今さら聞けない!?マンション管理の基礎用語~今日からあなたも知ったかさん①~

あけましておめでとうございます!あなぶきハウジングサービスの濱崎です。
年末年始、皆様いかがお過ごしでしょうか?

わたしは、例年決まったメンバーで食べて飲んで、家族と初詣に行くなど、ダラダラとした休暇を過ごしております。

…とはいいつつ、このブログを書いているのは、まだクリスマス直前の寒波到来真っただ中。ここ数十年同じような年末年始の過ごし方なので、おそらくその通りとなるかと(笑)

さて、管理組合に携わる皆様(もちろんマンションにお住いの区分所有者の皆様も、です)にとって、マンション管理における「ことば」でお困りになられたことはありませんか?

理事会や総会の場で、管理会社フロント担当者からの報告を、「何食わぬ顔」で、いかにも「知ったかぶり」をして、受けてはいませんか?

区分所有者や管理組合役員だけでなく、正直なところ、管理会社のフロントでも、就業当初は戸惑うことが多い、「マンション管理に関する専門用語」。

今回は、いつもとは少し視点を変えて、一般的にあまりなじみのない「マンション管理用語」について、できる限りご理解いただけるよう、ご紹介させていただきます。

簡易専用水道法定検査(カンイ・センヨウ・スイドウ・ホーテーケンサ)

 

「簡易専用水道」とは?

 

簡易専用水道とは、市町村等の水道事業者から供給される水のみを水源とし、受水槽の有効容量が10立方メートルを超え100立方メートル以下のものをいいます。簡易専用水道の設置者(所有者)は、管理基準に従い管理し、その管理について登録検査機関による検査を受ける必要があります。
ごく端的にお伝えすると、皆様のマンションに設置されている、「貯水槽」のことです。

なお、同様の設備では、簡易専用水道のほか、「専用水道」「小規模給水施設」と呼ばれる設備がございます。

専用水道とは、水道局から供給を受ける水のみを水源としている場合、①「100人を超える居住者に給水する」または「1日最大給水量が20立方メートルを超える、②貯水槽(受水槽)の有効容量が100立方メートルを超える、③受水槽の構造が地下コンクリート式(六面点検が不可能な構造)の条件を満たすものとなり、大型の施設に設置されていることが多いと考えられます。

小規模給水施設(一般的には小規模貯水槽水道とも言います)とは、貯水槽(受水槽)の有効容量が10立方メートル以下の施設をいいます。比較的小規模なマンションに設置されていることが多いです。一般的には、受水槽の有効容量が100立方メートルを超えるもの=貯水槽水道、受水槽の有効容量が10立方メートル以下=小規模貯水槽水道との認識でよいかと思います。

簡易専用水道の設置者は、水道法に規定する管理基準に従って点検、清掃等を実施し、さらに登録検査機関の検査を受検しなければなりません。

 

なぜ簡易専用水道の法定検査が必要なの?

簡易専用水道(皆様が利用される水の貯水槽)に異常がないか、また適切な設備維持管理を行っているかを、年に1回確認を行う機会を設けることで、安全な水環境を維持管理していくための重要な検査のことを言います。

ちなみに、簡易専用水道における水道法の規定では、
1 厚生労働省令で定める基準に従って、管理すること(水道法第34条の2第1項)
厚生労働省令で定める管理の基準とは、(水道法施行規則第55条)
(1)水槽の清掃を毎年1回以上定期に行うこと
(2)水槽の点検等汚染を防止するために必要な措置を講ずること
(3)給水栓で色、濁り、臭い、味等に異常があれば必要な水質検査を行うこと
(4)汚染時は給水を停止する等の措置を講ずること

2 前述1の管理について、毎年1回以上定期に登録検査機関の検査を受けること(水道法第34条の2第2項、水道法施行規則第56条)

とあり、毎年1回以上定期に登録検査機関の検査を受けることを定められています。

マンション管理組合必見|法律で義務付けられている7つの点検とは? | もっとわくわくマンションライフ|マンションライフのお役立ち情報 (anabuki-m.jp)

 

総会の席上、管理会社からの事業報告の際、「年に1回簡易専用水道法定検査を〇月〇日に実施しております」とお聞きすることもあると思いますが、これからは「なるほど!」とご納得いただけると思います。

 

連結送水管耐圧試験(レンケツ・ソースイカン・タイアツシケン)

「連結送水管」とは?

