こんにちは。
あなぶきハウジングサービスの生山です。
「ずっとココに住みたい！」と思って買った思い出の詰まった大切な分譲マンション…。
でも、「転勤で…」「手狭になって…」何らかの理由で手放すことになってしまうことがあると思います。
売却することになったとき、まずは売り出し価格を決めなければいけません。
売り出し価格を決めるためには、売るときにかかる費用を知っておく必要がありますよね。
今回はこのお話をさせていただきます。
売るときにかかる費用もケースバイケース。一概には言えませんが、ここでは代表的な５つの費用を知っておきましょう。
目次
- 仲介手数料
- 印紙代
- 抵当権抹消費用
- 住所変更登記費用
- ハウスクリーニング代・リフォーム代
仲介手数料
仲介手数料というのは、不動産会社に支払う報酬です。
売り出し期間中は掛かりませんが、売買が成立したときに支払う成功報酬です。ですので募集をお願いするときにも仲介手数料を支払う必要はありません。
売却の仲介をA不動産にお願いしていたが、なかなか売れないので途中でB不動産に変えたとしてもA不動産に仲介手数料を請求されることはありません。
この仲介手数料の金額は「宅建業法」という法律で、下の表のように上限が定められています。
200万円以下の金額 100分の5（売買金額の５％という意味です）
200万円を超え400万円以下 100分の4
400万円を超える金額 100分の3
たとえば、1,000万円でマンションを売却した場合、仲介手数料を計算するにあたり、この表に従って、1,000万円を
ア、200万円以下の部分
イ、200万円を超え400万円以下の部分
ウ、400万円を超える部分
に分解します。
すると、
ア、200万円以下の部分…200万円（当然ですが200万円を超える物件はココは200万円です）
イ、200万円を超え400万円以下の部分…200万円（当然ですが400万円を超える物件はココは200万円です）
ウ、400万円を超える部分…600万円
こうなりますね。
ここに、先ほどの割合を掛けます。
ア、200万円以下の部分（100分の5）…200万円×0.05＝10万円
イ、200万円を超え400万円以下の部分（100分の4）…200万円×0.04＝8万円
ウ、400万円を超える部分（100分の3）…600万円×0.03＝18万円
ア～ウを足すと36万円、これに消費税をプラスしたものが仲介手数料です。
400万円を超える物件ですと、“売却価格×3％＋60,000円 と消費税”という速算式で求めることもできます。
（1,000万円×0.03＋6万円＝36万円、同じですね！）
印紙代
売買契約書には契約金額に応じた収入印紙を貼ります。印紙代は売主・買主が折半するのが一般的で、印紙の額は印紙税法という法律で決まっています。
印紙は不動産会社が用意して、その額を現金で不動産会社に支払うことが多いです。わざわざ印紙を買いに行く必要はありません。 （が。念のため、不動産会社には確認しておきましょう）
抵当権抹消費用
売却するときに残債があって（住宅ローンが残っていて）、抵当権が設定されている場合は、抵当権を抹消し、登記しておく必要があります。その際に登録免許税という費用が発生します。抵当権の抹消登記は一般的には司法書士にお願いすることが多いですが、その場合は、司法書士への報酬（目安として３～4万円前後）と登録免許税が発生します。
司法書士は不動産会社が紹介してくれますので、自分で探さなくても大丈夫です。
抵当権抹消は自分でやることもできなくはありませんが不備等で手続きが滞ってしまうと大変です。ですので不動産会社や銀行が承諾してくれないケースがほとんどです。売買のときはプロに任せましょう。
住所変更登記費用
売却するときに、登記簿謄本に記載されている住所と住民票上の住所が違う場合、住所変更登記が必要です。ですので売却する時には住民票が必要です。これも一般的には司法書士にお願いすることが多いですが、司法書士への報酬（目安として１万円前後）が発生します。
ハウスクリーニング代・リフォーム代
これは必ず必要なわけではありません。もちろん現状のままで売却することも可能です。ただ売り出す際に少しでもキレイにしておいた方が成約しやすくなります。どんなにいい物件でも汚い印象を持たれると、なかなか決まりづらくなってしまいます。（これはお部屋を見に行く側の気持ちになれば分かりますよね）ハウスクリーニング程度であれば、「やったからその分高く売れる」というものではありません。一方で、お風呂やキッチンの交換といった水回りのリフォームや和室を洋室に変更するといった大幅な間取り変更など、売却価格に反映するリフォームもあります。
自分の住んできたお部屋には愛着もあり、ついつい十分きれいだと思ってしまいがちです。客観的に見れなくなってしまいます。自分では判断できない場合は、不動産会社としっかり相談しながら決めましょう。
その他にも引越し代やいらない家具等の処分代など、細々とした費用は発生しますが、代表的なものはこんな感じです。
売却価格－売却に掛かる費用＝手残り
ですので、ココは売却価格を決める時にも絶対に知っておきたいですね！
生山 亨
分譲マンションの管理担当(フロント)を経て賃貸仲介・賃貸管理・売買仲介・総務業務を経験。長年やってきた賃貸業務、中でも特に空室の改善、対策は得意分野です。現在は、あなぶきスペースシェアにおいて宿泊事業・マンスリー事業を行っています。
保有資格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・管理業務主任者
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