こんにちは、あなぶきハウジングサービス 開発事業本部 関西エリアの江郷です。
分譲マンションを購入された際、共同で利用する廊下や階段、エレベーター、駐車場といった共有の財産も維持・管理をマンションの所有者全員（管理組合）で管理していくことが求められます。
また、管理組合では、管理者である理事長を選任して管理運営を行っていかなければなりません。
（他にも副理事長や理事・監事といった役職を設け、運営していく必要があります。）
しかし、居住者の高齢化や役員のなり手不足など様々な事情があり「理事長（他役員）の選任がむずかしい管理組合」も見受けられます。
今回は管理会社への委託の検討（実際の事例）と合わせて、理事長（他役員）の選任がむずかしい管理組合において、管理組合役員を区分所有者以外の第三者がおこなう「第三者管理方式」についてご紹介いたします。
相談事例
・現在、管理会社へ委託を行わず、賃貸の不動産会社（マンション所有者）が主となって自主管理にて運営を行っているが、限界を感じる
【戸 数】 30戸
【築年数】 30年
当マンションは、賃貸の不動産会社（マンション所有者）がマンションの半数以上のお部屋を所有者されていることから、主となって管理運営を行っておられましたが、賃貸マンションと分譲マンションでは運営方法が異なることやマンション自体の築年数も経過し、大規模修繕工事についても検討を行っていきたいと希望されている管理組合様です。
そこでまずは複数のマンションの管理会社に問い合わせをされ、そのうちの1社が弊社でした。
ヒアリング
主で管理をされている不動産会社から問い合わせを受け、面談する機会をいただき、現状の問題点や経緯、自主管理のメリットとデメリットを説明させていただきました。
また、何度か面談を行い、理事会に参加させていただく中、「築年数が経過しており、修繕や資金計画等の計画が乏しいため、問題改善についての不安」なことや「所有者が少人数であるため役員を設けても固定化されてしまうのではないか」といった”役員のなり手不足”という点についてもうかがえました。
そのため「第三者管理方式（管理者方式）」についてもご説明いたしました。
「第三者管理方式（管理者方式）」って？
「第三者管理方式（管理者方式）」を簡単に説明すると、管理組合運営を「管理会社」や「マンション管理士」などの第三者に委ね、理事長（役員）として就任してもらうことで、役員の不足を補うほか専門家によるプロフェッショナルな管理組合運営をおこなう方式です。
第三者として委託する相手としてマンションの管理会社やマンション管理の専門家であるマンション管理士、NPO法人等のマンション管理組合連合会、弁護士、税理士、司法書士、建築士などの専門家等が挙げられます。
この方式では、これまでの区分所有者による理事会運営方式とは異なり、マンション管理会社等の専門家が理事長（管理者）や役員に就任するほか、理事会の開催回数を削減もしくは、理事会そのものを廃止することで、理事のなり手不足問題を根本的に解消することが可能です。
補足：第三者管理方式（管理者管理方式）の検討が必要なマンション例
・居住者の高齢化や賃貸化などの理由で理事のなり手がみつからないマンション
・役員のなり手が固定化されており一部の方に負担がかかっているマンション
・無関心化がすすむマンション
・管理不全が深刻なマンション
第三者管理方式（管理者管理方式）を導入する際は管理規約の変更や総会決議も必要になりなます。
過去に、より詳細に説明しておりますので、ぜひそちらもチェックしてみてください！
こちら↓↓
【徹底解説！】理事長選任が困難な分譲マンションで『第三者管理方式』を導入するポイント
まとめ
いかがでしたでしょうか。
今回ご相談をいただいた管理組合様は第三者管理方式・理事会方式どちらで運営を行っていくか何度も検討を重ねたうえで「第三者管理方式（管理者方式）」にて弊社をパートナーとしてご用命いただき、管理を始めるべく準備を進めております。
一般的に、多くのマンション（全体の９割）では、管理業務の大部分を管理会社に委託しているため、今回の事例は特殊であったかもしれませんが、マンションの管理方式には、それぞれに長所、短所があるので、各管理組合として最も合った管理方式を選択することが重要です。
今の管理運営の品質を下げることなく継続し続けるためにも、一度足を止めて見直してみませんか！？
最後に、弊社では定期的にセミナーなども行っております。
来月は、「長期修繕計画の必要性について」セミナーを行いますので、ご興味がある方はぜひご参加ください！
江郷遥香
江郷 遥香（えごう はるか）
福岡県出身。2018年に新卒入社。
分譲管理事業部でフロントマンとして3年間現場を経験し、現在は分譲マンションの管理会社変更をお手伝いする営業を行っております。
現場経験を活かし、皆様のマンションライフ生活が快適に過ごせるご提案ができるよう意識しております。
このブログを通して少しでも「あなぶき」に興味を持ってもらえるよう発信していきますので、よろしくお願いいたします！
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