【知っておきたいかも！】マンション豆知識

こんにちは！あなぶきハウジングサービスの松岡です。

 

マンションはタワーマンションと呼ばれるものや一軒家のように見えるマンション、リゾート型施設のマンション、高齢者向け住宅施設のマンションなどいろいろな種類があります。

駅やショッピングセンター、病院などと直結になっているマンションもありますよね！

マンションの世帯数（戸数）も様々であり、戸数の多い大規模マンションから戸数の少ない小規模マンションもあります。

 

いろいろなタイプがありますが、どのようなタイプのマンションがご自身に合っていると思いますか？

それぞれにどんな特徴があると思いますか？

それぞれのメリット・デメリットは？

 

意外と知らないかも？な部分を管理会社視点でご紹介します。

このブログはマンションの購入や売買を検討している方にも必見です！

 

 

マンションとは

まず、マンション管理適正化法では以下のように定められています。

マンション管理適正化法　第２条（定義）

この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。

一　マンション　次に掲げるものをいう。

イ　二以上の区分所有者（建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号。以下「区分所有法」という。） 第二条第二項に規定する区分所有者をいう。以下同じ。）が存する建物で人の居住の用に供する専有部分 （区分所有法第二条第三項に規定する専有部分をいう。以下同じ。）のあるもの並びにその敷地及び附属施設

ロ　一団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）が当該団地内にあるイに掲げる建物を含む数棟の建物の所有者 （専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合における当該土地及び附属施設

 

マンションと聞くとビルのような建物にお部屋がたくさんあるようなイメージが多いかもしれません。

しかし、定義を満たしていれば「マンション」に当てはまることになります。

 

戸数が多いマンションと少ないマンション

戸数が多いマンションと少ないマンションですが、具体的にどれくらいの数であれば大規模なのか小規模なのかは明確な数字はありません。

 

戸数が多く建物自体も物理的に大きいマンションは設備や修繕部位が必然的に多くなるため、維持修繕に要する費用も多くなります。

 

それに比べて戸数が少なく建物自体も物理的に小さめのマンションは設備や修繕部位も少なくなるため、維持修繕に要する費用も比較的少なくなります。

 

ですが！その費用を捻出するのは、、、

もうお分かりですね！マンションに住んでいる人たちのお金です。

つまり、「管理費・修繕積立金」です！

 

戸数が少なく建物自体が物理的に小さいマンションでは各戸数の捻出額も高くなり、

戸数が多く建物自体が物理的に大きいマンションでは各戸数の捻出額も少なくなる傾向があります。

気になる方はマンションの戸数と修繕などに係る費用を割って計算してみてくださいね。

 

ただし、

戸数が少なく建物自体が物理的に大きいマンション＝居室の㎡も大きいお部屋となり、

戸数が大きく建物自体が物理的に小さいマンション＝居室の㎡も小さいお部屋となっていることが多く、

そうなると、背負いかかる費用もそれぞれ違ってきます。

 

それぞれのマンションの特徴３つ！

管理費・修繕積立金

多くのマンションでは、管理費・修繕積立金は専有面積（㎡）の割合で定められております。

 

各戸の専有面積（㎡）×㎡単価＝各戸の修繕積立金又は管理費です。

 

現在、国交省の「修繕積立金ガイドライン」では

地上２０階未満・5,000㎡未満のマンションにおいて設定されている修繕積立金平均値の水準は

㎡３３５円/月と発表されております。

 

これを戸数が多いマンションと少ないマンションで照らし合わせてみます。

 

例えば、専有面積１００㎡で修繕積立金㎡単価３３５円のマンションだと

専有面積１００㎡×修繕積立金㎡単価３３５円＝３３，５００円

３３，５００円がこの部屋の修繕積立金となります。

 

１００世帯あるマンションでは３３，５００円×１００世帯で

月額の修繕積立金合計が３，３５０，０００円となります。

 

それに対して

１０世帯のマンションでは３３，５００円×１０世帯で

月額の修繕積立金合計が３３５，０００円となります。

 

