こんにちは。
あなぶきハウジングサービスの中島です。
前回の記事の続編となりますが、「大家さん必見！一戸建てを賃貸したい際に注意しておくべきポイント～募集準備編～」と題しまして、一戸建てを賃貸する際に注意しておくべきポイントをご紹介して参ります。
読んでくださった方に少しでもお役にたてればとの思いで記事を書いてまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。
これまで住んでいた一戸建て（以下、簡略して「戸建」と表現します）を第三者へ賃貸して「家賃収入を得たい」となった際、もちろん不動産業者さんへ相談することになるかと思いますが、その前にまずご自身ができる範囲でしっかりとした事前準備がなされていますと、入居者募集に関する相談／打ち合わせが非常にスムーズに進みます。
今回の記事では、事前準備のポイントをご紹介して参りますので、よろしくお願いいたします。
間取り図面
貴方のご自宅の間取り図面（以下、簡略して「図面」と表現します）は、当たり前ですが貴方しか持っていないハズです。戸建を新築する際に、工務店さん側で作成された正確な図面が大家さん（建築主）へ提出されますので、大切に保管しているであろう「ご自宅の図面」を探してみてください。
万が一、新築時の図面が見つからない場合は、現地で実物を見ながら、図面を作成する方法もありますが、とても困難な作業です。一般の方でも各部屋のだいたいの位置関係くらいは落とし込めるかもしれませんが、正確な寸法などを再現することは、建築／設計関連の業者さんに費用をお支払いして依頼するレベルの作業になります。
お部屋を探しているお客さんは、図面を見ながら家具の配置や生活導線をイメージしますので、図面が間違っていると、「想定していた家具が置けない」「思っていたよりも使い勝手が悪い」と、入居者さんに迷惑をかけてしまう事態もありえます。
「見学に来たら実物が見えるんだから、少しくらい、間違っていても大丈夫じゃない？」
と、安易に思われた方もいるかもしれませんが、今のこのご時世ですので、来たくても県をまたいでお部屋の見学にこれない方も多いのです。見学にこれない方は図面や屋内写真を頼りに実物をイメージする他ありません。やはり図面は出来るかぎり正確でないといけませんね。
入居者募集の業務に際して、図面は非常に重要なものなのです。
敷地の境界確定 ※ご自身の土地とお隣さんの土地との境界線
どこからどこまでがご自身の土地で、お隣さんの土地がどこからなのか、はっきりとしていますか？
ご自身の土地／建物を第三者に賃貸する訳ですので、
「ここからここまでが私の土地なので、この範囲が貴方がご利用いただける範囲です」
という具合に、借りていただく入居者さんに明確に説明できないといけません。
また、お隣さんとの境界線の付近には、塀を設けているケースが多いでしょうから、その塀がどちらの所有物なのかもはっきりとしておきたいですね。
塀も老朽化してくると倒壊の危険があるので、修理／やり替えの責任がどちらにあるかを明確にするためです。
「これはウチの塀だから、老朽化した時にはウチが直さないといけない」
「お隣さんの塀だから、老朽化してきて崩れそうなのでお隣さんに直して貰うようお願いしないと」
「ちょうど境界線の上に塀があるから、塀の修理費用はお隣さんと折半負担で相談してみよう」
自治会等のきまりごと ※家庭ごみの出し方や自治会加入／会費の支払い等
アパートのような集合住宅の場合は、敷地に入居者さん専用のゴミ収集ステーションを設けているケースも多いですが、戸建の場合にはこれがありません。
しかし生活をしていると家庭ごみは必ず出ますから、入居者さんは家庭ごみをどうやって出せば良いのでしょうか？
「地域の自治会に加入して、自治会費を払って、地域の家庭ごみ収集を利用させてもらう」というのが、おおよそ一般的な結論になるかと思います。
そうなると、「この地域の家庭ごみ収集は、あそこの角を曲がった先の公園の前にある収集ステーションに出すのよ。しいては、そこを利用するには自治会へ加入が必要なので、まずは自治会長さんのお宅に挨拶しに行かなくちゃね！ちなみに自治会長さんは、２ブロック東にいったところにある＊＊さんよ」という具合に、借りていただく入居者さんに明確に説明できないといけません。
※各地域／各自治会で様々な運用ルールがありますので、「郷に入れば郷に従え」ですね。
個別の設備／備品の取り扱い ※屋根のソーラーパネル／庭の物置き等々
「ウチは屋根の上にソーラーパネルを設置しています」「庭が広いので、ヨドコウさんの物置を置いています」など、各戸建によって個別の設備や備品を設けている事も多いでしょうから、戸建を第三者に賃貸する際に、それらをどう扱うかをよくよく考えておきましょう。
「庭にある物置きもどうぞ、ご利用ください」「屋根に設置してあるソーラーパネルのおかげで、売電収入がありますよ」という具合に、単純なセールスポイントとして入居者さんへ提供しても良いかと思います。
私の経験則からですが、ソーラーパネルの例では、「売電収入の振込は大家さんへ、電気の使用料請求は入居者さんへ」と分けて手続きされていたような事案もありましたので、事前によくよく下調べしてみると良いでしょう。
※上記のソーラーパネルの例は、必ずできるとは限りませんので、各地域の電力会社へお問い合わせください。
まとめ
戸建を賃貸する際の事前準備について、いかがでしたでしょうか？
いろいろ申し上げましたが、シンプルな考え方としては、
「ご自身が転勤で住めなくなったので、貴方の戸建にご親族が住むことになる」と仮定してみてください。
そのご親族からすれば貴方にしか質問できませんので、「あ、そうだ！最初は、ごみの出し方のこと分からないだろうから、教えてあげないと！」など、あれやこれやと配慮しますよね？
その感覚で、「ご自身のお宅での新生活をサポートするには、なにがしてあげられるか？」を考えると、そんなに難しい事ではないかと思います。
中島英喬
中島 英喬 （なかじま ひでたか）
高知県出身 2007年入社
オーナー様からの依頼をいただき、賃貸マンションの入居者様募集や建物管理の業務を担当しています。
入社して10年超が経過しますが、いまだに初めての業務に携わることも多く、勉強勉強の毎日です。
読んでいただいた方に、少しでもお役にたてる文章を心がけていきますので、よろしくお願いいたします。
保有資格： 管理業務主任者、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
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