初めてマンションを売却する方へ プロから伝える『安心できる売却の流れ』

おはようございます。こんにちは。こんばんは。
穴吹ハウジングサービスの山本です。
去年9月からブログを初めて、早いもので13回目の投稿となります。
さて、全然関係ない質問かつ唐突な質問で恐縮ですが、皆様はプラス思考でしょうか？マイナス思考でしょうか？ネガティブ、ポジティブ、どちらのほうが良いでしょうか？因みにまったく興味ないと存じますが、私はプラス思考で生きていたいと思っております。。。。
最近、たまたま読んだラグビーの本に『子供の学びは楽しみである。大人の学びは痛みである』という内容がありました。起こった事象から逃げず（他責にしない）、まずベクトルを自分に向ける事。そこに成長がある、、、、、感じる事は人それぞれだと思いますが、私自身『失敗しても気にしない』事では無く『自分の弱さ（失敗）を認める』事も、ポジティブでプラス思考だと感じました。

本当に本記事と全然関係ない話で申し訳ございません。。。

さて、前回はマンションを購入する方に向けた内容となりましたが、今回はマンションの売却をご検討されている方、もしくは売却中（売り出し中）の方に向けて、一般的な売却の流れをご説明させて頂ければと思います。このブログを読んで頂き、売却するにあたっての不安を少しでも解消して頂ければ本望です。
『間違いない方法で安心して売却をしたい』
、という方、
・・・安心してください。
あくまで一般的な内容となりますが、入社11年目プロとしての自覚を持ったご報告させて頂きます。

1. 売却の流れ
2. さいごに
3. 販売物件のご紹介

売却の流れ

①売却のご相談・査定依頼
担当者より売出価格や売却方法のご提案、売却にかかる諸費用や税金等のご説明があります。基本どの不動産業者でも無料です。尚、周辺状況や過去の事例等を持って相場の売却額は決まりますが、オーナー様のご意向・ご要望および売却背景によって最初の売出し価格は変わります。そのため、担当者とは、ご納得いくまで協議ください。その上で最適なプランの提案があります。

②販売価格の打ち合わせ
①の通り、お客様のご事情がとても重要となり、住宅ローンの残債やお住替え資金等に応じても販売価格を決める必要があります。時には相場より高い金額で募集することも必要でしょう。但し、売却活動のスタートとして最も重要な事はオーナー様自身が『適正な売出価格』を知る事です。近年ではインターネットの発達により購入希望者も多くの物件情報を手に入れる事ができ、不動産相場の把握が容易となっております。相場からかけ離れた売出価格で募集を続けては『売れ残り物件』のイメージが定着してしまう可能性もございます。そういった可能性を含め、オーナー様は担当者としっかりコミュニケーションをとる必要があります。例えば、今すぐ売りたい方と、長く時間がかかっても高く売りたい方とでは、戦略・戦術が異なります。
前述の通り、周辺情報や過去の事例等を持って査定するため、どの不動産も査定額に大きな違いはございません。大手だからという理由だけでは無く、サービス内容や売却依頼する不動産業者がどれだけオーナー様の事を考えてくれるかを含め、同じマンションの管理会社等、何かの縁があり信頼できる不動産を選ぶ事をお勧めいたします。

③媒介契約の締結
販売価格を設定した後、媒介契約を締結致します。オーナー様がお住まいの売却を正式に依頼するにあたり、売却活動に関する諸条件、およびお客様と宅建業者それぞれが履行するべき事項につき書面で取り決める必要があります。この書面が『媒介契約書』です。
媒介契約書の種類
媒介契約書には国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づき
『専属専任媒介契約』『専任媒介契約』『一般媒介契約』の3種類があります。
いずれも媒介期間は3カ月以内で、更新が可能となっております。
専属専任媒介および専任媒介契約で締結した場合、宅建業者には成約に向けての積極的な努力義務があるため、早期成約に向けて幅広い販売活動を行います。違いは主に下記2点です。
Ⅰ.義務化された定期的な報告による進捗状況の確認。
→ネット問合わせ件数や案内件数等の進捗状況がわかります。
オーナー様のご意向に応じて新たな売買戦略を確認する事が可能です。
Ⅱ.国土交通大臣の指定流通機構（レインズ）へ物件情報の登録。
依頼を受けた不動産業者から数多くの不動産業者に協力を依頼し幅広く買いたい方を探索する事が可能となります。一般媒介契約ではオーナー様から直接複数の業者に依頼する事が可能となりますが、連絡の窓口が複雑になり、様々な問題が起きるケースがあるため、窓口は一社に絞り専任媒介契約を締結することをお勧め致します。

