みなさまこんにちは！あなぶきハウジングサービスの橋本です。
今回のブログでは前回に引き続き自主管理マンションの現状と課題についてのお話です。
前編は下記のURLよりご覧ください。
前回は“自主管理マンションとはどういったマンションなのか”についてメリット・デメリットを交えながらご説明しました。
今回は後編ということで課題とマンションという資産を守ることについてお話します。
まずは、課題から見ていきましょう！
【自主管理マンションの課題】
自主管理マンションでは大きな課題は二つあります。
それは、居住者の高齢化と建物の高齢化の二つです。
一つ目が居住者の高齢化です。
このデータは国交省が発表した全国のマンション居住者の年齢を基に作成したものです。60歳以上は27％、70歳以上は19％と合わせて46％は高齢の居住者であることがデータとして分かりますね。このデータは少し古いので、現在の数字は変わって高齢者の割合がさらに増えているかもしれません。
高齢者が増えることによってどういった問題が発生するのか。
それは、役員のなり手不足です。
高齢化に伴い役員の業務を行うことが体力的に大変になってきてしまいマンション管理を行える人が減ってきて自主管理の限界が来てしまうというものです。
二つ目が建物の高齢化です。
建物の高齢化は下記のデータを見て頂けると分かりやすいです。
現在のマンションストック数は全国で約700万戸と言われています。その中でも築40年を超えるマンションは約125万戸もあります。さらに10年後には260万戸、20年後には445万戸以上のマンションが築40年を迎える予想となっており建物の高齢化はさらに加速していくと思われます。
現在の数字で当てはめると、700万戸のうち半分以上の建物が40年を超えてしまうことになります。
私も調べ始めるとこんなにも多くのマンションで高齢化を迎えていることが分かり衝撃を受けました。
経年劣化していくマンションを適切に管理するには、定期的な設備の点検や修繕が必要になります。
年数が経てばその分だけ劣化による問題も多く発生するので、建物にしっかりと向き合うことが大事ですね。
課題のまとめとしては、居住者の高齢化→役員のなり手不足が起こる→建物の経年劣化が進む→管理不全
このような課題が自主管理マンションでは発生する場合があります。
【資産を守るには】
では、こういった問題に対してどのように対応すればいいのでしょうか。
現在、こういった問題にお困りの自主管理マンションでは、次の4つの方法がおすすめです。
①マンション管理会社に委託する。
②第三者管理方式を採用する
③自主会計支援プラン
④マンション管理士に相談
4つの方法を一つずつ説明していきます。
自分たちのマンションに合った方法があればぜひ検討してみてください。
①マンション管理会社に委託する
やはりプロに任せるということが一つの手段ですよね。これまで自分たちで行ってきたマンション管理業務を管理会社が代わりにほとんど行ってくれるので、負担はとても減ると思います。
しかし、その分の費用は発生するので注意が必要です。
依頼を検討する際には、金額に適した内容なのかなど、会社のことをよく調べたうえで数社を比較検討することがおすすめです。
②第三者管理方式を採用する
第三者管理方式とは、管理会社などの第三者が役員に就任する方式のことで、役員のなり手不足の解消に役立つかもしれません。もう一つの特徴には、理事会を開催しない方式もあるので、管理を行う上で負担の軽減に繋がるかもしれませんね。
③自主会計支援プラン
これは、あなぶきハウジングサービスで行っている自主管理マンションのサポートです。
自主管理マンションで面倒な業務の一つが会計業務ではないでしょうか。
このサポートでは会計業務のみ行うもので、理事会や総会の実施などの管理事務については、引き続き管理組合自らが行っていくというものです。
管理会社に業務の全部を委託するよりも費用が安く管理組合のカラーを残したまま、負担を軽減することができるメリットがあります。
④マンション管理士に相談
マンション管理士とは、マンション管理に関する専門的知識を持って管理組合に対して助言を行う専門家のことです。困ったときにだけ相談する方法や顧問契約を結ぶ方法などがあります。
マンション管理士がいれば、法律的、専門的な意見を聞くことができます。
また、業者の手配などは管理士が行う場合があったりと管理士によって管理組合をサポートすることができる範囲は様々です。
自分たちが必要とするサポートはどういったものか、必要なサポートに合った管理士に相談することが大事です。
以上、4つの方法がありますが、それぞれにもメリット・デメリットがあるので、気を付けなければいけません。
重要なのは、管理組合がマンションの現状を把握し自分たちに合った方法を見つけることです。
【まとめ】
今回お話ししたことは全ての自主管理マンションに該当するわけではありません。
居住者・建物の高齢化が進んでいる中でも、しっかりと対策を行い問題に取り組んでいるマンションが大多数です。
何かマンションに関してお困りごとがある場合には、様々な解決方法があると思います。自分たちだけで問題を解決しようとせず専門家の力を借りることがいいかもしれません。
皆様のマンションでもお困りごとがありましたら、あなぶきハウジングサービスにご相談ください。
橋本大
橋本 大（はしもと だい）
神奈川川崎市出身 2023年4月入社
賃貸物件の管理会社を経てあなぶきハウジングサービスに入社。
現在は分譲マンションの管理会社変更をお手伝いする営業を行っております。
これまでの経験を活かして皆様が読んで“おもしろい！”と思ってもらえるようなブログを発信していきます！
保有資格：宅地建物取引士
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