皆さんこんにちは。あなぶきハウジングサービス開発事業本部の仙波です。
さて、今回は管理組合の収支改善について確認を出来ればと思います。
昨今の物価上昇・最低賃金の上昇など管理組合会計を圧迫する要因が増えてきています。
※新築マンションの平均管理費が約10年で20％上昇したというデータもあるようです。
特に、マンションの築年数が経過していると、資産価値の維持が必要になります。
できるだけ早いタイミングで収支改善を行い、健全な管理組合業務ができる得策を考えましょう。
①会計区分について
マンションの会計は大きく『一般会計（管理費会計）』と『特別会計（修繕積立金会計）』の２つに分かれます。（管理組合によっては、駐車場会計や防災備蓄品会計などの会計区分をもつ場合があります。）
一般会計（管理費会計）は、日常の管理に必要な収入と費用を扱います。
例えば、以下のような項目が含まれます。
収入：管理費収入、専用庭使用料、バルコニー使用料など
支出：管理員の人件費、共用部の電気料・水道料、エレベーターの保守料、共用部の保険料、清掃費など
特別会計（修繕積立金会計）は、将来の大規模修繕や特別な工事に備えて積み立てられる資金を管理します。
原則は定期総会（通常総会）にて決議された内容に基づき実施をしますので、決議がなければ修繕積立金の支 出はないかと考えます。
主に以下のような項目が含まれます。
収入：修繕積立金収入
費用：大規模修繕工事、エレベーターの更新工事、鉄部塗装工事など
今回は特に、一般会計（管理費会計）を中心に収支改善のポイントを確認していきたいと思います。
②一般会計収入のポイント
一般会計について収入を増やすには、皆様が支払いをおこなう管理費、駐車場使用料の改定もしくは収益事業を行うなどが挙げられます。
主な例は下記があります。
・駐車場使用料等の見直し…近隣駐車場の相場と比較し、検討を行います。
→空き区画が多いようであれば値段を下げる。近隣と比較し、金額差に乖離があるのであれば値段を上げる
など必要に応じて調整することも大事になります。
・収益事業の実施…自動販売機の設置、携帯基地局設置（携帯電話会社側から設置の申し出が必要）、
カーシェア設置、コインパーキング設置など※駐車場に空き区画がある場合
※収益事業については税務申告の対象となる場合がありますのであらかじめ確認するようにしてください。
収入を増やす点はマンションの事情やマンションの立地、形状によって異なりますので難しいことが
あります。
支出削減をはじめに考えることが、良いかもしれません。
③一般会計支出削減のポイント
支出の削減について、各科目１つ１つは比較的少額になるかと思います。1つの科目で何百万単位の金額を削減することは難しいでしょう。
ですので、支出を抑えるポイントは自ずと限られてくるかもしれません。
主な例は下記のとおりです。
１．共用部電力削減のため、電子ブレーカーの導入
→契約容量が変わるので基本料金が削減できる
2．共用部電力削減のため、蛍光灯からLED電灯への変更
→蛍光灯の製造、輸出入は2027年に廃止が予定されていますのでLED電灯へ変更をされていない場合は早 急な実施が必要です。
3．マンション共用部の保険契約の見直し
→保険内容が適切であるかの確認を行う。不要なものがないか確認をする。
※金額を下げるためだけにむやみに保証額を下げたり、必要な保証を外すなどはしないように！
4．保守点検、メンテナンスの見直し
→現行の保守会社の変更を行うことや保守内容の見直しを行うことで、金額の削減、金額の据え置きが出来 ないか交渉することも一つかもしれません。
・点検回数の頻度を変更する。
・土日に実施していた点検を平日実施に変更する。
ただし、法令で決まっている点検回数や点検頻度を変更することはできませんので注意してください。
5．管理委託費の比較検討
→管理会社との管理委託契約の比較検討を行う。現在の管理委託内容が適正なのか判断するために、他社に 管理委託契約の見積書依頼を行うのも１つになります。
今の、管理委託契約が適正か適正でないかは、なかなか判断が難しいと思います。
他社の話を聞いて、現行の管理会社に申し入れを行うのも良いかもしれません。
まとめ
いかがだったでしょうか？
今は、収支に問題がなくても、ひっ迫するようなことが起きたり、収支状況が赤字にな
ってしまうことがあるかもしれません。
また、早いうちに収支改善などをおこなうことで、余剰金が発生すれば特別会計（修繕
積立金）へ振替を行いマンションの修繕積立金の抑制に充てることも可能になるかと
思います。
今の管理委託費用の妥当性を確認したい、管理委託費用の検討をしたいという方はぜ
ひ、あなぶきハウジングサービスまでご連絡ください！
仙波奨真
仙波 奨真（せんば しょうま）
兵庫県神戸市出身 ２０１６年４月入社。
新卒で入社後、７年分譲管理の業務をしていました。
現在は、管理会社の変更をお手伝いする業務に従事しています。
今までの経験を活かし、私自身が感じた疑問点等をお伝えできればと思います。
【保有資格】 管理業務主任者
最新記事 by 仙波奨真 (すべて見る)
- 管理組合会計の収支改善！なにができる？ - 2025年4月7日
- 自主管理マンションにおけるメリット・デメリットとは？ - 2025年2月7日
- マンション管理会社変更をするまでに行う１０のこと【後編】 - 2025年1月7日
