投資用ワンルームをお持ちの大家さん、こんにちは。
あなぶきセザールサポートの生山です。
よく、投資用ワンルームをお持ちの方から、ため息まじり？のご相談を受けます。
「●千万円で買ったのに、今は売っても●百万円…」
「ず～っと空室、家賃を下げても、いつまでたっても決まらない…」
「家賃から管理費や修繕積立金を引いたら、何のために貸しているか分からない…」
そうです。何もせずに空室のままでは、投資どころか、全く貸している意味がありません。
でも諦めないでください！泣く泣く納得できない価格で手放す前にやってみることがあります。
今回は、なぜ入居者が決まらないのか？その理由と対策をご紹介します。
目次
- ３点ユニット（お風呂とトイレが一緒）だから決まらない。
- 床がカーペットだから決まらない。
- 壁紙や建具が古くて決まらない。
- 設備が古くて決まらない。
- そもそも大家さんの物件に対する愛情がない。
- 低予算で選んでもらえる部屋にする小技！
- まとめ
３点ユニット（お風呂とトイレが一緒）だから決まらない。
一つ目の理由、これが大きな大きな理由です。今、空室で悩んでいる大家さん、お持ちの部屋はズバリ３点ユニット（お風呂とトイレが一緒のタイプ）ですよね？
都心で好立地であったり、物件に強い特徴があれば３点ユニットでも決まりますが、地方都市なんかでは、この３点ユニット物件がとにかく問題児です。
「お風呂とトイレが一緒」というだけで、大半のお客様の部屋探しの対象から外れてしまうのです！言い換えれば「バス・トイレ別」は最低条件とする人が圧倒的に多いということです。当時（バブルの頃）は「モダンだ！」とかいって、流行ったそうです(笑)
でも、今ではもはやその理由を説明する必要がないほど不人気なんです。特に女性からは不人気です。個人的に３点ユニットのお部屋に住んだことがありますが、お掃除便利（シャワーでトイレもお風呂も一緒に洗えてしまう）ですし、良い面もあるんですけどね…。
そこで、この３点ユニットをどうするか？
３点ユニットはリフォームすることで、バス・トイレ別に生まれ変わります。
今は本当に色んなメーカーから、色んな商品が出ています。それだけ３点ユニットの悩みが多い、ということなんでしょうね…。既存の３点ユニットに仕切りを入れるという簡易的なものから、新たにトイレを新設する、といった本格的なものまであって、工事費用は簡易的なものだと２０万円前後ですが、本格的にやると１００万円を超えるものもあります。
では、３点ユニットをバス・トイレ別にすれば、どのくらい家賃が上がるのか？
物件ごとの特性や立地等によっても異なりますので、正確にはシミュレーション（査定）してもらうことをお勧めしますが、仮に５０万円かけてリフォームし、家賃が５，０００円上がったとします。
この５０万円のリフォームを投資と考えると、投資利回りは１２％だと考えることができます。
（５，０００円×１２ヶ月÷５０万円）
少し計算式を変えてみてみます。
この１００は何か？投資した５０万円を回収する期間です。１００ヶ月（つまり８年ちょっと）掛かるということですね。
「８年も掛かるの！？」と思うかもしれませんが、家賃が上がれば、物件の価値が上がっているということです。 つまり売却するときの価格も上がっている、ということです。
そもそも、現状のままだといつ決まるかも分かりませんしね…。
床がカーペットだから決まらない。
次によくある“決まらない問題児“が「床材がカーペット」という物件です。
カーペット物件も、とにかく不人気です。せっかくお客様が内見に来てもカーペットだから決まらなかった！というのはよくあるお話です。
新品のカーペットならまだしも、一度退去した後のカーペットは尚更決まりにくいです。
クリーニングをしても家具のアトは落ちない、かと言って退去した人に張替費用を請求することもできない。とにかく賃貸物件のカーペットは良いところなし！と言っていいほどです。
すぐに張り替えましょう！…と言いたいところですが、投資用ワンルーム、つまり分譲マンションの場合は、「管理規約」というものがあり、そこで床材に関するリフォームが規制されていることがありますので、大きなトラブルを避けるためにも必ずリフォーム前に確認してください。どういう床材はＯＫで、どういう床材はダメか、というのはマンションの管理会社に聞けば、すぐに分かります。
規制のあるところは、[フローリングで遮音基準がＬ－●●以上のものを使用しなければならない]といったように定められていることが多く、カーペットからフローリングへの張替工事をすることが多いです。
すでに床材がフローリングでも、劣化がひどい場合は、張替をする必要がありますが、安く仕上げる方法として、上からクッションフロアを上張りするという方法があります。クッションフロアはフローリングやカーペットに比べて安価でデザインも豊富なので、賃貸物件向けだと思います。
