3分で分かる!普通借家契約と定期借家契約。

生山 亨 生山 亨

あなぶきセザールサポートの生山です。

今回は、初めてお部屋を賃貸に出す人はもちろん、お部屋探しをする人、これから不動産業界で働こうと考えている人には知っておいていただきたい「普通借家契約」と「定期借家契約」について、3分で分かりやすく説明しますね。
まず、賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」というものがあるんだということを知っておいてください。
ちなみに定期借家契約(ていきしゃっかけいやく)のことを業界では「ていしゃく」と言います。

ていしゃく!というと、「お、業界の人?」と思われるかもしれません。。。
前置きはこのあたりにして、ここから3分間で説明しますね。

目次

  • 普通借家契約の契約期間
  • 定期借家契約の契約期間
  • 再契約できる定期借家契約
  • まとめ

1.普通借家契約の契約期間

まず、普通借家契約の契約期間ですが、1年以上、上限はなし。となっています。
(2000年3月1日以前は上限20年ですが、この知識はここではスルーしておきましょう)
では1年未満の契約にするとどうなるか?
これは、「期間に定めのない賃貸借契約。」とみなされることになっています。

契約期間は2年でも3年でも5年でも構いません。構いませんが、一般的に多いのは2年契約です。

普通借家契約の場合は契約期間が終わると更新をします。(正式には終わる前に更新の手続きを行いますが…)
2年経つと、借主のお勤め先、家族構成、連絡先などが変わっていることがあります。

契約書では“お勤め先や家族構成、連絡先などが変わったときは通知してくださいね”となっていますが、通知しない方もたくさんいらっしゃいます。

貸主(建物管理会社)が借主の最新の情報をキャッチしておくためにも、契約期間を2年にしておき、2年毎に更新を行うのがが望ましい。
ということですね。(物件によって異なりますが、更新のときには更新料もしくは更新事務手数料が必要になります。)

 

さて、
突然ですが、ここで問題です。

 

問題:

転勤になったので、普通賃貸借契約で賃貸に出したいが、
2年後には帰ってくることが決まっているので自分達がまた住みたい!

この場合、2年たったらまた自分たちで住めるか?

 

いかがでしょうか?

 

答えは「×」です!
前回も触れましたが、普通借家契約では一度賃貸に出すと、いつでもやめることはできないからです。

(正当事由がある場合は賃貸をやめることができますが、正当事由がある場合、というのはかなりレアなケースです。
「自分達が住みたいから」という理由では正当事由は認めてもらえません)

賃貸においては、何かと貸主よりも借主の方が有利、なんですね。

2.定期借家契約の契約期間

定期借家契約の契約期間は「自由」です。
1年未満の契約期間もOKです!

定期借家契約は、次の2つをしておけば、期間が終われば、契約を終了させることができます。

①契約前に一定期間で契約が終了する旨通知しておく
②契約終了の1年~6ヶ月前までに借主に対して終了通知を行う。

(ちなみにこの終了通知義務は期間が1年以上の定期借家契約に適用されるため、1年未満の定期借家契約であれば通知義務が適用されません。)

こうすれば契約を終了させれますので、
自分達でまた住むことも可能です。
“正当事由”もここでは必要ありません!

「それなら転勤で2年後に帰ってくることが分かっていれば定期借家契約で貸せばいいんじゃないの!?」

そう感じると思いますが、あらかじめ期間を定めた定期借家契約は、

「通常の相場家賃で貸せない」

「借り手がなかなか見つかりにくい」

といったデメリットがあります。
お部屋を探す側の気持ちになれば分かると思いますが、

どれだけ気に入った物件があっても、

「2年後には出ていかなければいけないことが最初から決まっている物件」

となると、なかなか借りる気になりませんよね。

たまたま実家の建て替えなどで、「2年間だけ住む部屋を探している」

という方がいれば別ですが、普通は引越しの手間や転居手続きの手間を考えると、なかなか「2年間だけ借りたい」というような方は現れません。
通常の相場家賃より安くしたからといっても、すぐに決まるかどうかは分かりませんので、
定期借家契約で賃貸に出す場合は、こういった背景をある程度理解しておく必要がありますね。

3.再契約できる定期借家契約

定期借家契約の中でも、「あらかじめ再契約をすることを前提としたもの」があります。

契約書に書いてあるルールを守らなかったり、家賃を滞納したりしなければ、再契約しますよ。
といった契約です。

 

この場合だと、2年後に契約が終わってもルール違反や滞納が無ければ再契約をすることができます。
借主からすれば、ルールを守っていれば、ずっと住み続けることができますし、
貸主からすれば、ルールを守らなかったり、家賃を滞納したりする、いわゆる不良入居者とは再契約をしない。
とすることができます。
双方にメリットのある契約ですね。

もちろん再契約することを前提としてしまえば、自分たちが住みたいから、
という理由で契約を終わらせることはできませんのでご注意を。。。

 

まとめ

さて・・・そろそろ3分が経過したころです。
何となくお分かりいただけましたでしょうか?

普通借家契約では、一度賃貸に出すと、こちら側の都合でやめることはできない
定期借家契約では、予め期間を設定して通知しておけば、契約を終了させることができる。が通常の家賃相場では決まりにくい

こんなイメージでしょうか。

いずれにしても、これから賃貸を考えている人は、「将来その部屋をどうしたいのか。」
を明確にしたうえでプランを決定していく必要がありますね。

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生山 亨

生山 亨

あなぶきハウジングサービス イノベーション戦略本部:生山 亨(いくやま こう)
分譲マンションの管理担当(フロント)を経て賃貸仲介・賃貸管理・売買仲介・総務業務を経験。長年やってきた賃貸業務、中でも特に空室の改善、対策は得意分野です。
会社に地域に、そして日本に少しずつ“わくわく”を創ります!
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