連結送水管とは、連結送水管は連結散水設備と同様に「消火活動上必要な施設」の一つで、消防隊が本格的な消火活動を行う際に消火用の水を火災が発生した階まで送水するために、高層建築物、地下街等に設置される設備です。
送水口、放水口、放水用器具格納箱等から構成されており、火災の際には消防ポンプ自動車から送水口を通じて送水し、消防隊が放水口にホースを接続すれば消火活動ができるようにした設備です。

すなわち、連結送水管はマンション内での火災等の緊急時等に消防署員により活用される、非常に重要な設備となります。

 

なぜ耐圧試験が必要なの?

では、定期的な耐圧試験を実施する必要性についてお話ししましょう。火災発生時に連結送水管を使用する際に、配管やホースに穴が開いていては消火活動に支障が出てしまいます。そのため、配管の経年による劣化状況を確認するため、定期的な試験が必要となるのです。
その連結送水管の耐圧試験は、法令上2002年7月1日から耐圧性能試験が義務付けられました。
連結送水管の設置後10年経過したら耐圧試験の実施が必要となり、10年経過後は3年ごとに耐圧試験を実施するよう定められております(耐圧試験を行わない場合、取替工事を行ってもOKです。ただし、費用がかさむため、経年等での劣化がない限り、耐圧試験を実施することが一般的と思われます)。なお、連結送水配管だけでなく11階以上の連結送水管などに設置してある、消防用ホースも耐圧試験の対象となります。

ちなみに、連結送水管の耐圧試験には、連結送水移管を新設・改修した際に行う「耐圧放水試験」と、設置をした日から10年を経過した際等に行う「耐圧性能点検」とがあります。また、「耐圧性能点検」には、各種ホースの耐圧点検と連結送水管の配管の耐圧点検とがあります。

「分譲マンション|連結送水管の耐圧試験と改修について」 | もっとわくわくマンションライフ|マンションライフのお役立ち情報 (anabuki-m.jp)

 

総会の席上、管理会社からの事業報告の際、「今年は、3年に1度の連結送水管耐圧試験の実施対象年となっっております」とお聞きすることもあると思いますが、これからは「なるほど!」とご納得いただけると思います。

 

管理事務報告(カンリ・ジム・ホーコク)

「管理事務」とは?

管理事務とは、管理会社との委託業務に際し、マンションの管理に関する事務のことで①管理組合の会計の収入および支出の調定、②出納、③マンション(専有部分除く)の維持または修繕に関する企画または実施の調整の「基幹事務」を含む事務のことを言います。
その中での管理事務とは、上記に記載している「基幹事務」を含み、且つ①事務管理業務、②管理員業務、③清掃業務、④設備管理業務の何れかの業務が含まれるものです。

ちなみに、管理会社が行う業務内容を詳しくみると「事務管理業務」「管理員業務」「清掃業務」「建物・設備管理業務」があります。これら業務を全面的に委託(全部委託方式)にするか、一部を委託(一部委託管理方式)にするかは管理組合が決定することになります。なお、警備業法に定める警備業務は、管理会社の業務内容には含まれていません。

マンション管理の何をどのように任せるかは、管理組合と管理会社との管理委託契約にて取り決めてられており、管理会社はこの契約に基づき業務を実施します。

マンション管理組合の総会などにご出席された経験のある方はご存じかもしれませんが、年間の決算報告では、多くの収入・支出項目や会計処理が存在しております。また、設備管理業務等、専門的な知識を要するマンション管理であるため、一般的には外部の専門家である管理会社等に管理を委託することが多いといえるでしょう。

なぜ管理事務報告は必要なの?