壁紙や建具が古くて決まらない
壁紙が黄ばんでいたり、建具がボロボロ、窓の木枠がボロボロ、というのも決まりにくい物件の特徴です。
壁紙はせっかく張り替えるのであれば、部分的に色や柄の付いたアクセントクロスなどにすれば、お部屋の雰囲気をガラっとオシャレ変えることができます。部分的に張り替えるだけであれば、普通の白いクロスに張り替えるのと金額的にもほとんど変わりません。
建具は取替なくてもシート張りをすることで安くリフォームできます。
窓の木枠等は塗装するだけでもだいぶ印象が変わります。
部屋を見渡して、「古いな」、「汚いな」と感じるところがあれば、ソコは決まらない要素のひとつです。コンセントカバーや電気のスイッチなども黄ばんでいるようなら取替ましょう。
設備が古くて決まらない！
お部屋が綺麗でも設備が古かったり、汚れているとなかなか決まりません。キッチン、エアコン、照明器具といった設備は特に大事なポイントです。新築のときから十数年そのまま、というものがあれば要注意です！エアコンや照明器具は比較的安価に交換できますが、キッチンの交換となると、ワンルーム用とは言ってもそこそこの費用が掛かってしまいます。そこまで汚れていないようなら、水栓を交換したり、扉のシート張りをしたりするだけでも印象は変わります。
そもそも大家さんの物件に対する愛情がない。
これが実は大事なポイントですね！住んでたわけではないので愛着がないかもしれませんが、お客様は大家さんが物件にかけている愛情を感じるものです。
「私が住むわけじゃないからね…」という大家さんもいますが、まずは自分が住みたいと思うお部屋にすることが大事です。
自分が住みたくない部屋にはだれも住みたくない！ということです。
低予算で選んでもらえる部屋にする小技！
最後に、比較的お金を掛けずにできる、かつ、「どっちか迷った時に選んでもらえる部屋」にするための小技（リフォーム）をいくつか紹介します。
天吊り収納設置
収納の少ない物件では、収納を増やせば部屋が狭くなる、という問題があります。重たいものは置けませんが、プラスアルファで天吊り収納があれば喜ばれます。
室内物干し
女性には室内物干しが人気です。花粉や梅雨の時期にも活躍しますので、あると喜ばれます。
姿見鏡の設置
玄関に姿見があると便利ですし、喜ばれます。オシャレなものも数千円で購入できますので、無ければ設置しましょう！
玄関土間の張替
土間はドアを開けて一番最初に目につく場所。クッションフロア等の材質であれば、簡単に張り替えることができますので、低予算でオシャレな玄関を作ることができます。
下駄箱、靴置き
下駄箱や靴置きも女性が部屋探しで良く見るポイントです。古い下駄箱はマイナスポイントになりますのでリフォームしましょう。
レースカーテンを付けておく
よほど景色の良い物件なら別ですが、カーテンがあるのとないのとでは内見時の印象が全然違います。とは言ってもカーテンは自分で選びたい、という人が多いので、新品のレースカーテンを買って付けておくと、部屋の印象が良くなります。
まとめ
３点ユニットのお部屋は、ほとんどがお部屋探しの対象から外れてしまいます。
どれだけ内装を綺麗にしていても、内見者数が限られてしまう、というのが現状です。
内見者がいないことには、決まらない理由も聞くことができません。まずはバス・トイレの分離リフォームをして、見てもらえる物件にしましょう。
次に、見に来てガッカリ、とならないように内装も綺麗にしておきましょう。分譲マンションは賃貸マンション・アパートに比べて外観、共用部分もしっかりしていますので、内装が綺麗になっていれば十分に魅力的な物件になります。
もし、お部屋を一度も見たことが無い、あるいは数年間見ていないのであれば、この内容を踏まえてもう一度自分のお部屋を見てみてください。
魅力的な物件になる要素は十分にあるはずです。
もちろんリフォームを行うには家賃とのバランスが大事ですが、そもそも空室のままでは家賃収入は０ですし、リフォームをしておくことで、入居者が付きやすい、つまり売る時も売りやすい物件になります。
空室率が増える、３点ユニットが決まらないという背景の中でも高い入居率をキープしている勝ち組大家さんもいます。
もう一度物件に愛情を注いで、「決まる物件」に生まれ変わらせてみませんか？
生山 亨
分譲マンションの管理担当(フロント)を経て賃貸仲介・賃貸管理・売買仲介・総務業務を経験。長年やってきた賃貸業務、中でも特に空室の改善、対策は得意分野です。現在は、あなぶきスペースシェアにおいて宿泊事業・マンスリー事業を行っています。
保有資格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・管理業務主任者
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