マンション大規模修繕工事|建築士による見積精査

福田 純行 福田 純行

こんにちは、福田です。
今回は、マンションの大規模修繕工事やその他様々な工事の際に行う、あなぶきセザールサポートの特徴的な業務の一つをご紹介します。

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目次

  • 建築士による見積精査って何?
  • 工事項目
  • 諸経費とは?
  • まとめ

建築士による見積精査って何?

あなぶきセザールサポートでは、わたしたちの管理するマンションの様々な工事(工事金額が100万円以上)の見積について、1級建築士がチェックを行っています。
もちろん、その中には数千万円の大規模修繕工事の工事見積も含まれています。

一般的に、管理会社は管理組合からの依頼で各工事業者から工事見積を取得しますが、その内容を建築士がチェックすることはあまりないと思います。この見積精査は、特に前回お話しした大規模修繕工事時の「責任施工方式」のパートナーを選ばれた場合にも行います。

そして、工事内容に疑問がある場合や、現場で確認しないと不明な点等がある場合、現地のマンションで工事会社と立ち会い確認(現場検分)を行います。
そうすることで、事前に工事の内容の具体性がつかめます。
たとえば、工事の対象範囲の細かい確認や、改修の段取り方について、工事見積書に表現されていない点を確認することができます。

特に建築工事でよくあることなのですが、お互いの認識不足が重なり、後から思わぬ追加工事の請求があったり、想像通りの仕上げではなかったりすることがあります。

事前のチェックが功を奏します。

最近、東京オリンピックを控えて各工事業者がにわかに活気づいているようです。
特に、仮設用の足場単価が以前と比較して異常に高騰しています。また、屋上防水の材料の代表的なアスファルト防水についても、10年前と比較すると約30~40%高騰しています。
建築材料はほとんどが石油製品から成り立っているので、原油価格にも左右されますが、急にガソリン価格が下がっても、残念ながらすぐに建築材料が下がることはまずありませんね…。

マンションの良好な資産価値を維持するためにも、修繕工事は最後まで必要なので、工事単価については無関心ではいられませんよね。

工事項目

建築工事見積書の中の、項目構成について簡単にご紹介します。

工事項目

以上の構成が、一般的な工事項目です。
では、この中の「諸経費」について、次で詳しくご説明しますね。

諸経費とは?

諸経費は、「現場経費」と「一般管理費」に大別され、「現場経費」は直接、現場にかかわる工事費です。
現場代理人の給料など、現場で発生する直接的な人件費・福利厚生費等が「現場経費」に当たります。
そして、「一般管理費」は、工事会社の特に本店・支店・営業所の維持費用(固定資産税・事務職員・役員の給料・税金等・会社の維持費)です。

特に各工事会社によって金額が変わるのは、この”諸経費”なんです。

工事金額によって、工事項目の1~10までの合計に対する諸経費率は変化してきますが、一般的(※建築の工事の内容により異なります)に300万以下の工事の場合は割合が高く(約15~22%前後)、1千万を超える工事費の場合は(約8~16%前後)低くなるのが多く見受けられます。

つまり、工事費が安いと諸経費率が高くなってしまいます。

また、3千万の工事の場合で考えると、諸経費が20%を超えてしまっている見積は異常ですよね。逆に、諸経費が低い場合でも、各単価に諸経費相当分が含まれていないかどうか見抜くことも必要になります。

まとめ

以上、あなぶきセザールサポートの建築士による見積精査のお話をさせていただきましたが、ご参考になったでしょうか?
見積精査で最も大切なのことは、”「工事単価と工事内容が良いバランスになっているか?」を見極める”ことです。

わたしたちは、これからも、この見積精査を行うことによって、管理組合の方々が費用も安くて良い工事を行う工事会社に巡り合うお手伝いをしていきたいと思っています。

それでは、また次回をお楽しみに。

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福田 純行

福田 純行

あなぶきセザールサポート 匠事業部:福田 純行(ふくだ よしゆき)
前職の設計事務所時代に手掛けた設計・監理物件は北海道は北見市から南は長崎の佐世保市まで。今となってはとても懐かしい。現在は主にマンションの大規模修繕工事に関するコンサルティング(大規模修繕工事の改修設計・長期修繕計画(案)の作成等)を担当。人が住むマンションのストーリーを一つずつ守るのが役目です。
目指せ、「チェンジ・ザ・ワールド」・E.クリプトン・・・・グルーブな仕事を
皆さんのために。
有資格:一級建築士
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