あなぶきハウジングサービス佐藤です。
私はこれまでの記事で、長期修繕計画書の必要性についてお伝えしてきました。
長期修繕計画書を新たに作成した、もしくはすでにお持ちの管理組合役員の皆様。内容を改めて確認してみてください。
もし、長期修繕計画書上で将来的に積立金がマイナスになるシミュレーションがなされた場合、修繕積立金の改定が必要となります。
しかし、役員の中では改定の必要性を感じていながらも、組合員からの反発の声を恐れ、取り組めていない場合もあるのではないでしょうか。
積立金の改定が中々できず、後々大きなトラブルを抱えることがないようにしていただきたく、今回は、できるだけ反発が少なくすむように、私が実際に管理組合に提案している修繕積立金改定の進め方についてご紹介したいと思います。
STEP１ 修繕積立金の目安をつかむ
修繕積立金改定をするにあたり、どの程度の金額設定にすれば良いのかをなんとなく把握しておく必要があります。
そのための参考となるのは国土交通省からの「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」や東京都住宅局からの「長期修繕計画・計画修繕ガイドブック」があります。詳しくは以下の記事にて紹介しております。
STEP２ 長期修繕計画書の改定案を確認する
つづいては、作成している長期修繕計画書の改定案を確認しましょう。
おそらく改定案が2から3つ程作成されているのではないかと思います。もしなければ作成業者に依頼してみてください。
合意を得るうえで、選択肢が一つしかないと、他の選択肢を模索しがちなので、比較検討できるよう複数案用意することが重要です。
改定案としては、以下のものがあると良いと思います。
また、ここで用意した改定金額がSTEP1で計算した目安と比較してどのくらいの差があるかを確認し、その要因を説明できるように調べておいてください。例えば、長いこと分譲当時の安い金額設定のまま現在まで至ってしまったなどの要因があるはずです。
STEP３ 組合員の意見を確認する
修繕積立金の改定案が用意できたら組合員にアンケートを取ると良いと思います。
改定案の長期修繕計画書を提示したうえで、１～３つの改定案のうち、どの案が良いかを各組合員にあらかじめ聞いておきましょう。
このアンケートでは、STEP1での修繕積立金額の目安や、STEP2での目安との差がなぜ生じているか等もしっかり明記しておきましょう。
役員だけではなく組合員全員で検討する形にしておくことで、総会での承認を得やすくすることができます。
併せて組合員の考え方を確認するために自由意見欄を用意して、各組合員の考え方を確認しておきましょう。
以下に実際に使用したアンケート用紙を載せておきます。参考にしてみてください。
STEP４ 総会で承認を諮る
アンケートを取ったら、その結果を基に総会上程するだけです。
上程する改定案はよほどの事情がなければ多数派の案にしましょう。
同数で意見が割れた場合は、理事の過半数の賛成で決定で良いと思います。
ここまでの段取りがしっかりできていれば総会において、大きな反発がでることはほぼないのではないかと思います。
まとめ
以上、修繕積立金改定の進め方をご紹介しました。
せっかく、長期修繕計画書を作成しても、それを活用して資金計画の改善に取り組まなければ非常にもったいないと思います。
大規模修繕工事や設備の更新等大きな支出を伴う工事を行うときに、積立金がないから一時金の徴収、借入、最悪工事ができない等のリスクを回避するために早めに改善に取り組んでいただければと思います。
今回の記事を参考にして、修繕積立金改定を行う管理組合が増えてもらえれば幸いです。
佐藤尚斗
2012年に入社し、始めに経理業務に従事した後、現在までマンション管理（フロント）業務に従事しています。主に埼玉・東京エリアのマンションを担当してきました。マンションの会計の健全化、収支改善、修繕・資金計画の策定の提案に力を入れています。
お客様に信頼されるようにお客様起点の提案を行います。
保有資格：管理業務主任者 宅地建物取引士
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