こんにちは、仲井です。いよいよ明日が本試験ですね。今回は、大改正のあったマンション標準管理規約の主な改正点のポイントを説明します。早速中身に入りましょう。
目次
- 「管理組合の業務」の主な改正点
- 「役員」の主な改正点
- 「総会」の主な改正点
- 「理事会」の主な改正点
- 「会計」の主な改正点
「管理組合の業務」の主な改正点
従来、管理組合の業務として挙げられていた「風紀、秩序及び安全の維持…に関する業務」「防災に関する業務」「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」が、「マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務」になりました。
「役員」の主な改正点
１ 「役員」について
「理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する」という規定が「理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任する」になりました。
また、「外部専門家を役員として選任できることとする場合」という規定が新設されました。この場合、「理事及び監事は、総会で選任する」ことになります（「組合員のうちから」という文言が入らなくなります）。
２ 「役員の欠格条項」について
「役員の欠格条項」が新設され、これにより「成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの」「禁錮以上の刑に処せられ、その執行を終わり、又はその執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者」「暴力団員等（暴力団員又は暴力団員でなくなった日から５年を経過しない者をいう。）」は、役員となることができません。
３「利益相反取引の防止」について
「利益相反取引の防止」が新設され、役員は、「役員が自己又は第三者のために管理組合と取引をしようとするとき」「管理組合が役員以外の者との間において管理組合と当該役員との利益が相反する取引をしようとするとき」は、理事会において、当該取引につき重要な事実を開示し、その承認を受けなければなりません。
４「理事長」について
「理事長は、○か月に１回以上、職務の執行の状況を理事会に報告しなければならない」「管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する」との規定が新設されました。
また、「必要箇所への立入り」に関する規定において、従来の規定に加えて、「理事長は、災害、事故等が発生した場合であって、緊急に立ち入らないと共用部分等又は他の専有部分に対して物理的に又は機能上重大な影響を与えるおそれがあるときは、専有部分又は専用使用部分に自ら立ち入り、又は委任した者に立ち入らせることができる」との規定が新設されました。
５「理事」について
「理事は、管理組合に著しい損害を及ぼすおそれのある事実があることを発見したときは、直ちに、当該事実を監事に報告しなければならない」との規定が新設されました。
６「監事」について
「監事は、いつでも、理事…に対して業務の報告を求め、又は業務及び財産の状況の調査をすることができる」との規定が新設されました。
また、「監事は、理事会に出席して意見を述べることができる」という規定が、「監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない」になりました。
さらに、「監事は、理事が不正の行為をし、若しくは当該行為をするおそれがあると認めるとき、又は法令、規約、使用細則等、総会の決議若しくは理事会の決議に違反する事実若しくは著しく不当な事実があると認めるときは、遅滞なく、その旨を理事会に報告しなければならない」「（この場合において）監事は、…必要があると認めるときは、理事長に対し、理事会の招集を請求することができる」「（この）請求があった日から５日以内に、その請求があった日から２週間以内の日を理事会の日とする理事会の招集の通知が発せられない場合は、その請求をした監事は、理事会を招集することができる」との規定が新設されました。
「総会」の主な改正点
「議決権」につき、「組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、以下の各号に掲げる者でなければならない」との規定が新設され、「以下の各号に掲げる者」として、「その組合員の配偶者（婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者を含む。）又は一親等の親族」「その組合員の住戸に同居する親族」「他の組合員」が記載されています。
「理事会」の主な改正点
１「理事会」について
理事会の職務として、「規約若しくは使用細則等又は総会の決議により理事会の権限として定められた管理組合の業務執行の決定」「理事の職務の執行の監督」「理事長、副理事長及び会計担当理事の選任」が新設されました。
２「招集」について
「理事が○分の１以上の理事の同意を得て理事会の招集を請求した場合には、理事長は速やかに理事会を招集しなければならない」との規定について、「（この）請求があった日から○日以内に、その請求があった日から○日以内の日を理事会の日とする理事会の招集の通知が発せられない場合には、その請求をした理事は、理事会を招集することができる」との規定が追加されました。
３「決議事項」について
理事会の決議事項の1つとして、専有部分の修繕に加え、バルコニー等の保存行為・窓ガラス等の改良の規定に定める承認または不承認が追加されました。そして、これらについて、「理事の過半数の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議によることができる」との規定が新設されました。なお、この規定を含め、理事会の決議について「特別の利害関係を有する理事は、議決に加わることができない」との規定が新設されました。
また、理事会の決議事項の1つとして、「災害等により総会の開催が困難である場合における応急的な修繕工事の実施等」が追加され、この場合、「理事会は、…当該決議に係る応急的な修繕工事の実施に充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩しについて決議することができる」との規定が新設されました。
「会計」の主な改正点
１「管理費等の徴収」について
「管理組合は、納付すべき金額を納付しない組合員に対し、督促を行うなど、必要な措置を講ずるものとする」との規定が新設されました。
２「帳票類等の作成、保管」について
長期修繕計画書、設計図書及び修繕等の履歴情報について、「理事長は、…保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる」との規定が新設されました。
また、「理事長は、…閲覧の対象とされる管理組合の財務・管理に関する情報については、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求に基づき、当該請求をした者が求める情報を記入した書面を交付することができる。この場合において、理事長は、交付の相手方にその費用を負担させることができる」との規定が新設されました。
…これぐらいにしておきましょう。
マンション標準管理規約は、ほかにも、専有部分の修繕等、バルコニー等の保存行為、窓ガラス等の改良、専有部分の貸与（暴力団員の排除）が大きな改正点ですので、あわせて確認しておきましょう。また、細かいところでは、マンション敷地売却決議、地震保険、規約原本等に関する改正点がありますので、ざっと一読しておきましょう。
また、改正点を学習するときは、改正点そのものだけではなく、その周辺知識もあわせて確認しておきましょう。
あと、本試験前日にできることは、建築基準法等の数字をざっと確認すること等でしょう（地階「3分の1」、居室の採光「7分の1」、居室の換気「20分の1」、居室の天井の高さ「2.1ｍ」、非常用昇降機「31ｍ」、避雷設備「20ｍ」…等々）。
皆様の幸運を祈っています。
仲井悟史
東京イーストエリアで約10年にわたりマンション管理担当者を経験しています。前職は資格試験予備校で長年にわたり宅建等の講師として教壇に立っていました。その経験を活かし、現在、社内講師も務めています。息子たちと野球をしたり観たりすることが最大の楽しみ。
保有資格：管理業務主任者・マンション管理士・マンション維持修繕技術者・宅地建物取引士
特技：中国語
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