こんにちは。あなぶきハウジングサービスの福山（ふくやま）です。
２月上旬～中旬にかけては立春と言いますが、立春とはまだ名ばかりの寒さです。
今のシーズンは、街中の店内がハートやピンクで彩られる季節であり、自然と心が弾みます。そして、そろそろ梅のつぼみが芽吹いてきており、その風景もまたいいものです。
さて、今回は、マンションにてよくご相談がある駐車場の空き区画問題や機械式駐車場の修繕問題にスポットを当ててお話しいたします。空き駐車場の増加で、収入が減少し、マンション経営にお悩みを抱えている管理組合様も多いのではないのでしょうか。
１ お悩み事 ～よくあるご相談～
マンションでのお困り事 実際にあったご相談
私の住んでいるマンションでは、近年、駐車場の契約者数が減少傾向にあります。高齢化により、車の運転を辞めた人が解約し、また車を持たない若い世代も増えてきております。これから契約者数が減ることも想定でき、大規模修繕工事の際、修繕積立金が不足してしまうかもしれないと心配になっています。また、機械式駐車場の経年劣化が進んでおり、そろそろ本格的な修繕工事の予算措置などを検討する必要があります。理事会でマンションの居住者以外に駐車場を貸す案も出ましたが、外部の人が出入りすることに不安を感じ、反対する人もいます。管理会社からの提案もなく、どうしたらいいかわかりません。
ここでポイントとなることは、
・駐車場の契約者数激減による収入減
・機械式駐車場の修繕問題
・フロント担当者からの提案もなく、サポートしてもらえない。
の３つです。
２ 解決ポイント
近年、交通利便性が高いマンションの駐車場空き問題が増えてきており、管理会社として、その解決方法を模索しております。
まず一番大切なことは、現状把握・状況分析・調査を行うことであり、そのマンションに合った最適な解決策をご提案するように努めております。
①現状把握と分析
現在の収支状況、駐車場の契約状況、機械式駐車場の保守点検費用など、各種の情報を整理し、現状を正しく把握します。
②アンケートの実施
管理組合様に居住者向けのアンケートの実施をご提案します。駐車場利用に関する管理組合様のご意向を伺い、そもそも車の保有率が減っているのか、それとも駐車場使用料が相場より高いため、外部の月極駐車場を利用しているのかなど、多角的にご意見を伺って現状を見極めます。
アンケート結果例
・近隣の駐車場の方が安いため、外部で借りている。
・ＲＶ車に変更したため、車高が高く、機械式駐車場に駐車出来ないため外部で借りている。
・全体的に車の保有率が減少していた。
③情報分析と対応方針のご提案
現地調査やアンケート結果を総合的に分析し、マンションの特性に合わせた対応方針をご提案します。
３ あなぶきハウジングサービスでの取り組み ご提案例
マンション管理組合様（Ａマンション）で行った実施例
・近隣相場に合わせた駐車場使用料の見直し
調査により把握した近隣相場と比較すると、Ａマンションの駐車場料金が月額数千円高い料金設定であると判明しました。
そこで、アンケート結果から、近隣相場並みの使用料であれば、契約率が改善され、収入増が見込める可能性が高いと判断ができたため、駐車場使用料の減額改定をご提案しました。
・機械式駐車場から平置き駐車場への変更工事と付加価値向上のご提案
車保有率の低下と、機械式駐車場に入庫できないＲＶ車の増加から、機械式駐車場を一部撤去し、平置き駐車場への変更工事をご提案しました。また、共用部分への無断駐車が問題となっていたこともあり、新設した平置き駐車場の一画を居住者専用のコインパーキングとし、Ａマンションの付加価値が高まるように配慮しました。
結果
駐車場の利用率が低下傾向にあったＡマンションの場合は、様々なシミュレーションを行って検討した結果、以下の項目が改善されました。
経費削減
・全体的な駐車場区画数を削減
・メンテナンス費用のかさむ機械式駐車場の一部撤去
駐車場契約の確保
・ＲＶ車対応の平置き駐車場スペースの増加
・駐車場使用料の見直しにより契約者数増加
その他、付加価値要素
・無断駐車撲滅のため居住者専用コインパーキングを新設
結果的に駐車場の契約率は大幅に改善され、メンテナンス費用や修繕工事などの支出も一部削減できたことから、管理組合様の収支バランスも改善できました。また、Ａマンション敷地内にコインパーキングを設置したことで、共用部分の長時間にわたる無断駐車も激減いたしました。
４ マンションに応じた最適な解決策をご提案します
駐車場空き問題にも様々な問題があるように、様々な解決方法もございます。一部ご紹介いたします。
※マンションによって解決方法が異なります。必ずしも当てはまるものではございません。
・カーシェアリングを導入
アンケートなどで、所有していた車は手放したけれども、車があれば乗りたいという居住者様の声が明確となった場合は、駐車場の外部貸出と共にカーシェアリングを導入されてみてはいかがでしょうか。マンションとしての利便性も向上するため、資産価値向上にも繋がります。
・機械式駐車場の高さ制限の改修工事
現在、車高が高いＲＶ車のニーズが多くなっております。高さ制限のあった機械式駐車場に、高さを変更する改修工事を施すことで、駐車区画は減りますが、駐車場契約者数を増やすことにより、結果として収入増に繋がる場合がございます。
・機械式駐車場を撤去し、自走式駐車場への変更
駐車場契約者数の減少により、保守点検費用のかかる機械式駐車場を埋め戻して、自走式立体駐車場へ仕様変更するご提案もございます。大型車も駐車できるようになるため、駐車場の活用促進を図ることが出来ます。
※ただし、用途地域や建築に関する法律等により、その結果、変更できない場合もございます。
・バイク置場への変更
駐車場の空き問題から、機械式駐車場の空きパレットにバイク固定装置を取り付けてバイク置場に変更することも出来ます。バイク置場が無く、全面道路への無断駐輪で困っている管理組合様の問題解決に繋がります。
５ まとめ
駐車場の仕様そのものを変更することは、大胆な提案だと思われますが、長い目でみると大幅なコストダウンにも繋がり、マンションの収支改善にも大きなメリットが生まれます。まずは、マンション全体の現状把握をきちんと行い、複数の収支シミュレーションを行うことが大切です。
次回は、「管理組合様必見！他の管理組合様が管理会社の見直しを始めた理由はこれだ。実例から学ぶ管理会社変更のきっかけ」 をお伝えします。
福山洵
賃貸アパート・マンションの建築営業や不動産の売買・賃貸の勤務を経て、入社以来、分譲マンションの管理変更についてのご相談を専門に担当しております。
営業担当エリアは、北部九州エリア（福岡県、佐賀県、大分県、長崎県）です。
様々な人との出会いを大切に、日々鋭意努力しております。
保有資格：宅地建物取引士
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