あなぶきセザールサポートの生山です。
前回は重要事項説明の中で契約の解除に関する事項を中心にご紹介しました。
今回も引続き「取引条件に関する事項」のポイントについてご紹介します。
目次
- 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
- 手付金等保全措置の概要(宅地建物取引業者が自ら売主の場合）
- 金銭の貸借に関する事項
- 割賦販売に係る事項
- 瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要
- その他の事項
損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
売主が予定の時期を過ぎても物件を引き渡してくれないなど、契約で定めた債務を履行しないことで損害を受けた場合に、損害賠償を請求することができます。売買契約ではあらかじめ、損害賠償額の予定や違約金を定めることができ、その内容について記載されています。違約金は売買代金の１０～２０％とされることが多いですが、宅地建物取引業者が売主の場合は上限が売買代金の２０％と定められています。
手付金等保全措置の概要(宅地建物取引業者が自ら売主の場合）
宅建業者が売主の場合、買主から一定額を超える手付金を受け取る時には保全措置が義務付けられています。万一、宅建業者（不動産会社）が契約を結んだあとに倒産して引き渡しもしてくれない、手付金も返ってこない、なんてことがあったら大変ですよね。
ただし、受領する手付金が売買代金の１０分の１以下（１０％以下）、かつ１，０００万円以下のときは保全措置を講じる必要がありません。未完成物件（新築）においては１００分の５以下（５％以下）、かつ１，０００万円以下のときは保全措置は必要ありません。
ここには保全措置を講じるのか、講じないのか、講じるときは保全措置を行う機関が記載されています。（銀行による保証、保険事業者による保証保険、指定保管機関による保管のいずれか）
金銭の貸借に関する事項
ここでは住宅ローンに関する内容が記載されています。住宅ローンの内容が間違っていないか確認することと、万一、ローンが通らなかった場合の「融資利用の特約」の期限もあわせて確認しておきましょう。
割賦販売に係る事項
割賦（かっぷ）販売とは、分割支払いのことですが、不動産で割賦販売が行われることはほとんどありません。ローンのことではありませんし、手付金や中間金のことでもありません。もし割賦で購入する場合は支払条件等をきっちりと確認しておきましょう。
瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要
瑕疵担保責任というのは、『売買の目的物に瑕疵（欠陥や不具合）があった場合に、その瑕疵が隠れたる瑕疵の場合、売主が損害賠償等の責任を負う。』というものです。「隠れたる瑕疵」というのは購入時に買主が注意しても発見できなかった欠陥や不具合のことです。
瑕疵担保責任の履行に関する措置とは、売主の倒産等の理由で、瑕疵担保責任を負うことができなくなってしまった場合でも、保証保険等に加入し、瑕疵担保責任を履行するという制度です。平成２１年１０月より新築住宅の売主には瑕疵担保責任の履行に関する措置を講ずることが義務付けられています。
ここでは売主が瑕疵担保責任を負うかどうかということではなく、瑕疵担保責任の履行に関する措置が講じられているかどうかが記載されています。
その他の事項
供託所等に関する説明
宅建業者は営業保証金を供託するか宅地建物取引業保証協会に加入することが義務付けられています。宅建業者が、保証協会の会員でない場合は、営業保証金を供託している供託所に関すること、会員の場合は、その会員である旨と保証協会に関すること、保証金を供託している供託所に関することが記載されています。
添付書類
重要事項説明書には、添付書類として謄本や図面、管理規約等が付いています。謄本に関することは重要事項説明で触れますし、図面関係も見ればある程度理解できると思います。ところが管理規約や使用細則については、重要事項説明ではそこまで細かく説明されないかもしれません。分譲マンションの場合、管理規約や使用細則の他、管理組合で決まった独自のルール等があるマンションもあります。管理規約や使用細則は十分に確認したうえで、分からないことや不安なことがあれば、事前に直接管理会社に聞くのが良いかもしれませんね。
備考欄
「備考」や「その他」といった欄に書かれていることが実はとても重要なことだったりします！重要事項説明書というのは基本的なフォーマットが数パターンあって、大体どこの不動産会社も基本的なフォーマットで作成しますが、そこには当てはまらないが説明しておくべきことがココに書かれているからです。
８回にわたって重要事項説明書のポイントについてご紹介しましたが、重要事項説明には専門用語も多く、分かりづらい部分もたくさんあると思います。重要事項説明のポイントは購入するマンションのこと、契約のことについて、後々、「こんなはずじゃなかった」「聞いていなかった」とならないように、事前にできるだけ深く理解しておくことだと思います。一生に一度？の買い物かもしれませんので、分からないことはとにかく聞いて、理解したうえで契約したいですね。
生山 亨
分譲マンションの管理担当(フロント)を経て賃貸仲介・賃貸管理・売買仲介・総務業務を経験。長年やってきた賃貸業務、中でも特に空室の改善、対策は得意分野です。現在は、あなぶきスペースシェアにおいて宿泊事業・マンスリー事業を行っています。
保有資格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・管理業務主任者
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