こんにちは。今回は賃貸マンションのオーナー様に知っておいていただきたい“建物管理会社を選ぶときのポイント”をご紹介します。建物管理のことをBM（Building Management）とも言いますので建物管理会社はBM会社と呼ばれることもあります。
「リーシング（入居者募集）には不満は無いけど、たまに物件に行くと駐輪場やエントランスが汚い…。」
「建物設備の修繕は計画的でなく、いつも突発的で費用も高い気がする」
「エレベーターや消防設備の点検の報告書など見たことがない」
こんなオーナーは建物管理会社の変更を検討した方が良いかもしれません。賃貸経営のポイントは「満室にすること」だけではないはずです。建物を健全な状態で維持しながら満室にして、入居者様にも満足してもらいつつ、資産価値を高いレベルで維持していくこと（上げて行くこと）が最も望ましい状態ですよね。
ということで、今回は「建物管理会社って何？」というところから、建物管理会社を選ぶときに気をつけておきたい５つのポイントをご紹介させていただきます。
建物管理会社とは
そもそも管理会社はいるけど、『建物管理会社って何？？』という方もいると思います。
まず、ここでＰＭ会社とＢＭ会社の違いを整理しておきましょう。
ＰＭ会社
賃貸管理会社（ＰＭ会社＝プロパティマネジメント会社）は、リーシング、契約締結、入居者対応、家賃の回収、敷金精算、管理状況の報告、レポート等、賃貸管理全般の業務を行います。
ＢＭ会社
これに対して建物管理会社（ＢＭ会社＝ビルマネジメント会社）は、清掃、設備の点検、警備、保全工事等建物の保守管理全般の業務を行います。
賃貸マンションでは一括して１社に任せているオーナーも多いと思います。もちろん一括して任せていても問題ありませんし、窓口が一本化できるので連携は取りやすくなります。冒頭に触れたような、“リーシングや賃貸管理には問題は無いが建物管理に問題がある”というときは、建物管理会社の変更を検討するのも選択肢の１つです。賃貸管理をしている会社でも『ＰＭは強いがＢＭは弱い』という会社もあれば、その逆もあるからです。
では、次に建物管理会社を選ぶときのポイントをご紹介します。
長期的な維持・修繕の計画が立てられる会社か
まず一つ目のポイントは「長期的（中長期的）に維持・修繕の計画が立てられる会社かどうか」という点です。もしかすると将来的に売却する予定があるのかもしれませんが、今後マンションを維持していくうえで、何年後にどういう費用が掛かるのかは把握しておく必要がありますよね。
「給水ポンプが壊れた！」といって慌てて修繕するのではなく、計画立てて必要な時期に必要な修繕を行うことで突発的な修繕費を押さえることができます。また設備の交換等で何年後にどの位の費用が掛かるのかという大体の感覚は掴んでおく必要があります。分譲マンションでは長期修繕計画というものがあり、マンションごとに中長期的な修繕に関する計画が立てられています。これは大体管理会社が作成したりするものですが、できれば賃貸マンションでも長期修繕計画を作成してもらいましょう。ということで１つ目のポイントは、別の言い方をすれば「長期修繕計画を作れる会社かどうか」です。
管理員や清掃員を直接雇用している会社か
２つ目のポイントは「管理員や清掃員を直接雇用している会社かどうか」という点です。これは管理会社に聞かないと分からないかもしれませんが、管理員や清掃員を自社で雇用せずに、他社に再委託しているケースも多くあります。マンションの居住者にとって、毎日顔を合わす管理員（清掃員）は、オーナーに代わって窓口となりうる非常に大きな存在です。「管理員の印象が悪い＝悪いマンションだ」と思われてしまうこともあります。
再委託している管理員（清掃員）が悪いというわけではありませんが、自社で雇用するノウハウのある会社は清掃の技術だけでなく、入居者対応等もきっちりと指導を行っているので安心することができます。
コールセンターを持っている会社か
３つ目のポイントは「コールセンターを持っている会社かどうか」です。これも賃貸管理会社では、再委託しているケースが多くあります。夜間に共用部分が停電している、あるいは給水ポンプが故障して水が出ない、ということがあってコールセンターに電話しても、再委託先のコールセンターだと
「担当者に連絡してみます（対応できるかどうかは分からないが…）」
あるいは
「営業時間に担当より折り返します（明日の対応になる）」
という御用聞きに過ぎないケースもあり、的確で迅速な対応ができずに入居者様にご不便やご迷惑を掛けてしまうこともあります。またオーナーが夜間休日に管理会社に電話しても再委託先では内容が分からない、ということもありますので、できれば夜間や休日も対応できるコールセンターを持っている会社、安心ですね。
賃貸仲介をやっている会社か
４つ目のポイントは「賃貸仲介をやっている会社かどうか」です。リーシングはＰＭ会社に任せているからＢＭ会社は賃貸仲介のことを知らなくても良い？これは間違いです。賃貸仲介を知っている会社が行う建物管理・清掃・共用部分の改修提案は、一切知らない会社が行うものとでは内容が全く違うからです。
例えば賃貸仲介をやっている会社であれば、内見希望者が物件の下見に行ったときに見るポイント（球切れはないか、エントランス、駐輪場は整理されているか等）が分かりますので、当然そういったポイントは日常的にきちんとチェックしています。例えばメールボックスの交換工事を行うにしても、入居者に好まれやすいものを提案してくれます。駐輪場が溢れてくると不要自転車の撤去なども行ってくれます。建物管理だけやっている会社と賃貸仲介もやっている会社とでは工事一つにしても、後者の方がよりオーナー様目線、入居者様目線に立った提案をしてくれます。
売買仲介をやっている会社か
５つ目のポイントは「売買仲介をやっている会社かどうか」です。これは一概に売買をやっているから、というわけではないかもしれませんが常に売却した時の価格を捉えて提案してくれるかどうかが大切だということです。全ての工事が売却価格に跳ね返るわけではありませんが、せっかく大きな費用を支払って工事やリニューアルをするので少しでも売却価格に反映される工事をしたいですよね。
まとめ
まとめると、『建物管理のプロという目線』に加えて、『リーシングのプロとしての目線』、『売却のプロとしての目線』、そして『入居者様の目線』を持って不動産をトータル的に見れる建物管理会社が良いと思います。リーシングだけでなく建物管理会社もオーナーのベストパートナーとして信頼できる会社を選びたいですね。
生山 亨
分譲マンションの管理担当(フロント)を経て賃貸仲介・賃貸管理・売買仲介・総務業務を経験。長年やってきた賃貸業務、中でも特に空室の改善、対策は得意分野です。現在は、あなぶきスペースシェアにおいて宿泊事業・マンスリー事業を行っています。
保有資格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・管理業務主任者
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