【マンション】管理費って何だろう？

こんにちは！あなぶきハウジングサービスの松岡です。

 

マンションを購入することは人生において大きな買い物ですね！

賃貸マンションやアパートに入居すると家賃を支払うこととなりますが、

分譲マンションを購入するとローンを払っていく、、、やったー！完済！

 

で、終わりではありません！

 

マンションを購入した後は管理費・修繕積立金といったお金を支払うこととなります！

 

そこで今回は、「管理費」についてご紹介します！

 

「管理費」って何に使うものだと思いますか？

漠然と「管理するためのお金」というイメージがあるのではないでしょうか？

 

管理費って何だろう？何に使われているのだろう？

マンションを購入すると絶対に切り離せない費用です！

 

 

管理費とは

管理費とは、言葉の通りマンションの維持・管理をするための費用です。

管理費と聞くと管理してくれてるところへ支払うイメージがあるかもしれません。

しかしながら、管理費は「管理会社」ではなく住んでいるマンションの「管理組合」へ支払う費用なのです！

 

「管理」という文字が同じなのでややこしく感じますよね～勘違いしやすいワードです！

 

マンション管理の主体は管理組合です。

ということは、管理組合＝マンションに住んでいる人達で維持・管理していくこととなります。

家賃とは別に、自分たちの住んでいるマンションで快適に暮らしていく為に管理費を管理組合へ支払っていくこととなります。

つまり、住んでいるみんなでお金を集金して貯金してマンションの維持・管理の為に管理費を使用していくようなイメージですね！

 

尚、マンションに住んでいなくても「区分所有者」であれば管理費の支払いは発生します！

投資用に購入された方や自分の名義で購入したけども実際に住んでいるのは自分の子供で自分自身はマンションには住んでいないといった方でも管理費を支払うこととなります。

 

管理に係るお金とはどんなものがあると思いますか？また、何のために集金・貯金していく必要があるのでしょうか？

 

管理費の使い道とは

「管理するためのお金」といっても様々な種類があり、いろいろな費用が発生します。

 

修繕費

マンションの部位や設備の修繕に関して支出するものです。

例えば、

共用廊下の照明が故障したとき

共用部扉のドアクローザーから油漏れしている

給水ポンプの一部部品が劣化している

といったマンションで生活するうえでの不具合の改修など比較的に小修繕かつ少額の修繕が発生した際に支出します。

雑費・消耗品費

マンションを管理するうえで必要な物品の購入や理事会・総会運営に係る費用が主な使い道です。

例えば、

清掃用のモップや雑巾、洗剤の購入

⇒管理員や清掃員がいるマンションではマンション内の清掃に利用します。

粗大ごみなどの処分費用

⇒壊れたテレビやラジオがマンション内に不法投棄されているというご連絡をいただくことがあります。

マンション敷地内での発生は管理組合が責任を持って対処しなければなりません。

その際の処分費用（ゴミ袋や粗大ごみ処分ステッカーなど）は雑費として支出します。

議事録や議案書のコピー代

⇒理事会や総会の議事録をマンション全体に配付する際のコピー代です。

別途送料も支出することもあります。

 

これ以外にも、理事会・総会の会場代やお茶代、自転車空気入れを設置しているマンションではその購入費用や花壇の手入れに使う用品などなどいろいろな用途があります。

 

共用電気代

マンションの共用部で使用されている電気代に支出します。

マンションでは廊下や階段の照明だけでなく、給水ポンプやエレベーターの稼働にも電気代が発生します。

特に給水ポンプは電気で稼働している為、電気が無ければ各戸へ水が送られません。

 

管理委託費

マンション管理会社へ管理を委託する費用です。

「管理費」と「管理委託費」は名前が似ているので一緒というイメージが多いのではないでしょうか？

マンション管理の主体は管理組合と申しましたが、管理組合の方々は普段はお仕事をされる方がほとんどです。そんな中でマンション管理を運営していくことは難しく大変です。

そこで、私たち「管理会社」があります！

つまり、「管理組合」から「管理会社」へ管理を委託しているのです！

「管理委託費」として管理会社へお支払いいただいております。

管理委託費をいただき、管理会社は管理組合の収支や出納、修繕工事の手配・調整、設備の点検や清掃作業を行っております。

理事会活動費

理事会が活動するうえで必要な費用です。

雑費の部分でも述べましたが、理事会の会場代やお茶代に充てる費用を理事会活動費として支出する管理組合もあります。

また、理事会が外部で渉外活動を行うときの費用や研修費用に充てることもあります。

 

