みなさんこんにちは！
あなぶきハウジングサービス 西日本不動産事業部 西山（にしやま）と申します。
突然ですが、みなさん「オーナーチェンジ物件」はご存知でしょうか？
不動産投資をされる方には聞き馴染みがあったり、何か聞いたことあるぞという方もいらっしゃるかと存じます。
①オーナーチェンジ物件とは
～所有されております不動産を貸借している際、賃借人がいる状態で物件を売り出すこと～
つまり、賃借人がいらっしゃる状態で、賃貸借契約を結んだまま所有者のみが変わる物件という意味から、オーナーチェンジ物件と呼ばれます。
主に、1棟マンション所有者や分譲マンション一部屋を所有される区分所有者、テナント所有者よりオーナーチェンジでのご売却依頼を頂戴します。
そもそもなぜ、このような形で売却がされるのか。売却理由には様々ございます。
②オーナーチェンジ物件の売却理由
１.月々のランニングコストが支払えなくなったため
所有している不動産のランニングコスト（管理費、修繕積立金、固定資産税、地代など）や不動産以外でかかる諸経費が重なり、支払いが困難になる状態ですと不動産を手放す選択肢が出ます。
2.家賃収入が相場と合わなくなり、収支が合わなくなったため
売却理由1とも関連しますが、相場より安い状態で賃料設定すると年間収支が合わなくなり、“負の資産”として所有し続けるのが困難になるため売却する。
3.不動産価値が上昇し、売却利益を得るため
購入した当時の価格と現在売却した場合と比較し、売却利益がでる見込みがあると売却する。
これこそ、不動産投資を行う魅力でございます。
4.投資物件購入のために必要な資金を調達するため
投資物件購入に限らず、事業資金の調達や財産整理を行うために売却する。
上記以外の理由もございますが、オーナーチェンジ物件の売却理由は、この4つが主でございます。
では、オーナーチェンジ物件売買での売却時、購入時の注意点をご紹介いたします。
③オーナーチェンジ物件売却時の注意点
まず、オーナーチェンジ物件のような投資用物件は収益還元法によって売却価格を試算いたします。
家賃収入をもとにその物件がいくら稼ぐ力があるのかがわかる評価方法です。多くの場合、収益還元法の中でも直接還元法を用いります。
一方、一般的な不動産売却査定では、取引事例比較法を採用します。
対象不動産や類似物件の成約事例や市場に売り出されている物件価格より坪単価を算出する評価方法です。
つまり、オーナーチェンジ物件を売却する場合、年間家賃合計額と年間経費、その土地での実質利回りがポイントとなります。
例えば、家賃合計額が低かったり、年間経費が多い、利回り設定を間違えますと売却価格に影響が出ます。
では、オーナーチェンジ物件を購入する際の注意点をご紹介いたします。
④オーナーチェンジ物件購入時の注意点
1.売買物件価格が適正であるか
物件価格が適正であるか確認するには、以下の点が必要になります。
満室時、または年間想定入居率での年間家賃収入
年間諸経費、表面利回り、実質利回り
過去の大規模修繕履歴や専有部リフォーム状況、予定している修繕工事
対象物件が賃貸客付けが苦戦しないか、土地の価値が下落しないか
上記、管理会社がいる場合は管理会社へ、自主管理されている不動産でしたら不動産仲介会社へお問合せすることをお勧めいたします。
可能ならば購入後売却する場合の価格（いわゆる出口）もヒアリングすることで投資計画も立てやすいと考えます。
2.賃貸借契約の条件が変更できない
昨今の賃貸借契約では、借地借家法に基づき賃借人を保護しなければなりません。
したがって、借地借家法の観点より基本的には従前の賃貸借契約を承継します。（例外もございます）
必ず購入前には現賃借人との賃貸借契約書を入念に確認することをお勧めします。
ただし、現賃借人が退去した後は募集条件の変更は可能でございますので、ご自身の希望が反映できるよう不動産仲介会社と相談いただければと存じます。
3.室内状況の確認が難しい
空室がある場合は、専有部のイメージができますが満室の場合は確認が難しくなります。
1でも説明したように専有部のリフォームが滞っている場合は将来的に多額の費用が予想され、献身的にリフォーム、修繕が行われていると費用軽減が見込めるので、購入前に現地確認やヒアリングをしましょう。
⑤まとめ
オーナーチェンジ物件は、①購入後すぐに家賃収入が得られる。②入居募集の手間が省ける。③出口設定が上手くいけば売却益が出る。というメリットがございます。
一方、リスクはゼロではございませんので、購入の際は説明いたしました注意点をご参照いただけると幸甚でございます。
オーナーチェンジ物件についてみなさんいかがだったでしょうか？
このブログをご参照いただき、オーナーチェンジ物件を売却、購入を検討されているみなさんにわかりやすく届いていることを切に願います。
あなぶきハウジングサービスは、“総合不動産会社”としてお客様のニーズに応えられるよう日々業務に励んでおります。
今回紹介しましたオーナーチェンジ物件以外にもみなさんが大切にされている不動産に関するお悩みや相談がございましたら是非弊社をご愛顧の程よろしくお願い申し上げます。
ご視聴、誠にありがとうございました！
西山仁
西山 仁（にしやま じん）
香川県観音寺市出身
2020年穴吹ハウジングサービスに新卒入社
1年間部屋ナビ高松駅前店にて賃貸仲介業務を経験し、2021年には部屋ナビ高松支店にて2年間賃貸マンション管理業務に従事。2023年7月から松江市に拠点を置く西日本不動産事業部山陰営業所にて不動産売買仲介、分譲マンション賃貸仲介、管理業務を担当しております。
【保有資格】宅地建物取引士
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