賃貸オーナー様必見!賃貸マンションの空室対策のいろは~後編~

藤川展行 藤川展行

こんにちは、あなぶきハウジングサービスの藤川です。
今回は、前回の「賃貸オーナー様必見!賃貸マンションの空室対策のいろは~前編~」に引き続き、「賃貸オーナー様必見!賃貸マンションの空室対策のいろは~後編~」をお話ししていきたいと思います。
「長期空室で困っている」「管理会社が空室対策の提案してくれない」「そもそも空室対策にはどんな方法があるのかが分からない」というオーナー様は必見です!

目次

  • そもそも空室対策とは?
  • ハード面対策①「室内設備投資対策」
  • ハード面対策②「共用設備投資対策」
  • ハード面対策③「室内リノベーション対策」
  • まとめ

そもそも空室対策とは?(前編と同じです。)

そもそも空室対策とは、現在長期で空室となっているお部屋を埋めるための対策です。
ということは、今のお部屋がなぜ空室なのかということを把握することが第一歩となります。
例えば「室内の設備が古く、入居希望者の最低条件に合っていない」や、「近隣と比べて著しく家賃が高い」とか、「ターゲットとなるお客様のニーズに合っていない」など、理由は様々です。
その理由が明確になっていなければ、そもそも対策として打つ方法が正しいのかどうかも判断できなくなります。
まずは、現在の空室の理由を調査してみて、この後記述するどの対策が適しているのかを選択しましょう!

 

ハード面対策①「室内設備投資対策」

この対策は、賃貸のオーナー様であれば、日常的に実施している方も多いのではないかと思います。
入居者の設備面のニーズは、設備機器の進歩に伴い、どんどんと高くなっています。
以前は、「付いていたらいいと思う設備」だったものが、「付いていて当たり前の設備」になっていることも良くあります。
例えば「TVモニターインターフォン」や「洗浄機能付き便座」がその代表例です。
現在付いていたらいいと思う設備は、「浴室乾燥機」や「ホームセキュリティ」ではないでしょうか。

メリット

・最近の借主のニーズにあった設備を追加することで、ニーズ対応に遅れている他物件との差別化ができます。
・空室1室単位の小さいロットで実施ができます。

デメリット

・部分変更となることが多く、大きな差別化を図ることが困難。

主に対象となる賃貸マンション

・立地等が良いが決定しない賃貸マンション
・近隣の類似物件が、ニーズ対応に遅れていると思われるエリアの賃貸マンション

 

ハード面対策②「共用設備投資対策」

2つ目の対策は、共用部の設備を強化する対策です。
共用部の美観を良くするという対策ももちろんこの対策に含まれますが、共用部に設置することで、入居者様が便利になるものや、全ての部屋内に効果をもたらす対策もあります。
前者の例としては、最近話題の「宅配ボックス」です。
インターネットの普及により、多くの入居者様がネット通販を利用するようになりました。
ネット通販の利用は、若年層だけではなく、中高年層でも利用者が増えている状況です。
後者の例としては、「インターネット無料設備の導入」などが当てはまります。
インターネット無料の対策は、入居者から見ると月額の支払額が軽減できるため、家賃を下げてもらったのと同じ効果を発揮することができます。

メリット

・新規の入居者様だけでなく、既存の入居者様へのサービス提供もできるため、解約抑制効果も同時に得られます。
・共用部のバリューアップとなるため、当然賃貸マンション全体の質を高めることができます。

デメリット

・初期投資額が大きくなったり、ランニングの費用が発生することがあります。

主に対象となる賃貸マンション

・法人契約が多く、入居者様へのサービス提供により効果が得られる賃貸マンション。
・比較的入居率が高く、投資がしやすい賃貸マンション。

 

ハード面対策③「室内リノベーション対策」

3つ目の「室内リノベーション対策」は、現在の間取りや設備を一新し、最近のニーズ又は将来のニーズに合わせる為の対策です
築年数が経過しており、根本的に最近のニーズに合っていない物件の対策となります。
主な事例としては、「間取りの変更工事」「水回り設備(キッチン・浴室・トイレ・洗面台)などの交換工事」「コンセプトリフォーム」などです。

メリット

・大がかりに作り直すのを前提とするため、現在のコンセプトや入居者層にとらわれる必要がない。
・場合によっては、大きく募集家賃を上げることができる。

デメリット

・かなり大がかりな工事となることが多く、投資額が大きくなる。
・工事期間がかかるケースが多く、完成までのロス期間が発生する。

主に対象となる賃貸マンション

・築年数が経過し、ニーズとの不一致が非常に大きい賃貸マンション。
・立地条件が良く、近隣の新築物件の賃料がまだまだ高いエリアにある賃貸マンション。

 

まとめ

ハード面の対策は、ソフト面の対策と違い初期投資が原則必要になります。
且つ、完成までに時間を要する事が多いため、異動期に間に合うようにスケジュール調整することも必要です。
ただ、ハード面の投資であるからこそ、今回の入居者様だけでなく、入れ替わった後の入居者様へのアプローチとしても効果を発揮します。
オーナー様の資金事情と、投資に対するリターンがどの程度見込めるのかをしっかりと予測して、判断するのが良いでしょう。
近隣の事情や、入居希望者様のニーズ等は、管理会社の担当者が知っていますので尋ねてみると良いでしょう。

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藤川展行

藤川展行

あなぶきハウジングサービス 賃貸業務推進室 藤川 展行(ふじかわ のぶゆき)
うどん県出身。穴吹カレッジを卒業後、20歳で株式会社穴吹ハウジングサービスに入社。
カーテンや照明などの物品販売営業、室内リフォーム営業、マンションの大規模修繕(外壁改修)営業を経て、賃貸マンションの管理業務に従事。現在は、高松で賃貸業務全般の効率化や、新商品の開発に携わっています。
県外への転勤の際に、自宅用に購入したマンションを貸し出しし、賃貸オーナーとしても奮闘中。。
プライベートでは、さぬきうどん研究会に入会し「さぬきうどん」について勉強しています。

保有資格:賃貸不動産経営管理士、上級相続支援コンサルタント、CPM(米国不動産経営管理士)、CCIM(米国不動産投資顧問)、マンション維持修繕技術者、宅地建物取引士等
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