室内禁煙を条件に加える方も出てきました。
・法人契約限定、あるいは個人契約限定にする
契約相手である借主を個人にするか、法人にするかの違いです。毎月の家賃や初期費用の支払、賃貸借契約締結時および解約時の窓口等が変わってきます。
・普通賃貸借契約にするか定期借家契約にするか
よく目にするのは普通賃貸借契約ですが、「○年後には戻るので、そのタイミングでは退去してもらいたい」という希望がある方は、定期借家で募集をすることもあります。退去を確実にしてもらえるというメリットの反面、デメリットもありますので、よく検討をすることが必要です。
こちらの記事を参考にしてみてください→３分で分かる！普通借家契約と定期借家契約

せっかくお部屋探しの方から「お申込みしたい！」と言って頂けても、後から「やっぱり、○○の条件にしたい」等、条件を追加すると、入居者の希望条件とのミスマッチが起こり、申込みがキャンセルになったり、思わぬトラブル・クレームになる場合もあります。細かいことであったり、面倒くさいと思われることだったりもありますが、初めにしっかり募集条件を明示しておくことがトラブルを避ける為には大切です。

貸出前のリフォームを実施する

今までお部屋を自分の居住用に使用されていた方もいらっしゃるでしょう。賃貸に出す場合は、入居者の方に気持ち良くお住み頂くために、事前のリフォームが必要となります。
「お部屋を賃貸に出す」ということは、お部屋を商品化し『家賃』という収入を得る＝商売をすることと同じです。できるだけリフォームをしてお部屋をきれいな状態にして募集をしましょう！その際、設備等で故障があれば合わせて直しておきましょう！
せっかく物件の立地や条件を気に入っていただいても、お部屋が汚れていればお客様も借りる気がしなくなってしまいます。逆に室内が綺麗にリフォームしてあれば「借りたい！」と思っていただけるチャンスもアップします。できればオーナー様がご退去の後、早めにリフォームを行い、入居可能な状態でお部屋探しの方にご内覧いただきたいですね。
こちらもご参考ください→分譲マンションを貸す時に知っておきたい貸し出し前リフォームの注意点

募集活動を行う

お部屋を貸す条件が決まれば、その条件で借りたいと言ってくれる方＝入居希望者を募集できます。
募集の仕方は様々ですが、昨今はインターネットに掲載する方法が主流になってきました。それも、個人で作成したようなHPで掲載するだけではなく、ポータルサイトと呼ばれるサイト（アットホーム、スーモ、ホームズ等）に掲載するのがベターです。少なくとも地場の有力不動産会社のHPに掲載しておかないと、お部屋探しの方がネット検索してヒットする可能性は非常に低くなるでしょう。個人のオーナー様がポータルサイトの掲載枠を確保するのはなかなか難しいです。
そこでお部屋の賃貸を検討しているオーナー様は、まず地場の賃貸仲介をしている不動産会社へ相談しておくようにしましょう。「こういったお部屋を貸したいと思ってる」ということを仲介会社に伝え、紹介を依頼しておくことが早期入居への近道です。

また、声をかける不動産会社によっては、社宅代行会社（法人から依頼を受けて転勤者の部屋探しから契約・解約手続き、家賃の支払を含む入居中の借主側の管理等を代行する会社）と提携をしている場合があります。そのような不動産会社であれば、優先的に転勤者の情報がキャッチできるので、法人様へのご紹介も多くなる。ひいてはオーナー様がお持ちのお部屋のご紹介を多くできる、といったメリットが生まれます。

まとめ

お部屋を貸したいと思ってから、実際に募集をするまでの流れを簡単にご説明しました。
オーナー様がご自身で全て行う場合もありますが、できれば地元の賃貸仲介をしている不動産会社にまずは相談してみることをお勧めします。そうすることで、募集条件の設定や設備の確認、リフォーム内容の相談、募集活動等がスムーズにできることが多くなると思います。
お独りで悩んでいるオーナー様は、ぜひ一度お問い合わせくださいね♪

※以下の記事も参考にしてみてください。
分譲マンションを貸す時、知っておきたい５つのポイント！
転勤になったとき、分譲マンションは貸した方がいい？売った方がいい？

プロフィール
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三輪有香

あなぶきスペースシェア　運営事業部　三輪　有香（みわ　ゆか）
島根大学卒業後、2009年に入社しました。賃貸物件の仲介営業に４年間従事し企画室へ。１年半の産休・育休を取得後、賃貸事業部に復帰しました。2018年2月1日にあなぶきスペースシェアの設立と共に現在の会社へ。初めて触れるシェアリングエコノミー事業ですが、七転八起で頑張ります。保有資格：宅地建物取引士、管理業務主任者、福祉住環境コーディネーター２級