宅建合格講座! 宅建業法(直前編)|「37条書面」を解くときのポイント

仲井悟史 仲井悟史

こんにちは、仲井です。今回も直前編です。宅建業法の頻出分野である、「37条書面」のポイントを、「35条書面(重要事項説明書面)」と比較しながら説明します。

また、重要事項説明の分野の改正点もご説明します。

では、中身に入っていきましょう。

 

目次

  • 交付・説明等の相違点・共通点
  • 各書面の記載内容の相違点・類似点

 

37条書面は、売買や交換等の契約後、当事者間のトラブルを防止するために交付されるものです。

これに対して、重要事項説明や重要事項説明書面は、これから物件を手に入れようとする人に対し、契約前に判断材料を提供するためのものです。

契約後なのか契約前なのかが根本的な違いですが、そのほかにも相違点があり、また、共通点もあります。

交付・説明等の相違点・共通点

1 37条書面の場合

37条書面の交付の相手方は、契約の当事者です。

また、交付する際に、説明をすることは不要ですし、宅地建物取引士が交付する必要もありません

2 重要事項説明(重要事項説明書面)の場合

重要事項説明の相手方は、物件を手に入れようとする人(買主や借主等)です。

そして、宅地建物取引士により、重要事項説明書面を交付して説明をすることが必要であり、その際は、相手からの請求がなくても宅地建物取引士証を提示しなければなりません。

もっとも、相手方である買主・借主等が宅建業者である場合、原則として(一定の例外がある)、重要事項の説明が不要です(重要事項説明書面の交付は必要です)。ここは改正点ですので、しっかりと押さえましょう。

逆に、相手方である買主・借主等が宅建業者でない場合は、従来通り、重要事項の説明も、重要事項説明書面の交付も必要です。

3 共通点

もっとも、37条書面・重要事項説明(重要事項説明書面)の交付等について、共通点もあります。

まず、これらの書面には宅地建物取引士による記名押印が必要です。専任の宅地建物取引士である必要はありません(「専任」とは、ずっと事務所にいなければいけないという意味ではなく、「常勤」くらいに考えておきましょう)。

なお、媒介契約書面は、宅地建物取引士による記名押印である必要はないので、あわせて押さえておきましょう。

また、37条書面の交付・重要事項説明(重要事項説明書面の交付)の場所には制限がありません。事務所内である必要はないのです。

各書面の記載内容の相違点・類似点

1 相違点について

37条書面・重要事項説明書面の相違点は、以下の通りです。

代金・交換差金・借賃(以下、「代金等」といいます)の額や支払時期・方法、物件の引渡時期移転登記の申請時期(貸借除く)は、37条書面に記載しますが、重要事項説明書面には記載しません(これらは、契約後に決まることだから、と私はイメージしていました)。

ですから、「引渡しの時期がハッキリしていないので、重要事項説明書面に記載しなかった」場合、宅建業法に違反しません。

また、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めの内容、租税その他公課負担に関する定めの内容(貸借除く)、瑕疵担保責任についての定めの内容(貸借除く)も、37条書面に記載しますが、重要事項説明書面には記載しません。

さらに、宅地建物の上に存する登記された権利の種類・内容等、貸借の場合の契約期間・更新に関する事項、区分所有建物の場合の管理受託者の氏名・住所等は、重要事項説明書面に記載しますが、37条書面には記載しません。

なお、瑕疵担保責任の履行に関する保証保険契約締結その他の措置については(貸借除く)、37条書面にも重要事項説明書面にも記載します。

2 類似点について

以上が主な相違点ですが、類似点もいくつかあります。

37条書面では、代金等以外の金銭の授受に関する定めがある場合における額と授受時期・目的を記載し、重要事項説明書面では、代金等以外に授受される金銭の額・授受目的を記載します。

また、37条書面では、代金・交換差金(借賃除く)の貸借のあっせんの定めがある場合におけるあっせんが成立しないときの措置を記載し、重要事項説明書面では、代金・交換差金(借賃除く)の貸借のあっせんの内容と成立しない場合の措置を記載します。

さらに、37条書面では、契約の解除に関する定めや損害賠償額の予定・違約金に関する定めの内容を記載し、重要事項説明書面では、契約の解除に関する事項や損害賠償額の予定・違約金に関する事項を記載します。

以上が類似点ですが、もちろん、似ているからといって、どちらか片方だけ記載すればもう片方は省略できるというものではありません。37条書面や重要事項説明書面で記載事項とされているものは、どんな事情があっても省略することはできないと考えましょう。

いかがでしたか。この分野は、総合問題として1つの選択肢で37条書面と重要事項説明書面の両方をきいてくることがあります。その場合、知識が正確でないと解くのに時間がかかってしまいます。過去問等を通じて両制度の共通点・相違点をしっかりとマスターしておきましょう。

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仲井悟史

仲井悟史

あなぶきハウジングサービス 東京東支店:仲井 悟史(なかい さとし)
東京イーストエリアで約10年にわたりマンション管理担当者を経験しています。前職は資格試験予備校で長年にわたり宅建等の講師として教壇に立っていました。その経験を活かし、現在、社内講師も務めています。息子たちと野球をしたり観たりすることが最大の楽しみ。
保有資格:管理業務主任者・マンション管理士・マンション維持修繕技術者・宅地建物取引士
特技:中国語
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