👧： パパ見て、あの車かっこいいね。
👨： お金があれば、あんなクルマに乗れるのになぁ。
👧： それならローン組んで買えばいいじゃん。
👨： いや、まず、あなたの教育ローンのほうが先なのよ。
こんにちは。
あなぶきインシュアランス 柳谷です。
突然ですが、皆さんのマンション管理組合、
共用部の修繕費用、不足していませんか？
エピソード
住人A：
理事長さん、バルコニーのコンクリート壁が少しひび割れているけど、いつ補修ってしてもらえますか？
理事長：
ここのマンションも築20年は経っていますしねぇ。ちょっと、長期修繕計画書に対象の工事箇所が含まれているか確認してみます。
住人B：
理事長さん、自転車置場のペンキが剥がれていて見た目も汚いし、そろそろ塗装しないの？
理事長：
そういえば、 10年近くペンキを塗り直していないような気が。長期修繕計画書にあるか確認してみます。
理事長：
うーん、今日もまた、住人からいろいろと相談があったなぁ。
老朽化した共用部の修繕代、計画通りに修繕積立金を貯めているから大丈夫だと思うけど。
管理会社社員：
何かお困りですか？
理事長：
ちょうど良かった。住人からいろいろと共用部の修繕について相談がありまして。
管理会社社員：
なるほど。実は、来年度に対象箇所の大規模修繕工事を行う予定で、先程業者から見積を徴収してきたところです。ただ、原材料などの高騰もありまして、想定していた以上に見積額が高くなっていたのです。今積立てている修繕積立金だけじゃ足らなくて、私も相談させていただこうと思っていたところです。
理事長：
そんなに足らないのですか？4年前に毎月の修繕積立金を値上げしたところだし。また今回もとなると・・・。まして、組合員に不足分の修繕代を一括で徴収するには同意が得られないかもなぁ。
管理会社社員：
そうですよね。工事不足代の一括徴収はなかなか難しいかもしれませんね。ただ、不足分の資金確保の１つの方法として、このような方法もありますよ。「マンション管理組合が修繕工事代の一部を金融機関から借入れる方法」です。これなら、毎月の修繕積立金の中から、分割して金融機関に返済できますから、ちょっと検討してみませんか？
理事長：
借入ですか。ちょっと抵抗あるけど。しかし、毎月の修繕積立金の中で返済できるなら、修繕積立金の値上げもしなくて良いし。ちょっと、詳しく教えてもらえませんか？
管理会社社員：
はい、ただ、今後の大規模修繕の為にも修繕積立金の値上げについても同時に検討しておいたほうが良いと思います。
まず、借入についてですが、標準管理規約第28条には、以下のように記載されていますので、特別な手続きは必要ありませんが、総会にて同意を得る必要はあります。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する 経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
（以下省略）
４ 管理組合は、第１項各号の経費に充てるため借入れをしたときは、修繕積立金をもってその償還に充てることができる。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
管理会社社員：
借入についての主なメリット、デメリットについてです。
メリット
・修繕積立金不足による修繕工事を順延する必要がない。
・毎月の修繕積立金の中で、無理のない返済計画をすることができる。
デメリット
・審査時に必要書類等が必要で手間がかかる。
・借入額以外にも金利分を負担しないといけない。
・借入により資産価値の低下につながるおそれがある。
管理会社社員：
次に、借入をするときの主な内容等について説明します。
管理組合と融資機関について
管理組合は、管理組合が法人化している「管理組合法人」と「法人化されていない管理組合」に分かれます。「管理組合法人」だと法律上の権利関係の主体になることができます。ただ、多くの管理組合は「法人化されていない管理組合」のため、そのような管理組合には金融機関は融資条件等でハードルを高めている場合があります。それゆえ、「法人化されていない管理組合」へ融資の取扱いをしている金融機関は多くないのが現状です。住宅金融支援機構や一部の金融機関、ファイナンス会社などが取扱をしていますが、まず、「法人化されていない管理組合」にも共用部のリフォーム融資を取扱っているかどうかを調べる必要があります。
管理会社社員：
金融機関等によって融資の限度額、返済期間、金利等が違いますので、以下は一例として参考にして下さい。
商品内容の一例
・工事の資金使途は、マンションの共用部分の修繕資金
・融資額は100万円～、最大2億円の金融機関もあり
・返済期間は3ケ月～10年以内。工事内容によっては20年のところもあり
・固定金利が多いが、金利は融資機関と借入時期によって違います
・事務手数料、保証料、収入印紙代（契約書貼付用）等、追加の費用が発生する場合もあり
審査基準の一例
住宅ローンの借入と同じように、融資先への審査があります。
・「修繕積立金」が「管理費」や「組合費」と区分管理され適正に管理されていること
・修繕積立金の滞納割合が10％以内であること
・毎月の返済額が毎月徴収する積立金の金額の80％以内であること
・反社会的勢力と関係がないこと
管理会社社員：
十分な返済能力があるか、また、将来への修繕計画がしっかりできているかがポイントとなりますね。
理事長：
なるほど、これだったら、うちの組合もなんとか審査基準をクリアできそうだな。
管理会社社員：
次に、主な手続きの流れを説明します。
融資手続きの流れの一例
① 必要書類の準備
（マンション管理規約写、直近の決算書・予算書、総会議事録、長期修繕計画書写、工事見積書等）
② 金融機関に、事前に「相談」を行い、融資が可能か資料を提示
③ 融資が可能ということなら、返済予定表の見積もり等を参考に「総会の決議」を得る
④ 融資のお申し込み
⑤ 融資の決定
⑥ 工事完了のタイミングで、融資総額を決定
⑦ 融資の契約
⑧ 融資金のお受け取り
⑨ 以後、毎月、修繕積立金の中から返済
理事長：
ちょっと手間はかかりそうだが、借入の件も含め、今度の理事会で提案してみようかな。
管理会社社員：
私も業者からの見積もり、今後の修繕積立金の件で説明させていただきます。
理事長：
では、いろいろ説明資料を準備するので手伝ってください。
管理会社社員：
はい、喜んで。
返済が滞った場合
融資残高の一括返済を求められたり、追加で遅延金が発生したりする場合がありますのでご注意下さい。
まとめ
今回、マンション共用部を修繕するために、修繕積立金が不足する場合、金融機関等から融資を受けて資金を確保する方法を紹介させていただきました。
また、国土交通省では、「長期修繕計画標準様式及び長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を公表しておりますので、長期修繕計画を見直しの際には、ぜひ参考にしてみてください。
柳谷智洋
柳谷 智洋（やなぎたに ともひろ）
香川県出身。2008年穴吹ハウジングサービスに入社。賃貸事務センターにて、オーナー様への送金・入居者様からの入金処理等の業務に従事。2021年4月より、あなぶきインシュアランスに出向。銀行代理業の住宅ローンに係る事務手続き業務を中心に従事しております。できるだけ、身近で有意義な情報が発信できるよう頑張っていきます。どうぞ、よろしくお願いします。
保有資格：宅地建物取引士、管理業務主任者・ファイナンシャルプランナー（日本ＦＰ協会：2級）
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