修繕積立金の目安は・・東京都住宅局編

福田 純行 福田 純行

こんにちは福田です。10月になりましたが、もう少しで大好きな柿が食べられます。柿は私にとって子供のころの記憶がいっぱい詰まっている果物です。早く食べたいですね・・。

今回は分譲マンションの修繕積立金の目安が東京都より公表されていますので御紹介したいと思います。

(参考文献:東京都住宅局「長期修繕計画・計画修繕ガイドブック」)

 

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目次

  • 想定した分譲マンションの仕様等
  • 試算に当たり設定したケース
  • 修繕積立金の戸当たり月額の試算結果
  • まとめ

 

 

例示に当たっては、次の仕様の一般的な分譲マンションを想定し、

ケース①、ケース②―1、ケース②―2の3つのケースについて、それぞれ、規模と建物の形態別に試算を行いました(なお、ケース①は望ましい修繕積み立て金の設定例、ケース②―1、ケース②―2は、問題のある設定例です。)。

その結果は、次表のとおりです。この表の額はあくまで一つの目安としての参考例ですが、みなさんの分譲マンションに当てはめて参考にしてください。

 

想定した分譲マンションの仕様等

・単棟型(1棟)の住戸専用マンション、住戸平均面積は約70㎡、構造はSRC造

・外壁:タイル張り、一部吹き付けタイルローラー押え

・張出バルコニーあり

・屋根:化粧石綿スレート(平型)葺き

 

試算に当たり設定したケース

・ケース①:建築後間もない分譲マンションで、当初から長期修繕計画を立案し、向こう30年間の修繕費用を月々積み立てる場合

・ケース②:それまで何の修繕も行っていない建築後10年の分譲マンションで、初めて長期修繕計画を立案し、向こう20年間の修繕費用を月々積み立てる場合

・ケース②―1:これまでの修繕積立金の戸当たり月額が7,900円(東京都が行った分譲マンションに関する実態調査(平成10年10月)における平均値)

・ケース②―2:これまでの修繕積立金の戸当たり月額を管理費の○割という形で設定

(建設省、(財)マンション管理センターが行った平成5年度マンショ

ン総合調査(平成6年3月)による戸当たりの管理費月額の約4割と仮定

し、4,000円/月と設定)

 

修繕積立金の戸当たり月額の試算結果

下表の額は、あくまで一つの参考例としての目安であり、具体的な修繕積立金は個々の分譲マンションで異なります。

 

修繕積立金額の目安(東京都)

 

この試算結果から、修繕積立金の戸当たり月額について次の事項が指摘できます。

・建物の規模が小さいほど、また、形態が複雑になるほど、高額になる。

・ケース②- 1、ケース②- 2のように修繕積立金が低く押さえられたままでいると、必要な修繕工事を実施するためには、大幅な改定(この試算の例では最大4倍)が必要になる。

ケース②- 1、ケース②- 2では、この試算結果のように改定しても、それまでの積立額が不足しているため、第1回目の大規模な修繕工事の際には一時金や借り入れが必要になります。

註:雁行(がんこう)…がんが群れをなして飛んでいる様子に似ている様⇒各戸の独立性が高くなります。

 

まとめ

いかがでした? 国交省の積立金の目安の算出方法は専有部面積に単価を掛けて算出しましたが、東京都編はマンション形態のカテゴリー的なくくりで算出していますね。どちらも参考になりますが違いは東京都編は1回目の大規模修繕工事を迎えるマンションも想定の中に含んでいることですね。逆に国交省方式は新築マンション(築後~3年以内)を想定しています。

この表の金額はあくまで一つの目安としての参考例ですが、みなさんの分譲マンションに当てはめて参考にしてください。

 

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福田 純行

福田 純行

あなぶきハウジングサービス:福田 純行(ふくだ よしゆき)
前職の設計事務所時代に手掛けた設計・監理物件は北海道は北見市から南は長崎の佐世保市まで。今となってはとても懐かしい。現在は主にマンションの大規模修繕工事に関するコンサルティング(大規模修繕工事の改修設計・長期修繕計画(案)の作成等)を担当。人が住むマンションのストーリーを一つずつ守るのが役目です。
目指せ、「チェンジ・ザ・ワールド」・E.クリプトン・・・・グルーブな仕事を
皆さんのために。
有資格:一級建築士
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