【はじめに】
みなさま、こんにちは！！
私が所属する部署では管理会社変更、いわゆるリプレイスのお手伝いをしています。
これまでのブログでも管理会社変更の全体の流れやプレゼンテーションについてお話してきました。
今回は私の経験談も交えながら管理会社変更の際に必ず行う現地調査についてお話します！
過去のブログ記事も下記のURLから読んでみてください！！
【前編】分譲マンション管理会社変更の７つの手順とポイント | もっとわくわくマンションライフ｜マンションライフのお役立ち情報 (anabuki-m.jp)
【後編】分譲マンション管理会社変更の７つの手順とポイント | もっとわくわくマンションライフ｜マンションライフのお役立ち情報 (anabuki-m.jp)
【管理会社変更の流れ】
まずは管理会社変更の全体の流れを見てみましょう。
管理会社変更を検討→4～5社の管理会社に見積依頼→現地調査→見積提出→見積金額から2～3社の候補を選定→プレゼンテーションを実施し1社に絞る→総会を開催し管理会社変更の決議
といった流れがよくある大まかな流れです。現地調査は管理会社見積を依頼した際に見積を作成するために行うので、全体の流れでは初めの段階に当たります。
【現地調査とは】
現地調査とはリプレイスの際に管理会社がマンションの共用部や資料などを見る重要なプロセスの一つです。
具体的には下記の3つに分かれます。
1.共用部のチェック
マンションの共用部はどのような構造、清掃の状況、建物の劣化状況を確認します。
これらのチェックするポイントは管理会社が「自分たちなら改善できる！」といった提案内容を見つける場にもなるので、管理会社も意気込んできていることでしょう。
共用部のチェックをするには明るい時間でないと見えづらいので、明るい時間での調査をおすすめします。
ちなみに私は夜の8時に調査しましたが、案の定見えるわけもなく理事長と面談だけ行ったこともあります。
面談では趣味の話やちょっと個人的な話まで楽しい時間ではあったのですが、肝心の共用部の状態など見ることができていなかったので、「プレゼンテーションまで残れても共用部に関する提案がない」と焦った記憶があります。
共用部を調査する際に見るのは特に清掃状況です。やはりマンションの共用部は清掃がどれだけできているかで、印象は大きく変わりますよね。当たり前のことですが、管理会社変更の際には大きなポイントになります。
実際に私がリプレイスによってあなぶきハウジングサービスに管理を委託してくださった管理組合様の管理会社変更の理由が清掃不足の問題でした。その管理組合様には清掃員を増やさずにコストをかけないようにしつつも改善するにはどうすればいいのか、といった内容でご提案しました。
つまり、管理組合により良い管理会社を見つけるのに共用部のチェックは大切ということです。
2.資料の確認
ここでいう資料は主に設備点検などの報告書を確認することです。これは、新管理会社候補各社の見積を作成する際に必要になります。
点検報告書を見ることができないと、管理委託の見積を作る際に正確な数字が出ない可能性があります。このときに気を付けて欲しいのが、最新の報告書を準備してください。
なぜなら、数年前の報告書だと最新のものと比べて点検内容が変わっている可能性もあるので、いざ、新管理会社候補から見積が出されても今の管理会社と比べて異常に高いもしくは安い金額になっているなんてこともあったりします。
管理委託契約書にも点検内容の詳細は記載していますが、十分ではないのでしっかりと報告書を確認することが重要になるので、リプレイスを検討されている管理組合様は報告書を準備していただくと現地調査や見積作成はスムーズに行うことが出来るので、覚えておいてください！
じゃあ点検報告書ってどこに保管されているの？と思うかもしれません。多くの管理組合では管理事務室に保管されていることがあります。管理会社によっては管理会社の事務所で保管している場合もあります。
3.管理会社候補との面談
やはり管理会社と話すことは大事ですよね！管理会社候補がどんな会社なのか、できること、できないことなど気になることはドンドン聞いていきましょう！
管理組合の要望や困りごとは組合ごとによって様々なので、どの管理会社なら自分たちの要望に沿った会社なのか確認してみるといいと思います。
管理会社候補が気になることの一つに管理会社変更の検討にいたった経緯です。長い言葉になってしまいましたが、ようは「管理会社変更の理由」です。例えば、理由が管理会社の対応の不満やフロント担当者の不満、委託費の値上げなどがあげられます。
【まとめ】
いかがでしょうか。今回は現地調査についてお話いたしました。
現地調査は管理会社変更のうえで管理組合にとっても管理会社候補にとっても重要なことがお分かりいただけたのではないでしょうか。
さらに詳しい情報を知りたい方や管理会社変更の相談をしたい方は是非、あなぶきハウジングサービスの橋本までご連絡ください！！
橋本大
橋本 大（はしもと だい）
神奈川川崎市出身 2023年4月入社
賃貸物件の管理会社を経てあなぶきハウジングサービスに入社。
現在は分譲マンションの管理会社変更をお手伝いする営業を行っております。
これまでの経験を活かして皆様が読んで“おもしろい！”と思ってもらえるようなブログを発信していきます！
保有資格：宅地建物取引士
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