こんにちは。あなぶきハウジングサービスの木村です。
今回は賃貸経営で一番気になるところ『賃貸オーナーは儲かるの？賃貸経営に掛かる費用とは？』についてお話しできればと思います。
賃貸オーナーになるには
賃貸オーナーになるには主に下記の3点があげられます。
・相続する
・新築する
・収益物件を購入する
相続の場合ですと建物土地等の初期投資はかかりませんが（相続税は発生する場合がございます）、新築ですと建物の新築費、土地から購入する場合は土地代、又それらにかかわる諸経費等が発生いたします。
収益物件を購入する場合もですが、初期投資に大きな金額が必要となりますので、一部は現金で支払い、残りの金額は金融機関から借り入れをして20年～35年で返済しながら経営する方が非常に多いです。
参考までに建物の寿命について基準となる法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造は47年、鉄骨造27年又は34年、木造22年となり、この年数を超えたとしても適正な維持管理をしていけば建物を使用でき賃貸運営を続けることは可能です。これらの年数からも賃貸不動産経営は長期になることが分かります。
長期運営となりますので、新築する場合に注意したいのが、立地（市場価値）・建物の構造仕様・初期投資費用・利回り（満室だった場合の収入÷投資価格）、収益物件の購入については物件状態や入居状況なども今後の経営を左右する要因となります。十分に調査し考えた上で始められることが重要になってきます。
賃貸経営の収入
それでは、賃貸経営の収支についてのお話しをいたします。
先ず、賃貸経営の収入は主に下記があげられます。
①家賃
②共益費
③駐車場
その他、携帯基地局の賃貸料や看板設置費、太陽光売電費用等も収入として見込める物件もございます。
注意したいのが、先程もお話しした20年～30年～40年と長期運営となるケースが多いですので、家賃の下落、空室の増加等のリスクが年々生じて参ります。そのリスクをどの様に軽減するか、収入を維持していくのかが賃貸経営の一番の課題だと考えております。
購入する時だけではなく、購入後も定期的に物件状態や市場調査確認をし、入居者のニーズにあった対策を考えていく必要があります。
賃貸経営にかかる費用
次に収入に対してかかる費用（支出）は主に下記があげられます。
①借入れ（ローン）返済、それにかかる金利
②管理委託料（例：賃料×5％～）
③建物維持管理費（清掃費、EV保守点検、消防点検、貯水槽清掃点検、CATV費用等）
④共用電気料金、電球交換費用、共用水道代
⑤修繕費（共用部の修繕、設備の修繕・更新工事、室内の修繕）
⑥建物火災保険料
⑦固定資産税・都市計画税（土地・建物）
特に⑤修繕費は築年数が進むにつれ必要となる金額が大きくなります。建物の大規模改修工事（屋上、外壁等）は一般的には15年周期とされており、室内の水回り（キッチン・洗面・トイレ・浴室）や電気機器（エアコン、インターホン、換気扇）も10年を超えると故障頻度が高くなります。
又、入退去ごとにお部屋の原状回復工事も実施する事になりますので、工事頻度が少ない築年数が浅い時から費用を計画的に残しておき備えると安心した経営に繋がってまいります。
まとめ
私が18年ほど不動産業界に勤務している中で、以前は相続で物件を所有されるオーナー様が多い印象でしたが、投資の一環としてサラリーマンのオーナー様も増えてきていると感じております。初めての不動産経営ですと年数が経つにつれ予期せぬ出来事が多々発生し、「もっと儲かると思っていた！」と感じる方もおられると思います。
その為、リスク等を含めてお話しさせて頂きましたので「賃貸経営は心配だ！」と思われてしまうかも知れませんが、長期的な視点で収支を把握し、又、物件に応じた対策を定期的に講じていけばリスクを軽減でき収益を見込めることができます。
又、相続においては現金で保有しておくよりも不動産に資産を変えておく事で資産評価額が下がり相続税を軽減するメリットもございます。
不動産を所有する機会や理由も様々ございますので、各人の状況にあった判断が必要となり、気軽に相談できる管理会社と一緒に経営していくことが安心につながると思います。
少しご紹介となりますが、私が所属しているPM課（プロパティマネジメント）につきまして。。
『プロパティマネジメント』とはオーナー様の保有資産の収益維持と資産価値の最大化を図る事が最大の任務となります。入居者管理、建物管理、賃料管理、クレーム対応はもちろんのこと、賃貸により運用される投資用不動産の運用管理をサポートする管理業務として市場分析や投資判断、税金対策等も専門家と連携を取りながら努めております。
ただの管理会社ではないなと皆様に認めて頂けるように新しい情報を取り入れながら多角的視点でリスクを軽減し、オーナー様の資産価値を高めていけるお手伝いできればと考えておりますので、賃貸管理の事でお困りごとやご不明な点がありましたらお気軽にお声がけいただけますと嬉しく思います。
お忙しいなか最後まで読んで頂き、ありがとうございました。
木村千春
木村 千春（きむら ちはる）
香川県出身。20年近く県外に出ておりましたが、
Ｕターンを機にあなぶきハウジングサービスに入社しました。
2002年より不動産（賃貸管理）業務を経験し、現在は賃貸物件の管理業務に従事しております。
建築営業にも携わっておりました。
今までの経験を生かして様々な事をお伝えできればと思います。
保有資格：宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士・2級ファイナンシャル・プランニング技能士
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