こんにちは。あなぶきハウジングサービス、パーキング事業部の坂本です。
近年、日本では少子高齢社会に伴い、高齢化率は27.7％を超え、大変深刻な問題となっております。また、空き家も2013年には820万戸に達し、2023年には1397万戸まで増え続けると言われています。
今回は、空き家や更地を所有されているオーナー様向けに駐車場運営の種類や方法をご紹介させていただきます。駐車場運営は、マンションやテナント運営等に比べ、投資費用が安価に始められますので、是非参考にされてみてはいかがでしょうか。
①月極駐車場運営の場合
まず初めに、月極駐車場運営についてご紹介したいと思います。
月極駐車場運営には、大きく分けて3つの方法があります。
1.全てオーナー様で運営する方法
まず1つ目は、オーナー様ご自身で運営・管理を全て行う方法です。
この方法は、募集から賃料回収、事故対応等全て自分で行わないといけない為、時間が確保できない方にはあまりおすすめはできません。
駐車場運営にもある程度の知識を必要とし、募集の方法によっては賃料が入ってこない場合もありえる為、この方法を採用するオーナー様は少ないようです。
2.管理会社に管理を委託する方法
次にご紹介するのが、管理会社へ駐車場管理を委託する方法です。
これは募集や賃料回収、契約業務等を管理会社に委託する方式で、賃料の数％を管理会社に支払う方法です。
管理会社に支払う管理委託手数料は、賃料の5％～10％が相場のようです。
この方法は、駐車場管理の手間が省けるメリットがある反面、契約者が決まらないと賃料が入ってこないというデメリットもあります。
しかし、駐車場管理を専門とした会社に管理委託することによって、高い入庫率を確保できる場合がある為、自分で運営するよりは、この方法をとるのが得策だといえます。
実際、この方式を採用されているオーナー様が多いように感じます。
3.土地の全てを一括で駐車場運営会社に賃貸する方法
最後にご紹介するにが、駐車場運営会社に土地を一括で貸して、運営会社が
月極駐車場として運営する方法です。
これは、運営会社と一定の賃料で賃貸借契約を結び、月額賃料を一定で得る方式です。
この方法は、駐車場の入庫状況に関わらず、一定の賃料を得ることができる反面、一括で借上げる賃料が月極相場を下回ってしまう場合があります。
これは、運営会社も利益を得ることができる賃料でないと一括で借りることができない為です。
月極の入庫率が低くなることを避けたい場合に採用される場合が多いようです。
これまでご紹介させていただいた3つの方法が基本的な月極運営方法です。
次に、コインパーキング運営についてご紹介させていただきます。
②コインパーキング運営の場合（自己運営方式と一括借上げ方式）
1.自己運営方式
まず初めにご紹介するのは、自己運営方式です。
この方式は、オーナー様ご自身で駐車場機器を購入し、駐車場工事費を負担して自ら運営する方法です。しかし、集金業務や駐車場機器のメンテナンス等は、専門知識を要する為、駐車場管理は専門業者に委託する場合はほとんどだと思います。
オーナー様の利益としましては、駐車場売上から管理会社への委託料を引いた金額になります。
メリットとしては、売上金額満額を得られ、駐車場委託料もそれほど高価ではない為、売上が良い好立地の場所になればなるほど多くの収益を得ることができます。
逆にデメリットとしては、周りの変化に大きく影響を受ける為、近隣に大型の駐車場が出来てしまうとかなりの収益減になってしまう可能性があります。また、5年、10年と運営するにつれて駐車場機器の劣化により、メンテナンスや交換の頻度が多くなり、維持費が高額になってしまいます。
この方式を採用する場合には、投資費用と売上予測・維持費を慎重に吟味してから行っていく必要があります。
2.一括借上げ方式
続いてご紹介するのが、運営会社による一括借上げ方式です。
この方式は、土地を一括で運営会社に賃貸し、一定の月額賃料を得る方法です。
弊社が運営しています、あなぶきパークはこの方式による運営がほとんどです。
この場合、建物解体・アスファルト舗装をオーナー様負担で行い、駐車場機器代金と駐車場機器設置工事費を運営会社が負担します。
この方式のメリットとしては、最初にあげた自己運営方式よりも初期投資費用がかなり抑えられます。また、運営状況に関わらず、一定の月額賃料も得られる為、建物解体費用やアスファルト費用の返済計画が非常に立てやすくなります。
逆にデメリットとしては、自己運営方式よりも収益が少なくなる場合があります。
自己運営方式は、ハイリスクハイリターンなのに対し、一括借上げ方式は、ローリスクローリターンということがいえます。
③まとめ
これまで月極駐車場運営とコインパーキング運営の２パターンを説明させていただきましたが、どちらの収益が上がるかというと一概には言えません。
場所によっては、コインパーキング収益よりも月極駐車場で運営した方が収益が上がる場合もあるからです。
専門知識がないとどちらを採用したら良いか困る方がほんとですが、まずは弊社等の専門の会社に相談してみるのが一番だと思います。相談をして頂くと、運営会社は月極駐車場運営とコインパーキング運営のシュミレーションを行い、どちらの土地活用が良いのか適切なアドバイスを得ることができます。
アドバイスを得た後に、ご自身の資産を考え、賃貸マンション等の建築物を建てて収益得るのか、駐車場運営で収益を得るのかを決定するのが得策です。
駐車場運営は、運営の初期投資が少ない分、収益も他の投資に比べると少ないです。
ただ、初期投資が少ない分、手軽に始めやすいというメリットもありますので、土地活用に困った際には、是非検討されてみてはいかがでしょうか。
弊社では、駐車場運営のシュミレーション（ご提案）を無料で行っておりますので、駐車場運営の際には是非当社にご連絡いただきたいと思います。
坂本永勝
出身は香川県の小豆島で、自然が豊かな所です。
大学を卒業後、あなぶきハウジングサービスに入社しました。
現在は、パーキング事業部に所属し、中国地方で時間貸し駐車場の運営・管理に従事しています。
地域に密着し、綺麗で使いやすい駐車場を心がけて、日々業務に励んでいます。
保有資格：宅地建物取引士 管理業務主任者 第一種衛生管理者 住宅ローンアドバイザー
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