こんにちは。あなぶきハウジングサービスの大墨です。
ここ数カ月で有難いことにお部屋の売却査定のご依頼を多くいただきました。お話させていただく中で、特に皆様が気になされていたことは、売却する際どのような費用がかかり、結局手元にいくら残るのかということです。今回はそこにフォーカスしお話をしていきます！今後の資産形成のお役になればと思いますので、ご覧いただけますと幸いです。
売却時どのような費用が発生し、いくら手元に残るのかを計算するため、諸費用の例を設定しましたので、これらを基に進めて参ります！！
さらには、その費用がなぜ必要なのか、どのような費用なのかも合わせて説明します！
（今回もマンション一室の所有者を仮定して作成していますので、ご注意ください。）
お客様情報（仮定）
・とあるマンションオーナー様（以下、Aさん）
・買主様（以下、Bさん）
・お部屋の売買価格 ２,０００万円
・住宅ローン残高 １,７００万円
・仲介手数料 ７２６,０００円（税込）（消費税10％）
・登記費用（売主側負担分） ６０,０００円（概算）
・契約書貼付収入印紙 １０,０００円
※依頼する司法書士、地域によって差があります事ご了承ください。
仲介手数料
不動産売買する際によく聞く単語だと思いますが、これは不動産業者に対する報酬です。
売却時にかかる費用で一番大きな負担となりますので、ある程度の手残り金額が試算できます。
業者はお客様が見つかるまで物件の案内、ネット広告、ポータルサイト広告（SUUMOやアットホーム等）などでお客様を探し、買主様が見つかればトラブルのないよう契約・重要事項説明を実施し、買主様へスムーズに本物件をお引渡しできるよう双方の間に入って調整を行います。そして、取引完了後も一定期間は取引に関する書類を保管し、トラブルが発生すれば対応しなければなりません。それらすべてに対する報酬ということになります。
そして仲介手数料には上限が法律（宅地建物取引業法、以下宅建業法という）で決まっています。これは最終成約金額（当事者間で同意した金額）の「３％＋６万円」という速算式で計算することができます。よくこのお話をして「なぜそのような計算式になるのか」という質問を受けることがありますので、少し詳しく計算してみましょう。
宅建業法によって、「２００万円以下の部分には５％」「２００万円を超え４００万円以下の部分には４％」、「４００万円を超える部分には３％」をそれぞれかけた金額の合計額が全体の報酬となるよう定められています。お支払いただく際には、この合計金額に消費税が課税されますのでご注意ください。
例えば、今回の場合、成約価格が２,０００万円です。
そのうちの、
「２００万円以下の部分には５％」
→２００万円×５％＝１００,０００円
「２００万円を超え４００万円以下の部分には４％」
→２００万円×４％＝８０,０００円
「４００万円から２,０００万円までの部分には３％」
→１６００万円×３％＝４８０,０００円
１００,０００円 ＋ ８０,０００円 ＋ ４８０,０００円 ＝ ６６０,０００円
と計算できるわけです。
速算式であれば、
２,０００万円×３％＋６万＝６６０,０００円
というように速算で金額を導き出せます。
仲介手数料がいくらかかるのかということを計算するためには、所有されている物件と似たような条件の物件チラシやポータルサイトでの広告等からある程度は推測できるかと思います。具体的な金額については、不動産業者への査定依頼が必要となりますが、仮にいくらで売却できればどのくらいの仲介手数料が必要かを試算してみると良いでしょう！
登記費用
不動産登記とは、国民の大切な財産である不動産（土地や建物）の一つ一つについて、どこにあって、どれくらいの広さがあって、どなたが持っているのかといった情報を、法務局の職員（登記官）が専門的な見地から正しいのかを判断した上でコンピュータに記録することをいいます。
この登記をすることによって、不動産に関する情報が公示されることから、国民の権利の保全が図られ、また不動産取引の安全と円滑化のためにも役立っています。
出典：法務局 不動産登記
そして登記された証明書を登記事項証明書といいますが、この書類の内容を変更するためにも費用がかかります。本件の場合には、本マンション一室が、Aさんの所有物からBさんの所有物になったということが記録され、保管されます。
売主として、売却の際に必要となる登記手続きには、売渡しの手続き、抵当権抹消手続き、住所移転手続き等があります。今回はこれらすべてを行った場合の金額で私のこれまでの経験上の平均的な費用として、「６万円」を例としております。これらの手続きは、基本的に司法書士に依頼し実施するのですが、当然報酬も含まれた金額となります。※全員が全員このすべての手続きが必要になるわけではございません！
契約書収入印紙
双方が取り交わす契約書には収入印紙が必要で、今回の場合は契約書一部につき、１万円が必要です。
額面金額（売買代金）によって変わりますので、気になる方は下記よりご参照ください。
住宅ローン残債の抹消
ご売却時にしていただく手続きとして、抵当権の抹消というものがあります。もし万が一、お金を借りている人（債務者）が住宅ローンを返済できなくなったときは、「お部屋を売ったお金で返済してくださいね」とお金を貸した銀行等（債権者）は言うことができます。この権利を抵当権と言います。（※あくまで住宅ローンを借りる際の抵当権のイメージ）つまりは自身のお部屋を担保に、購入資金という大きなお金を借りることができます。
そして、買主様へ引き渡す際は、この抵当権を抹消（住宅ローン残債を全額返済）する必要があります。これを抹消せずにBさんへ引き渡した後、前所有者であるAさんがローンの返済ができなくなったときは、銀行等は本物件を処分（例えば競売にかけたりなど）し、貸したお金を取り戻すことができます。そのため、Bさんの住むところがなくなってしまうという事態が発生します。これではBさんは安心して本物件を購入できないために抹消は必須の事項となっているのです。そしてその一括返済は、本物件の売買代金を利用して、抹消することが基本です。最終的にお手元に残る金額はこの残債を引いた金額となります。
最終お手元金額
さて、今回の事例を基にAさんが売却完了した際、実際にお手元に残る金額は、
２,０００万円（売買価格）－１,７２０万円（残債）－７２万６千円（仲介手数料）－６万円（登記費用）
－１万円（収入印紙代） ＝ 「２,００４,０００円」ということになります！
その他、マンションの売買ですので、管理費や修繕積立金、駐車場代、固定資産税・都市計画税などの日割り金額が清算されますが、売主様及び買主様のどちらにも損得のないよう清算するため、今回は考慮に入れていないことご了承願います。
まとめ
慣れない用語や細かな数字が多く出てきたかと思いますが、これらはあくまで一例です。お客様の状況はそれぞれ異なりますので、ご参考までに算出してみてくださいね！本記事が少しでも皆様の一助となれば幸いです。
大墨康平
大墨 康平（おおすみ こうへい）
兵庫県出身 2021年新卒入社
西日本不動産事業部で、兵庫県の姫路市を中心に中古物件の売買仲介に携わっております。
不動産業界で働き、たくさんの方と関わってきた中で学んだ、又は経験した出来事から、皆様のお役に立てるような情報を発信できるよう、頑張って参りますので、どうぞよろしくお願いいたします。
保有資格：宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー
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