こんにちは。あなぶきハウジングサービスの松井です。
先日、当社で管理している分譲マンションにおいて、マンション建替えに関する説明会を開催しました。
今回はその際の検討プラン事例をご紹介します。
目次
- 物件概要
- 検討の経緯
- 建替え検討結果① ビフォー・アフター
- 建替え検討結果② 事業計画
- 問題点や課題
- まとめ
物件概要
◆所在地 東京都目黒区
◆路 線 東急東横線
◆築年数 ３５年超
◆総戸数 ２５戸
◆構造規模 鉄筋コンクリート造 ４階建
◆専有面積 平均３５㎡
検討の経緯
長期修繕計画の見直しを検討していく中で、「もし将来マンションを建替えるとしたら、どれくらいの費用がかかり、どのような建物ができるのか」という疑問が組合員から出されたため、あなぶきグループにて建替え簡易診断を実施しました。
建替え検討結果① ビフォー・アフター
建替えプランを作成した結果、次のようなマンションに建て替わることが分かりました。
（尚、住戸数や住戸平均面積については、プランによって変動しますので、下記は１つのプランです）
※数字は一部、修正しています
建替え検討結果② 事業計画
問題点や課題
今回は簡易診断ということもあり、ボリュームチェック（今の土地にどれくらいの規模の建物を建てられるか図面を作成する）をおこなわず、机上での計算で、現状と同等規模の建物に建て替えるというシミュレーションをおこないました。
既に大規模修繕工事を3回実施しており、これから２０年間で更に必要となる修繕費用（＝20年間で１戸あたり積み立てる修繕積立金）と、マンションを建替えた時に必要な手出し金額を比較検討した結果、マンション建替えも選択肢の一つとなることがわかりました。
今後は、少し費用をかけてボリュームチェックをおこなったり、補助金活用や容積率緩和も踏まえた精度の高い建替え検討を進めていくことになるかもしれません。
まとめ
今回の説明会で感じたことは、「これから必要となる修繕費用」と「建替え費用」の両面を把握した上で、比較検討していくことが必要であるということです。いずれか一方だけでは、築３０年～５０年のマンションにおける将来のプランを見定めることができないと思います。
マンション建替えの詳細は、あなぶきグループのマンション建替え専用ＨＰサイトをご覧ください。
松井 久弥
2000年あなぶきハウジングサービス入社。
全国１０都道府県において、管理担当・リプレイス営業・新規拠点立上げ・部門責任者に従事。特にマンション管理会社のＭ＆Ａにおいては、案件化からデューデリ・譲渡契約・お客様対応全般・統合後プロセス（ＰＭＩ）までを実践。
マンション管理士、Ｍ＆Ａシニアエキスパート。
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