マンション管理組合会計のポイント④|決算書のチェックポイント

突然ですがあなたは事前に総会資料に目を通して、総会に出席していますか。総会の前に配付される書類には、「収支決算報告書」「貸借対照表」「収入や支出の明細書」などがあります。ここでは、それぞれの書類のどんなところをチェックすればよいのかを説明します。

予算・実績の比較

最初に、収支決算報告書から見ていきましょう。
１年間にどんな収入と支出を予定していたかは、「予算額」の欄を見れば分かります。実際にどうだったかは、「決算額」の欄を見れば分かります。企業の場合は、決算書に「予算額」はありません。もちろん外部には出せませんが、業績を管理するために、予算と実績を比較する表はあります。営業マンにはっぱをかけるには、予算は必要かもしれませんね？管理組合の決算書の場合は、予算の金額が必要です。「はじめに支出ありき」だからです。

管理組合では、建物の維持管理のために必要な支出を想定し、これを区分所有者全員で平等に負担して賄います。この想定した金額に対して、使った金額が予定どおりだったか否かについては、収支計算書の「予算」との対比で分かります。予定外の支出や想定より多くの支出があった場合は、お金が足りなくなります。これを解消するためには区分所有者の皆さんに追加的な負担をお願いするか、管理費または修繕積立金を値上げするしかありません。または、事業計画で予定していた大規模修繕工事を延期するか、あるいは、屋上防水工事だけ先行するといった対策やお金が貯まるまで工事を中止し、支出を切り詰めるという対策を講じる必要もあります。いずれにせよ、どのような対策を講じなければならないかを検討する手掛かりを与えてくれるのは「収支計算書の予算」の役割です。予算と実績を比較することは、過年度がどうだったかというだけでなく、将来の資金計画を見直すためにも必要です。

ここが重要なチェックポイント

• 予算を超えている実績はありませんか？（予算超過）
• 予算があったのに、実績がなかったということはありませんか？
• 予算の作り方に問題はありませんか？

支出項目で予算を超過している場合は、必ず原因を確かめてみましょう。収支計算書だけでなく、支出の明細書を見て、予算超過の原因である支出を特定し、それが臨時的なのか、突発的なのかを検討します。例年計上されている項目であれば、単に予算計上漏れの可能性もあります。予算超過の金額が大きい場合には、予算超過の支出を実行するための手続きが取られているのか、区分所有者の合意がないままに、独断で支出されたのかという問題もチェックできます。予算があるのに、なぜ実施しなかったのか、または、予算の作り方に問題はなかったのかを確かめる必要もあります。

こんなことも実際にあります！

管理費会計で水道光熱費が予算額よりも実績が多い場合

水道使用料が予算より多い場合は、漏水などが考えられます。水道局と管理組合とで、各室に水道メータを設置していない場合の「共同住宅扱い」を適用した場合の料金計算法において、全戸数の契約と入居者数で契約する場合は、使用料に差異がでます。特に、空室の多いワンルームマンションの場合は、交渉の余地があります。水道光熱費は毎年使用量が変動するため、支出の予算設定は難しいです。ある程度の超過であれば、目くじらを立て、神経質になる必要はありません。来年度の予算額は、今期実績の超過分を反映させて、予算額を増やすことを検討しましょう。

修繕費が予算よりも実績が少ない場合（または、多い場合）

前年の修繕費の予算が５０万円だから、今期も前期同様に５０万円にしておきましょう、といった具合で予算を決めていると思います。事前に修繕項目が分かっていれば、見積計上することをお勧めします。

駐車場使用料の収入が予算と実績が違うこともある！

管理組合の会計基準（会計のルール）として定められた基準はまだありません。

A管理組合は、駐車場台数分で予算を組むケース
B管理組合は、実際に稼働している契約台数で予算を組むケース
C管理組合は、今後の稼働状況を読み、予算を組むケース

どれが正解とは言えません。稼働台数で予算を組むほうが、実収入が見込めます。

前年度の予算・実績と今年度の予算・実績との比較

収支計算書をチェックするときは、前期の収支計算書を並べて比較すると、項目によっては大体同じ金額のもの、前年に比べて実績が大きく増えたり減ったりしている項目があることが分かります。増減金額が大きい項目には、何か原因があります、先述の水道光熱費ですが、水道管の老朽化で漏水が起きている場合もあります。また、水道局と管理組合とで共同住宅扱いを適用した場合の料金計算法において、入居者数の増減で使用料に差異が生じます。

つぎに、収入と支出の差額がプラスの金額か、マイナスの金額かを確かめます。黒字の場合は、１年間の収入で１年間の支出が賄えて、収支差額もあるわけですから、一応財政的には良好といえます。

ただし、収支計算書の当期収支差額が黒字であっても、貸借対照表を見なければ安心できません。これについては、次号で説明します。

まとめ

今回は、マンション会計業務における決算書のチェックポイントとして、

1. 予算と実績の比較について
2. 前年度の予算・実績と今年度の予算・実績の比較

についてまとめてみました。今まで単に数字を眺めていた方も、このチェックポイント理解すれば、各科目の数字に興味が湧いてくるかも知れません。

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北林真一

あなぶきハウジングサービス　北林 真一（きたばやし しんいち）
大学卒業後、一貫して不動産業界に従事してきました。
皆さまの大事なお住まい（マンション）のことは私にお任せください。
【得意分野】・合意形成の進め方　・大規模修繕工事
【モットー】謙虚であれ、誠実であれ
【特技】日本酒と音楽（邦楽除く）は少しだけ詳しいです。

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