あなぶきハウジングサービスの末武です。
今回は住宅ローンの「繰上げ返済」基本情報と「住宅ローン減税」にどのように影響するのかを紹介したいと思います。
繰上げ返済の2つのタイプを確認！期間短縮型と返済額軽減型
まず、繰上げ返済は、毎月の支払とは別に住宅ローンの元金部分を前倒して返済する方法です。元金部分の一部または全部を返済することで、その部分に係る利息を抑えることができます。では、2つのタイプを見ていきましょう。
《期間短縮型》
毎月の支払額は変わりませんが、返済期間が短縮されます。繰上げ返済した元金部分についての利息がかからなくなり、利息総額が減少します。この効果は返済額軽減型より大きくなります。
★返済期間が短縮されているので、定年などライフプランに合わせて早く返済を終えることができます。将来のことを考えると必要性を感じますね。
[例]当初お借入金額1,000万円、期間35年、利率4%で、3年後に100万円繰上返済した場合
（金利の変更がなかった場合のイメージ、概算）元利均等返済
三井住友銀行｜住宅ローン繰上げ返済より引用
《返済額軽減型》
返済期間は変わりませんが、毎月の支払金額が減額されます。繰上げ返済以降、毎月の支払い負担が軽減されます。利息総額は減少しますが、この効果は期間短縮型より小さくなります。
★返済期間は変わりませんが、毎月の負担が少し軽くなるのが分かりますね。家計に占める割合も少し下がるので生活にゆとりが出るかもしれません。
[例]当初お借入金額1,000万円、期間35年、利率4%で、3年後に100万円繰上返済した場合
（金利の変更がなかった場合のイメージ、概算）元利均等返済
三井住友銀行｜住宅ローン繰上げ返済より引用
繰上げ返済を検討する上での大前提
家計の資金繰りは大丈夫？
手元資金をライフプランに応じてある程度確保しておくバランス感覚が重要です。
子どもの教育資金や、けがや病気に備えるための資金などを考慮して返済計画を考えましょう。
金融機関の手数料がかかるかを要チェック
繰上げ返済をして利息を抑えようとしているのに案外高い手数料がかかる場合もあります。金融機関ごとに異なるので、事前にチェックをしておいてください。
住宅ローン減税の期間中でも繰上げ返済できる！
では、ここから住宅ローン減税と併用できるかをみていきましょう。
住宅ローン減税には、ローン期間が10年以上と定めがあるので、繰上げ返済により10年未満となってしまうとその後の適用を受けられなくなってしまいます。
該当する場合は少ないかもしれませんが、住宅ローン減税の適用要件を満たさなくならないように注意が必要です。
繰上返済等をした場合の償還期間については、繰上返済等の後の償還期間で判定することとしており、繰り上げて返済したことによって、「償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済することとされているもの」に該当しなくなった場合には、その該当しなくなった年以後については住宅借入金等特別控除を受けることはできないこととされています(租税特別措置法関係通達41-19)。
国税庁｜繰上返済等をした場合の償還期間より引用
住宅ローン減税との比較のポイントは「1％」
前回のブログで書いた通り、ローン残高に対して１％の金額を所得税・住民税から控除を受けることができます。（一般住宅の場合、最大4,000万円）
つまり、住宅ローンの利率が１％を下回るようであれば、住宅ローン減税の適用期間中は支払う利息よりも税制面での優遇を受けることができます。
主要金融機関の変動金利は１％を割込む状況がしばらく続いていますが、「フラット35」のような長期固定金利では年1.210%～年1.970%（2020年10月現在）となっています。
住宅ローン減税の範囲は所得税・住民税の範囲まで
年末のローン残高が毎年4,000万円以上（一般住宅の場合）であれば、年間40万円の控除を10年にわたって受けた場合の控除額は400万円となります。
ただし、控除額はあくまで所得税・住民税から差し引かれるため納めた税金以上の金額は戻ってきません。
つまり、住宅ローン減税を受けられる金額が住宅ローン残高の1％を下回る場合も十分あります。金利が１％以下であっても繰上げ返済をしたほうがメリットとなる場合もあるようですね。
住宅ローン減税と“繰上げ返済”の簡単まとめ
１．繰り上げ返済は元本に充当されるので利息負担の軽減効果が大きい。
２．住宅ローン減税中に繰り上げ返済することもできる。
３．借入金利が１％未満であれば、期間中の減税額が支払利息より多いこともある。
住宅ローン減税の効果は、納めた所得税・住民税の範囲でしか受けれない…が、納めた税金が戻ってくるのは魅力的ですね。繰上げ返済との兼ね合いは自身の状況をしっかり把握しましょう。
末武巧也
末武 巧也 （すえたけ たくや）
香川県出身。
新入社員として入社し、高松本社の経理課に配属となりました。2017年9月にあなぶき社宅サービス設立に経理担当として携わり、現在東京にて勤務しています。
会計・税務の分野で社員の皆さんをサポートすることはもちろん、マネージャー・経営者の方々へ正確な指標の提供を心掛けています。
わかりやすくて読んでみたくなる！そんな記事を書いていきたいと思います。
趣味は“ダム”巡り おすすめは兵庫県の千苅堰堤と香川県の豊稔池堰堤
保有資格：日商簿記検定1級、建設業経理士2級
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