 

共用部保険料

分譲マンションでは管理組合で共用部の保険に加入します。

共用部保険料の支払いは必ず管理費（一般会計）からの支出となっており、基本的に修繕積立金からの支出はＮＧとされております。

実は、昨今の台風や地震による自然災害の影響で保険料の値上がりが著しい状況が続いております。

また、マンション内での事故（漏水被害や物や設備の破損事故など）の発生数が多い場合は時期によっては保険料が更に値上がりしてしまうことも、、、

その為にも常日頃からマンションの維持・管理は大切なのですね！

 

水道料

分譲マンションでは水道料を建物でまとめて水道局に支払っている管理組合があります。

この方式を取っているマンションでは居住者は賃借人含め管理組合へ水道料を支払うこととなります。

尚、「直結増圧方式」に変更している組合などは水道局から直接請求となりますので管理組合への水道料支払いはありません。また、「受水槽方式」でも水道局から直接請求しているマンションもあります。

ライフラインに係る部分なので確認しておくことをおすすめします！

 

 

役員手当

マンション管理組合によっては「役員手当」を導入している組合があります。

例えば、

理事会役員手当

⇒理事役員としての活動に対して支払う報奨金のようなものです。

理事長・副理事長・監事など役職に応じて決まった額をお支払いしている管理組合もあります。

防火管理者手当

⇒共同住宅では収容人数（居住者の数）が５０人を超えると防火管理者を定めなければなりません。

防火管理者に就任するには資格が必要となっており、消防署の講習を受ける必要があります。

その際の講習費用や交通費は管理組合から支払うことが多いです。

また、防火管理者になると消防計画の作成や消防訓練の実施などいろいろな業務があります。

マンションのために動いていただいているということで手当を支払う管理組合もあります。

専門委員会手当

⇒専門委員会とは、大規模修繕工事などの大がかりな工事において専門的に協議を行う修繕委員会や管理規

　約の大幅改定が必要な際に管理規約改定委員会などの組織です。

理事会のみでなく主に専門的な知識を有している居住者などで構成されることが多いです。

こちらもマンションの為に動いていただいているということで手当を支払う管理組合もあります。

 

戸数が多いマンションほど、全員の意思疎通や意見のとりまとめなどの合意形成が難しい傾向にあることから、「負担が大きく大変なところ引き受けてくれてありがとうございます！」という気持ちも含めて手当をお支払いする管理組合が多いと感じます。

 

管理費の値上げ

管理費は入居当時から永遠に今の金額のまま一律ではありません。

特に昨今の経済状況においては物の値上がりが加速しておりますが、

それに伴って工事費や人件費なども値上がりしているのです、、、

昔よりもバスや電車の運賃が値上がりしていたり、お菓子が小さくなったりしてますよね、、、

また、自然災害や漏水発生による緊急時の費用支出により、収入が支出を超えてしまい、次期への繰越金がマイナス収支になることもあります。

マイナス収支が続くようであれば将来的に管理費に不足が生じ、各家庭から一時金として徴収しないといけない、、、といった可能性もあります。

それは各戸の負担も大きく、避けなければなりません！

管理費がいきなり上がっても経済的に過酷になってしまいます。

その為には、定期的な管理費の見直しが重要です！

 

管理費会計に管理組合の収入として計上するものがあります。

自転車や駐輪場の使用料、１階居室の専用庭使用料、ルーフバルコニーの使用料など管理費収入として計上（※）している管理組合もあります。

※管理組合によっては「修繕積立金」として計上しているマンションもあります。

 

 

「管理費」についていかがでしたでしょうか？

管理費が高い＝グレードの高い管理をしてもらえるというイメージもあるかもしれませんが、管理費の額は一般的に「専有部分の床面積の割合で決める」など管理規約にて定められております。

管理費の見直しは、マンションの戸数やお部屋の広さ、築年数の経過、時代の移り変わりによる経済状況の変化など様々の状況によっても設定されます。

「私たちが払っている管理費って実際にどんなことに使われているのだろう？」と思ったらマンションの通常総会の議案書などをチェックしてみてください。その中のマンションの決算書に具体的な使い道（例えば雑費：コピー代、管球購入、、、など）が記載されております。通常総会の際にもご説明いたします。

また、管理規約においても管理費の充当先について定められております。

お手元にありましたら確認してみてはいかがでしょうか！

 

皆様の参考になれば幸いです！