マンション管理会社の変更を検討されている管理組合の方々へ、マンション管理会社を変更するメリットとデメリットをご紹介します。
目次
- マンション管理会社を変更するメリット
・管理委託費が削減できる
・現行の管理委託項目の金額や仕様が適切か確認ができる
・管理の質が上がる - マンション管理会社を変更するデメリット
・金額だけで変更すると、管理の質が下がる
・引継ぎをしっかりしないと、管理組合業務の継続性が失われる - まとめ
※2016年8月23日に公開した記事を2017年2月22日に修正して再度公開しています。
マンション管理会社を変更するメリット
管理委託費が削減できる
分譲時からマンション管理会社への委託費用や項目について、削減の交渉やサービス内容の見直しを行ったことがない場合、かなりの割合でマンション管理会社を変更することによって管理委託費の削減が可能です。
というのも、分譲時にはすでにデベロッパーのグループ会社か関連会社がマンション管理会社として決まっているため、最初に設定されている管理委託費が高い場合が多いからです。
また、管理委託費の削減だけではなく、現行の仕様が適切なのかどうかも確認ができます。
現行の管理委託項目の金額や仕様が適切か確認ができる
マンション管理会社に委託している項目や仕様について、見直しをしたことはありますか？
多くの管理組合は、分譲時からマンション管理会社へ委託している項目の金額・仕様について、見直しを行ったことがないと思います。
結果的にマンション管理会社を変更することがなかったとしても、他のマンション管理会社にマンションの状態を確認してもらう際に、現在の管理委託項目の金額や仕様が適切かどうかを確認することができます。
建物の経年にあわせて、特に仕様の見直しは必要です。
↑50戸のマンションを想定
たとえば、見直しするポイントとして
①管理員の勤務時間
…管理員の日常清掃業務は、午前中で終わるマンションがほとんどです。勤務時間を短縮することで費用を抑えることができます。
②設備巡回点検の回数
…現状を確認したうえで、点検回数も年3回に減らすことが可能です。
③エレベーターの保守点検
…点検会社をメーカーから独立系の会社に変更することで、費用を抑えることができます。詳しくは「エレベーターの点検方式、点検業者の見直し」を参考にしてみてくださいね。
④機械式駐車場の保守点検
…この保守点検も点検業者を見直すことで、点検費用を抑えることができます。
⑤定期清掃の回数
…現状を確認したうえで、清掃回数も減らすことが可能です。回数を減らして共用部分が汚くなってしまっては本末転倒なので、回数は業者を含め、マンション管理会社とよく相談して決めましょう。
⑥オートドアの保守点検
…現状を確認したうえで、点検回数も減らすことが可能です。
管理の質が上がる
上記でご紹介したように、マンション管理会社を変更することによって、管理委託項目の仕様が適正かどうか確認することができます。
適正な仕様になっていれば、マンションに合った清掃や設備のメンテナンス等をしっかりと行うことができるので、おのずと管理の質が向上するでしょう。
仕様以外にも、マンション管理会社変更時に、管理費や修繕積立金の収支バランスが適切かどうかも確認してくれるので、収支バランスに問題があるようであれば改善案などを提示してくれるはずです。
マンション管理会社を変更するデメリット
金額だけで変更すると、管理の質が下がる
見積を複数社から取って比較した際、金額が一番安いマンション管理会社は魅力的に感じますよね。私も買い物をする時は、安い商品に目が行ってしまいます。
しかし、マンション管理会社の業務（サポート）内容をきちんと確認せずに、「一番安いところで良いじゃない！決まり！」と金額だけで決めてしまうと、「管理委託費は下がったけど、管理の質も下がってしまった。」という結果を招いてしまいます。
“安かろう悪かろう”の管理になってしまわないように、注意です。
引継ぎをしっかりしないと、管理組合業務の継続性が失われる
管理組合とマンション管理会社で継続審議している事項や約束事、依頼事項を変更先の管理会社にきちんと引き継がないと、管理組合業務の継続性が失われてしまいます。
基本的に引継ぎはマンション管理会社の双方で行いますが、管理組合としても完全にお任せするのではなく、引継ぎ内容に間違いがないか・漏れがないかということは確認するようにしなければいけないでしょう。
まとめ
マンション管理会社を変更するメリットとデメリットについてご紹介しました。
費用削減が大きな目的ではありませんが、マンション管理会社を見直すことによって、年間で大幅な削減ができることも確かです。
今よりも管理の質を上げるために、一度マンション管理会社の変更を検討してみてはいかがでしょうか。
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→『マンション管理会社変更|よくあるトラブルと失敗を避ける4つのポイント』
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松井 久弥
2000年あなぶきハウジングサービス入社。
全国１０都道府県において、管理担当・リプレイス営業・新規拠点立上げ・部門責任者に従事。特にマンション管理会社のＭ＆Ａにおいては、案件化からデューデリ・譲渡契約・お客様対応全般・統合後プロセス（ＰＭＩ）までを実践。
マンション管理士、Ｍ＆Ａシニアエキスパート。
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