分譲マンションを買う方、売る方必見!「重要事項説明」入門編④

生山 亨 生山 亨

あなぶきセザールサポートの生山です。

今回も引続き重要事項説明の中で知っておきたいポイントについてご紹介していきますね。

重要事項説明は、一方的に説明を聞く場になってしまいがちですが、どんどん質問をして一つずつでも分からないことを無くしていきましょう!重要事項説明を受ける前に記事を読んでいただき、少しでも理解が深まったり、「あ、ココ聞いてみよう!」というポイントが見つかれば幸いです。

アイキャッチ④

 

目次

  • 当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か
  • 当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
  • 当該宅地建物が津波災害警戒区域内か否か
  • 建物についての石綿使用調査結果の記録に関する事項
  • 建物の耐震診断に関する事項

 

 

当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か

簡単な言い方をすれば、「マンションが造成宅地防災区域という区域内にあるか、区域外にあるか」です。地震等の災害が発生した際に崖崩れや土砂災害が発生する恐れがあるところは、宅地造成等規制法という法律に基づいて造成宅地防災区域に指定されることがあります。区域内であれば災害の際に被害が出る恐れがありますので、十分に説明を受けましょう。

 

当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か

これも造成宅地防災区域と同じで、土砂災害防止対策推進法(正式名はもっと長い!)という法律に基づいて、長雨、大雨等により土砂災害が発生する恐れのある地域が「土砂災害警戒区域」「土砂災害特別警戒区域」に指定されることがあります。特別警戒区域の方がより危険性が高い、という認識でいいと思います。これも、もし区域内であれば十分に説明を聞いておきましょう。

 

当該宅地建物が津波災害警戒区域内か否か

これも土砂災害警戒区域と同じで、津波防災地域づくりに関する法律という法律に基づいて、津波による災害が発生する恐れのある地域が「津波災害警戒区域」「津波災害特別警戒区域」に指定されることがあります。土砂災害と同じで特別警戒区域の方がより危険性が高い、という認識でいいと思います。もし区域内であれば十分に説明を聞いておきましょう。

造成宅地防災区域・土砂災害警戒区域・津波災害警戒区域のいずれかに該当した場合は、契約をするかどうかの大きな判断基準になると思います。これらの説明をすることは宅建業者に義務付けられていますが、万一説明が無かった場合は必ず確認してくださいね。

 

建物についての石綿使用調査結果の記録に関する事項

平成18年に宅建業法が改正され、この項目が追加されました。石綿ではなく、“アスベスト”といえばピンと来る方もいるのではないでしょうか?当時テレビや新聞で話題になりましたよね。アスベストは石綿と呼ばれる鉱物繊維で、昔は建築資材としてよく使われていたようです。しかし、このアスベストが人体に悪影響を与えることが判明し、使用が制限されるようになりました。(飛散する際にリスクがあるとされており、飛散しないように使われていれば、必ずしも危険というわけではありません。)ここでは石綿を使っているかどうか、ではなく、『石綿使用調査をしているかどうか』が記載されています。宅建業者は、その物件で石綿使用調査をしていればその内容を説明する必要がありますが、石綿調査をしなければならないわけではありません。調査結果記録が「無」となっていれば、石綿が使われているかどうかは分かりません。この調査は分譲マンションの場合、個人で行うのではなく管理組合で行うこととなります。アスベスト使用に関する法的な規制は段階的に行われてきました。比較的新しいマンションではそのリスクも少ないことから、調査を行わないことにしたマンションも多いと思います。

 

建物の耐震診断に関する事項

建物の耐震診断についても、『耐震診断をしているかどうか』が記載されています。宅建業者は、その物件で耐震診断をしていればその内容を説明する必要がありますが、耐震診断をしなければならないわけではありません。また、耐震診断の説明は旧耐震基準の建物が対象となります。1981年6月に建築基準法が改正され、以降建築確認を受けた建物は新耐震基準ですが、それより前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準です。

 

今回説明した項目は、いずれもマンションを購入するかどうかを判断する大きな材料になる項目です。宅建業者はこれらの項目を説明をする義務がありますが、必ずしっかりと確認をするようにしましょう。重要事項説明は説明を受けてから契約をするかどうかを決めることができるものですので、出来るだけ早めに説明を受けておいた方が安心ですね。

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生山 亨

生山 亨

あなぶきハウジングサービス イノベーション戦略本部:生山 亨(いくやま こう)
分譲マンションの管理担当(フロント)を経て賃貸仲介・賃貸管理・売買仲介・総務業務を経験。長年やってきた賃貸業務、中でも特に空室の改善、対策は得意分野です。
会社に地域に、そして日本に少しずつ“わくわく”を創ります!
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