こんにちは。
あなぶきハウジングサービスの中島です。
テレビや新聞で目にされている方もいらっしゃるかと思いますが、２０２０年4月１日より、民法の改正法案（以下、「改正民法」とかきますね）が施工されます。
改正民法では、大家さんと入居者さんとが締結する賃貸借契約においても、さまざまな影響が生じます。今のうちに少しずつ内容を把握して、４月以降の大家業にしっかりと備えていきましょう！
まず今回は、賃貸物件（お部屋）で生じる修理に関する変更点についてご紹介いたします。
お部屋を貸した対価で家賃をいただく訳ですので、お部屋の通常使用に支障が生じるような故障は大家の費用負担で修理するというのが大原則になります。
入居者さんが手配した修理の費用が大家負担に！？【賃貸住宅の修繕権】
改正民法では、次のような条件下では入居者さんの判断にて修繕をしてもよい（しかも、入居者さんから大家さんへ修理代金の請求がきます）という内容が規定されます。
- 入居者さんに責任のない修理内容で、大家さんへ修理を要請しているのに大家さんがいつまで経っても修理をしてくれない場合
- 入居者さんに責任のない修理内容で、どうしてもすぐに修理をしなければいけない状況の場合
お部屋の修理を怠ると家賃が貰えない！？【一部滅失等による賃料の減額】
改正民法では、賃貸物件の一部について使用収益できなくなった場合、使用収益できなくなった部分の割合に応じて「賃料が当然に減額される」というとても厳しい内容が規定されます。
現行の民法では、同様のケースにおいて、入居者さんは大家さんに対して「賃料の減額を請求できる」というものになりますので、とても大きな変更点ですね。
具体的な減額基準などはまだ規定がありませんが、下記のような情状酌量の余地はありそうです
- 入居者さんに責任のある修理内容では、減額はされません
- 「故障発生日」から「大家さんへ修理を依頼した日」までの期間は、減額の試算から免責される可能性があります
- 「大家さんへ修理を依頼した日」から「その故障を修理するのに通常要する日数」までの期間は、減額の試算から免責される可能性があります
4月以降、具体的に大家さんはどうすればよいの？
以上のような変更点に対して、大家さんはどのように備えて対応していけばよいのでしょうか？
基本の思いに立ち返る
「星の数ほどある賃貸物件の中から自分の所有しているお部屋を気に入って借りてくださった入居者さんに気持ちよく生活してもらいたい」という、大家さんなら誰しもが最初に考える基本中の基本に立ち返るのが一番だとおもいます。
大家業になれてくると、経費を抑えるために施工業者さんの相見積もりをとっていて修理に時間を要したり、「これくらいの故障だったら、我慢して使ってくれないかな？」といった大家目線の経営思考になってくると思いますが（それが自然だと思いますが）、今回ご紹介した変更点では、「ヒトの生活する場である住まいを提供する仕事が大家業である」ということを、改めて考えさせられるのではないでしょうか？
よく故障がでるものは、修理の準備を事前にしておく
機械ものである設備機器（エアコンや換気扇、水栓などなど）などは特にですが、経過年数等から近い将来に故障が予想される部分については、「交換在庫を用意しておく（事前に大量購入して単価も抑える）」「交換在庫を準備するだけの資金力や柔軟性のある施工業者様と提携する」といった、故障発生の際にすぐに修理ができる準備をしておくことが大事です。
まとめ
きたる民法改正にむけて、今回は「お部屋の修理」についてご紹介させていただきました。
いかがでしたでしょうか？
民法改正は待ってくれませんので、今のうちから少しずつ準備をしていきましょう！
中島英喬
中島 英喬 （なかじま ひでたか）
高知県出身 2007年入社
オーナー様からの依頼をいただき、賃貸マンションの入居者様募集や建物管理の業務を担当しています。
入社して10年超が経過しますが、いまだに初めての業務に携わることも多く、勉強勉強の毎日です。
読んでいただいた方に、少しでもお役にたてる文章を心がけていきますので、よろしくお願いいたします。
保有資格： 管理業務主任者、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
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