最近、特に都市部のマンションでは「駐車場の空きが増えてきた」という話をよく聞くようになりました。
また、”駐車場の外部貸し”に対する国税庁の見解が出され、駐車場等の収益事業に関する話題も多くなっています。駐車場使用料収入は、管理組合にとって大きな収益源ですので、駐車場空き問題は頭の痛いところです。
ということで、今回はマンションの空駐車場問題に関する対策をご紹介します。
空き駐車場が増えてきた…どうしよう？
一昔前は、駐車場問題の多くは、『マンション住戸の数に比べて駐車場の収容台数が不足し、希望者の全員が駐車場を利用できない』という状況に起因していました。つまり、キャンセル待ちの住民がいた状態でした。
ところが、現在は逆に、『自動車離れ』という社会状況や、マンション居住者の高齢化などを背景に、空き待ちでなく、駐車場利用者が足りず、空き区画が生じることが多くなっています。つまり、「どうか駐車場をお借りください」の状態です。
以下は、空き駐車場が増える要因の一例です。
- ミニバンやSUV車等、全高の高い車に買い替えて機械式駐車場が利用できなくなった。（利用不可）
- 近隣の駐車場の方が安かったので外部で借りた（賃料比較で外部利用）
- 居住者の高齢化が進み、運転をやめた人が増えた（車を手放す）
- 保有した車を手放してカーシェアリングを利用している（カーシェアに変更）
- 駐車場が狭いので使い勝手が良くない（車を収容しにくい）
「車離れ」の構造的な変化として、自動車保有率の低い都市部への人口集中、高齢化による車離れ、若者世代の自動車免許保有人口の減少、若者の経済力の低下、趣味の多様化などが起きているためであるとも推測されています。
マンションの事情に合わせ、適切な解決策を模索してみる必要があります。
すぐに打てる対処方法
空き区画の発生は管理組合にとって、『マンション管理に必要な資金が不足する』という財務上の問題を引き起こします。
現在の駐車場契約状況、機械式駐車場の保守点検費用、収支状況を正しく把握し、近隣の駐車場料金の相場やエリア需給動向等の特性も調査しましょう。
すぐに打てる対策としては、マンション外の駐車場を利用している住民を呼び戻すことが挙げられます。
- まずは掲示板などを使って空き駐車場があることを広報します。
- 次に、アンケートを実施します。『マンション外に駐車場を持つ住民の数』、『駐車場の月極使用料』などを把握しましょう。
- 機械式駐車場の場合は、パレットの幅、高さ、重量の制限があります。収容する車のサイズなども聞きましょう。
駐車場使用料の見直しによる対処方法
駐車場使用料収入が減り管理費会計が赤字になったら、使用料の値上げを検討しなければなりません。理事会で、どの程度の値上げが必要か収支のシミュレーションが必要です。
最後は、総会の場で使用料の値上げを決めることになります。この場合、使用料の値上げでマンション外の駐車場に移ってしまう住民がいるかもしれません。注意が必要です。
一方、アンケートの結果で、駐車場使用料の見直し要望がある場合、最近の近隣相場と比較し、月額数千円程度高い場合は、料金設定を見直しする必要があります。マンションに最も近い月極駐車場料金より低めに設定したことが効果を上げ、外部に借りていた方が複数戻るケースもあります。駐車料の値下げによる契約率の改善で収入増が見込まれるケースです。
機械式駐車場から平置き駐車場への変更
機械式駐車場から平置き駐車場に変更工事
アンケートの結果で、車高の高いワンボックスカーやSUV車等の増加や車自体の保有率低下がある場合、機械式駐車場を一部撤去し、平置き駐車場に変更工事をすることにより、マンションの付加価値を向上する方策もあります。
マンションの状況にもよりますが、結果的に駐車場の契約率が改善され、メンテナンス費用や修繕工事などの支出も一部削減でき、将来に向けての管理組合の収支バランスも健全な状態に戻すこともできます。
このまま機械式駐車場を残すか、一部撤去・全面撤去の場合など複数のシミュレーションをしてみましょう。
敷地内にコインパーキングを設置
アンケートの結果で、機械式駐車場を一部撤去し、平置き駐車場に変更工事をし、その一区画を居住者専用のコインパーキングとし、マンションの付加価値を向上する方策もあります。無断駐車が減り、来客用として、あるいはマンション内での工事用車両の駐車場として利用する方策もあります。
そもそも車保有者数が少なく、駐車場区画数を満たさない場合
昨今の車離れにより駐車場に空きが生じる場合には、財産の有効活用、財務基盤の強化等の観点から、組合員以外の者に使用料を徴収して使用させることも考えられます。つまり、マンションの駐車場を外部に貸すか、サブリース会社に駐車場をリースするという方法があります。この場合、管理規約の改正や管理組合の収益事業にかかわる税務対策などハードルが高いので別途、検討が必要です。
管理組合収支を見直す
駐車場利用者が減少し、将来の増加が見込めなければ使用料の値上げを検討しなければなりません。利用者を増やす工夫や駐車場そのものを縮小することも検討する必要があります。いずれにせよ、細かなシミュレーションをし、さまざまな解決策を複合的に組み合わせて検討することが大事です。また、メリット、デメリットを出し、将来にわたる修繕積立金の不足問題も見直しすることが大事です。
多くのマンションでは、駐車場使用料収入が管理費会計に組み入れられています。駐車場使用料を管理費収入に組み入れて会計処理している管理組合の場合、収入減は深刻です。また、機械式駐車場の保守料金は管理費会計で処理し、残りは修繕積立金会計で会計処理している管理組合の場合、将来の改修工事費用の減少が懸念されます。
多額の維持費がかかる機械式駐車場を採用しているマンションでは、駐車場会計を管理費会計から独立させておくことが理想です。その方が、駐車場使用料の改定がしやすく、駐車場設備の長期修繕計画が立てやすい面があります。また、駐車場を利用していない人からの不満が出にくい利点もあります。
管理規約・使用細則を見直す
駐車場の区画数がマンションの全住戸より少ないとき、「戸当たりの駐車場の利用は、1台分」と管理規約等に規定し、不公平を避けるために、１戸が2台以上の駐車区画を占めることを禁止した例があります。また、賃貸でお住まいの方は使用できないなどの規定もありました。これらの規定を解除すれば、外部貸しにせずに利用者が増えるかもしれません。検討の余地はあります。あるいは、駐輪場、バイク置き場等に転用することも考えられます。
いずれにせよ、マンションごとの事情に合わせて、上記の中から適切な対策を選んで駐車場空き問題に取り組みましよう。
北林真一
大学卒業後、一貫して不動産業界に従事してきました。
皆さまの大事なお住まい（マンション）のことは私にお任せください。
【得意分野】・合意形成の進め方 ・大規模修繕工事
【モットー】謙虚であれ、誠実であれ
【特技】日本酒と音楽（邦楽除く）は少しだけ詳しいです。
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