マンション建替え検討事例紹介③「熊本市東区」

松井 久弥 松井 久弥

 

こんにちは。あなぶきセザールサポートの松井です。

今回は、熊本市の分譲マンション建替え検討プランの事例をご紹介します。

建替え

目次

  • 物件概要
  • 検討の経緯
  • 建替え検討結果① ビフォー・アフター
  • 建替え検討結果② 事業計画
  • 問題点や課題
  • まとめ

 

物件概要

◆所在地 熊本市東区

◆築年数 37年(1980年竣工)

◆総戸数 40戸

◆構造規模 鉄筋コンクリート造 5階建

◆専有面積 平均70㎡

 

検討の経緯

3回目の大規模修繕工事と給排水管更新を計画している中で、選択肢としてマンション建替えについて検討したいとの声が一部区分所有者からあがり、あなぶきグループにご相談をいただきました。

 

建替え検討結果① ビフォー・アフター

建替えプランを作成した結果、次のようなマンションに建て替わることが分かりました。

(尚、住戸数や住戸平均面積については、プランによって変動しますので、下記は1つのプランです)

表1 ※数字は一部、修正しています

 

建替え検討結果② 事業計画

表2

 

問題点や課題

今回の事例では、敷地が広く容積率に余裕があったため、戸数の大幅な増加となりました。全体の専有床面積が増え、保留床も多くなったのですが、新築マンションとして販売することを想定した場合に、保留床の単価をそれほど高く設定できなかったことから、結果として還元率は低くなりました。

以上を踏まえると、所有者には以下のような選択肢がありました。

<所有者の主な選択肢>

①マンション建替えをおこない、1400万円を支払って今と同じ場所・広さの新築マンションを取得する

②高齢者が多くエレベーターが無い現状のマンションを、大規模修繕工事や給排水管の更新により維持していく

③現状のマンションを600万で売却して2500万円の新築マンションを購入する

④現状のマンションを600万で売却して1500万円の中古マンションを購入する

 

このように様々な選択肢がある中で所有者の方向性を一つにまとめていくことは大変ですが、それでもマンション建替えをした場合のシミュレーションを作成しておくことは大変有意義であったと思います。

 

まとめ

「修繕か、建替えか」を検討していく中では、今回の事例のように所有者個人毎の事情が違うために様々な意見が出ることが当たり前である(健全である)ことの理解が必要であると感じました。その前提に立って、論理的な数字を用いて、説明会や意見交換会を重ねていくことで、そのマンションで最も良い選択肢を導いていけるのだと思います。

 

マンション建替えの詳細は、あなぶきグループのマンション建替え専用HPサイトをご覧ください。

 

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松井 久弥

松井 久弥

あなぶきハウジングサービス:松井 久弥(まつい ひさや)
2000年あなぶきハウジングサービス入社。
全国10都道府県において、管理担当・リプレイス営業・新規拠点立上げ・部門責任者に従事。特にマンション管理会社のM&Aにおいては、案件化からデューデリ・譲渡契約・お客様対応全般・統合後プロセス(PMI)までを実践。
マンション管理士、M&Aシニアエキスパート。
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