管理会社と委託契約を締結されている管理組合様にとって、管理会社から管理者(一般的には理事長といえるでしょう)への1年間の活動報告とお考え下さい。
「管理事務報告」とは、マンション管理適正化法によってマンション管理会社に課せられた義務であり、管理の委託を受けた業者(会社)が、一年に一度、(事業年度内で)実施した事務の内容や会計収支の状況を管理組合に対して報告を行うものとされています
マンション標準管理委託契約書には、「書面を交付し・・・」と明記されています。つまりこの書面が「管理事務報告書」となります
管理事務報告は、国家資格である管理業務主任者が報告を行わなければならず、マンション管理組合に管理者等(理事長)が置かれている場合は管理者等に対して行い、管理者等が置かれていないマンション管理組合に対しては説明会を開催して直接区分所有者に対して説明をしなければならないとされています。管理事務報告が実施されるタイミングとしては、マンション管理組合の事業年度終了後(決算後)○月以内とされています。

理事長のご経験のある方は、写真入りの管理業務主任者証を提示され、担当者から確認依頼をされたことがある方も多いと思います。

ちなみに、マンションの管理の適正化の推進に関する法律では、マンション管理業とは「管理組合から委託を受けて、業として分譲マンションの「管理事務」を行なうこと」と規定されています。

理事長様、ならびに理事会での席上、管理会社からの案内があった際、「年に1回、管理会社から一年間の管理状況の報告」をお聞きすることもあると思いますが、これからは「なるほど!」とご納得いただけると思います。 

(参照)マンション管理の適正化の推進に関する法律施行規則 (管理事務の報告)

第88条 マンション管理業者は、法第77条第1項の規定により管理事務に関する報告を行うときは、管理事務を委託した管理 組合の事業年度の終了後、遅滞なく、当該期間における管理受託契約に係るマンションの管理の状況について次に掲げる事項を記載した 管理事務報告書を作成し、管理業務主任者をして、これを管理者等に交付して説明をさせなければならない。
一 報告の対象となる期間
二 管理組合の会計の収入及び支出の状況
三 前二号に掲げるもののほか、管理受託契約の内容に関する事項

第89条 マンション管理業者は、法第77条第2項の規定により管理事務に関する報告を行うときは、管理事務を委託した管理 組合の事業年度の終了後、遅滞なく、当該期間における管理受託契約に係るマンションの管理の状況について前条各号に掲げる事項を 記載した管理事務報告書を作成し、法第77条第2項に規定する説明会を開催し、管理業務主任者をして、これを当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等に交付して説明をさせなければならない。 

まとめ

いかがでしたでしょうか。分譲マンションにお住まいの皆様にとって、理事会や総会で聞きなれない用語(特に点検業務など)を耳にしても、今後はそのまま聞き流さず、担当フロント等に確認するなど、少しだけ興味をもってもらうことで、皆様のマンション生活がより豊かになれば幸いです。

管理会社のフロント担当としては、区分所有者の皆様に少しでもわかりやすい理事会・総会等の管理組合運営を行えればと考えておりますので、よろしくお願いいたします。

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濱崎修一

濱崎修一

あなぶきハウジングサービス 熊本支店
濱崎 修一(はまざき しゅういち)

香川県高松市出身。
メーカー、人材サービス業の営業を経て、2010年入社。

入社以来、分譲管理部門に一貫して従事、四国(松山)、中国(山口)、そして2016年の熊本地震直後より九州・熊本にて勤務しております。
様々なご入居者様との交流を通じて、自分自身日々成長を感じながら業務を行っています。

これからもマンションにお住いの皆様にとって、日々の住生活がより豊かになるよう、「しあわせ『感』理」の情報発信を行っていければと思います。

保有資格:管理業務主任者
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