こんにちは、松井です。
今回は賃貸マンションで大規模修繕工事を実施するにあたり気をつけておきたい３つのポイントをご紹介します。賃貸マンションオーナー様の大切な資産を維持・向上させるためにも、是非参考になさってください。
目次
- 大規模修繕工事とは・・・
- 大規模修繕工事の注意点① どこの会社に依頼するか
- 大規模修繕工事の注意点② どこの箇所を修繕するか
- 大規模修繕工事の注意点③ 修繕履歴の整理と次回修繕計画
- まとめ
大規模修繕工事とは・・・
大規模修繕工事とはマンション新築時の外観や機能を保つために一定期間毎におこなう大掛かりな共用部分の修繕工事のことを言います。分譲マンションでは長期修繕計画書を作成して計画的に実施されていますが、賃貸マンションの場合にはオーナーの資金的な面もあり、計画的に実行されていないケースがあります（室内については、賃借人の入居に直結するため定期的なリフォームをしているのですが・・・）。 また築年数が経過してくると、建物だけでなく各種設備についても修繕や取替が必要となります。
建物全体の修繕を後回しにしていると劣化が進行していき、結果として通常よりも多額の修繕費が必要になることもあります。また、入居者に快適な生活を送っていただくためにも計画的な大規模修繕工事は欠かせません。
大規模修繕工事の注意点① どこの会社へ依頼するか
賃貸マンションの大規模修繕工事会社を選択する際に、金額ありきで会社を選んでいませんか？新築時の工事と違って入居者が住みながらの工事ですので入居者への配慮が必要になりますし、工法や仕様によって金額は大きく異なりますので慎重な会社選びが求められます。
＜選定の主なポイント＞
１．オーナーの思いを共有しているか
２．改修工事の施工実績は十分か
３．アフターサービスや保証期間は適切に設定されているか
４．仮設計画（足場の組み方等）や工程・スケジュールに無理はないか
５．工法は自分のマンションの現状に合っているか
６．賃借人への対応は万全か
７．現場担当者はどのような人物か（経験値は十分か）
８．金額は妥当か
特に１は大きなポイントであると思います。オーナーの思いを汲んでベストなプランを一緒に考えてくれるような会社であれば、失敗は少ないと思います。金額も重要ですが安かろう悪かろうにはならないよう、しっかりと選定していきましょう。必要に応じて複数社によるヒアリングを実施してみてはいかがでしょうか。
大規模修繕工事の注意点② どこの箇所を修繕するか
大規模修繕工事は劣化箇所の全てを修繕するわけではありません。建物の劣化状況や資金との兼ね合いもありますので、例えば「今回の修繕ではこの箇所の実施を見送ろう」ということがよくあります。一般的には足場を掛けて大規模修繕工事を実施するので「足場がある時でないと出来ない工事」は確実に実施します。足場は工事期間中修繕工事の為だけに設置しますので、工事のやり残しがあっても足場を外してしまうと対応ができません。
また工事資金が不足する場合には建物の劣化状況を鑑みながら実施の有無を部位ごとに判断し、優先順位をつけて工事範囲を決めることになります。
大規模修繕工事の注意点③ 修繕履歴の整理と次回修繕計画
大規模修繕工事だけではありませんが、工事を実施していく都度その履歴をしっかりと整備しておくことが必要です。今回見送った部位がどこで次回はいつ実施するのか等、綿密に把握しておくことで次回の修繕計画が立てやすくなります。
また、万一賃貸マンションを売却する際にも過去の修繕履歴が整備されている方が売りやすいので、資産価値を保つためにも重要な点となります。
まとめ
賃貸マンションにおいて共用部分の修繕は後回しにされがちですが、大切な資産の価値を保つためにも計画的な大規模修繕工事は高い優先順位で考えていただければと思います。
興味を持っていただいたオーナー様、是非一度ご相談ください。分譲マンションのクオリティを持った建物管理の専門部署が問題解決をご提案いたします。
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松井 久弥
2000年あなぶきハウジングサービス入社。
全国１０都道府県において、管理担当・リプレイス営業・新規拠点立上げ・部門責任者に従事。特にマンション管理会社のＭ＆Ａにおいては、案件化からデューデリ・譲渡契約・お客様対応全般・統合後プロセス（ＰＭＩ）までを実践。
マンション管理士、Ｍ＆Ａシニアエキスパート。
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