④売却活動の準備
販売活動のスタートです。室内外の写真撮影しインターネットに情報を、アップ致します。
物件のキャッチフレーズ等を決め、特色や魅力を最大限に活かした販売図面を作成致します。周辺環境や周辺施設のご案内等も図面に掲載致します。

⑤販売活動
最も主な５つの活動をご紹介いたします。
Ⅰ.チラシ広告（ポスティング）
何気なく日頃目にするチラシですが、実際にマンションの購入を考えている方に効果的に配布していきます。エリア・時期・枚数等、不動産業者によって独自のノウハウがあります。例えばファミリー物件なら同じ学校区内の賃貸マンションをメインに投函する等、購入者を探すため、最適な広告活動を行います。
Ⅱ.レインズ登録（指定流通機構）
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している不動産情報ネットワークサービスです。全国の不動産会社同士で情報交換する事が出来、幅広いお客様に情報が行き渡ります。
Ⅲ.インターネットサービス
不動産購入をお考えの方から多数のアクセスがあるサイトに物件情報を掲載します。パソコンだけでなくスマートフォンからのアクセスも増えており、たくさんの購入希望者にマンションの魅力をアピールする事が出来ます。
Ⅳ.オープンルームの開催
百聞は一見に如かず。現地でオープンルームを開催致します。開催周知の方法はポスティングやネット広告等様々ですが、実際に現地で見学希望者の対応を行い、来場されたお客様へマンションの魅力を伝えます。
Ⅴ.企業・不動産業者へ訪問
取引のある企業様や、近隣の不動産業者に営業を重ねます。募集図面を見なくてもすべての情報が分かるくらい、足しげく通い、企業や不動産業者へマンションの印象を残します。

⑥不動産売買の締結
実際に『買いたい』というお客様より、購入希望書面を受領致します。販売価格通りスムーズに契約へ進めば良いですが、多くの場合で差し値（値下げ交渉）が入る事があります。交渉を重ね、条件が双方合意した上で、売買契約となります。

⑦残代金の支払い・物件の引き渡し
残代金受領後、物件の引渡しを行います。所有権移転登記等はこの際同時に行います。

以上が売却迄の流れとなります。

さいごに

マンションを売却する事に関して初めての方は、様々な場面で不安になる事が多いと思います。
まずは販売価格を決めるにあたって、担当者の方にしっかりと相談し、オーナー様の売却に至る背景と物件に対する思い出や熱い想いを伝えてください。必ず気に入ってくれる方が現れます！このブログを読んで頂いた方も何かのご縁があると思いますので、お困りごとやお悩み等ございましたらお気軽に相談ください。

それでは、恒例ではございますが弊社所有物件の販売活動をさせていただきます。笑
今後ともどうぞ宜しくお願い申し上げます。

販売物件のご紹介

物件名：セザール上板橋
所在地：東京都練馬区錦１丁目34-12
構　造：鉄筋コンクリート造７階建て
総戸数：24戸
築年月：平成６年11月
間取り：2ＬＤＫ
コンセプト：北欧モダンの室内
広　さ：52.40㎡（15.85坪）　バルコニー面積7.62㎡
販売価格：29,800,000円（管理費：15,000円／修繕積立金：15,870円）
管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス
現　況：リフォーム済み
設　備：カラーＴＶモニター付インターホン・玄関人感センサー足元灯・ＢＳ／ＣＳ対応
超高速インターネット対応・ＪＣＯＭケーブルテレビ・ピッキング防止ディンブルキー
換気暖房換気システム・システムキッチン・ビルトイン食洗機・浄水機・壁式リモコン洗浄機能付トイレ
スライド収納室内物干し・ビルトイン抗菌消臭・人工大理石トップ・シンク
フルリノベーション内容：
キッチン・浴室暖房・洗面台・フローリング床・全クロス貼替・トイレ床材

プロフィール
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山本晴之

あなぶきハウジングサービス　不動産事業部　山本　晴之（やまもと　はるゆき）
出身は広島県呉市で、実家は本屋を営んでおります。
大学を卒業し、あなぶきハウジングサービスに入社後、高知で2年・福岡に6年、現在は東京で勤務しています。
高知・福岡では主に賃貸業務、東京では賃貸業務と売買及び買取業務に従事、一人一人のお客様に誠心誠意を込めて精一杯向き合う事をモットーに業務に励んでおります。
また、今年こそ広島カープが日本一になることを、東京の街でひそかに願ってます。
【保有資格】宅地建物取引士　管理業務主任者　賃貸不動産経営管理士　住生活プランナー（将棋初段）