仮に１，０００万円の工事を実施するとして、

１００世帯のマンションでは１年以内に１，０００万円以上を貯めることができますが、

１０世帯のマンションでは約３０年かけて１，０００万円を貯めていくこととなります。

 

 

専有面積がマンション全体的に同じくらいの大きさであるときは金額を全戸一律にしているマンションもあります！

 

理事役員

マンションの戸数が少ないと理事役員の就任周期が早い傾向にあります。

 

早い＝え～もう回ってきたの～？

と思われるかもしれませんが、意見交換がしやすく居住者同士の意思疎通が取りやすいということもメリットとしてあります。

マンションに対しての関心度も高い水準を保ったまま話し合いが出来るといったマンションが多いように感じます。

 

戸数が多いマンションでは、世帯数が多い分、理事役員の就任周期のスパンが長く、居住者の入れ替わりが多く、意見構成がまとまりにくいこともあります。

そして、総会でしか顔を合わせない人もいたり、マンション内でのコミュニケーションも重要となります。

 

そんな大規模マンションでは役職を細分化しているマンションもあります。

例えば、修繕をメインで担当する組織や植栽関係をメインで担当する組織など

いわば、修繕委員や植栽委員といった形で理事会とは別組織を発足しているマンションもあります。

そのような委員会で協議した内容を理事会で報告するといった流れになります。

 

 

 

管理に係る部位・設備

マンションによって、管理に係る部位・設備も様々です。

例えば、現在はほとんどのマンションでエレベーターが設置されていると思われますが、エレベーターも古くなりますし、部品の摩耗もあります。

その為、ゆくゆくはエレベーターリニューアル工事が必要となります。

エレベーター工事中はエレベーターが使えません。となると、、、階段でお部屋まで上がっていかないといけないのです！

高層マンションでは階段で上がっていくことが大変になります。

しかし、エレベーターが無いマンションではそのような費用がかかりません。

 

また、機械式駐車場を設置しているマンションも機械式駐車場のリニューアルがゆくゆくは必要となります。

こちらもエレベーターと同様、設備が無いマンションでは機械式駐車場の維持費がかかりません。

 

マンション購入を検討するときは設備も要チェックですね！

 

マンションの資産価値を維持していくために

マンションは区分所有者の共通資産です。

長く、きれいに住んでいくためには資産価値の維持が大切です。

 

資産価値の維持にはマンションの修繕だけではなく、時代に応じたアップデートも必要です。

 

例えば、宅配ボックスの設置やＬＥＤ照明の変更、オートロックやエレベーターのノンタッチ化などなど。

 

現在の新築マンションでは竣工から宅配ボックスが設置されていることがほとんどだと思われますが、宅配ボックスが無いマンションではそのニーズも声が挙がってきております。

特に、コロナウイルスが流行している最中は宅配をよく利用していた方も多いと思いますが、不在によるドライバーの荷物持ち帰りも問題視されておりました。

その際にＣＯ２排出量の抑制や子育て世代支援を目的に宅配ボックス設置に関する補助金を出す行政もありました。

置き配も主流になってきてはいますが、宅配ボックスが無いマンションかつオートロックのあるマンションでは置き配が出来ないこともあります。

 

他にも、オートロックの開錠ボタンやエレベーターボタンを押さずに自動的に動くシステムを導入しているマンションもあります。

 

逆に、居住者の年齢層が高く運転免許証を返還している居住者が多かったり、自家用車の所有者が少ないマンションでは機械式駐車場を埋め立てたり、機械を撤退させて平置き駐車場に変更することもあります。

 

その時々の時代やニーズに合わせた管理も必要です！さあ、アップデートしよ♪

 

費用節約だけを考えるのではなく、収入源を増やすという方法もあります。

例えば、自転車駐輪料の導入や広告看板の設置です。

自転車駐輪料は平均で１００円～５００円を設定し、管理組合収入としているマンションが増えております。

広告看板は外部収入となり、税金の対象となることがあるので税理士費用等よく確認したうえでの判断が必要です。

 

どのようなマンションでも共通して大切なことは計画的にお金を貯めていくことです！！

長期修繕計画などを利用して計画的に見直していきましょう！