分譲マンションを貸す時の流れ③|契約、そして引渡しへ!

あなぶきハウジングサービスの三輪です。11月19日に「賃貸不動産経営管理士」という資格試験を受験する為に勉強中です。宅建、管理業務主任者を受験して以来の資格試験…頑張ります。
さて、前回に引き続き、所有しているお部屋を賃貸に出すにあたっての流れをご説明いたします。
今回は、いよいよ契約手続きを行い、お部屋にご入居頂くまでのポイントをお伝えできればと思います。
※前回までの記事はコチラ→分譲マンションを貸す時の流れ|入居者を募集する
分譲マンションを貸す時の流れ②|申込が入ったら

目次

  • 仲介会社にて重要事項説明を行う
  • 賃貸借契約を締結する
  • 鍵、お部屋の引渡しを行う
  • まとめ

仲介会社にて重要事項説明を行う

仲介会社(不動産会社)を通さずに契約する場合は重要事項説明の必要はありません。
ですが昨今仲介会社を介して募集活動やお申込受付、契約締結等を行う場合が大半を占めています。こういった仲介会社を介しての賃貸借契約の際には、契約締結の前に「契約物件の詳細」や「契約条件」等について「重要事項説明書」という書類を交付し口頭で重要事項説明を実施しなければなりません。
とはいっても、この重要事項説明はオーナー様(貸主様)に義務付けられているものではありません。借主様との間に入った仲介会社に義務付けられています。ですので、この説明書面内には仲介会社及び宅地建物取引士の記入・捺印欄と借主様の記入・捺印欄があるのみで、オーナー様が何か記入したり捺印したりする必要はありません。
重要事項説明についての詳細はこちらをご参考ください→契約前に知っておきたい賃貸の重要事項説明のポイント

※重要事項説明と賃貸借契約の違い※
重要事項説明・・・借主と仲介会社(不動産会社)にて取り交わすもの。契約の前段階で実施し、借主が物件や契約内容の最終確認を行うためのもの。
賃貸借契約・・・借主と貸主にて取り交わすもの。

この重要事項説明の内容が気になるオーナー様は事前に仲介会社に重要事項説明書面を見せてもらうよう依頼してください。必ず借主様への説明実施前に確認し、気になる箇所や訂正したい箇所がある場合は説明実施前に訂正してもらうようにしましょう。説明実施後に内容を訂正となると、トラブルの原因になる可能性があるからです。
また、注意しておいていただきたいのが、重要事項説明は「契約締結の前に行われる」ということ。つまり、借主は重要事項説明を受けてから契約をするかどうか決めてよいということなのです。

※参考書面→国土交通省HP【宅地建物取引業法 法令改正・解釈について】http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000268.html
上記HP内から”別添3・重要事項説明の様式例”をダウンロードできます。各不動産会社によって書式が違いますが、基本的にはこちらの国土交通省が出しているものが標準となります。

賃貸借契約を締結する

そもそも賃貸借契約とは、

賃貸借契約(チンタイシャクケイヤク)の意味・解説
賃貸借契約とは、当事者の一方がある物の使用および収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって効力を生じる契約のこと。
賃貸借の目的物を使用収益させる方(物件を貸す人)を「貸主」「賃貸人」といい、目的物を使用収益して賃料を支払う方(物件を借りる人)を「借主」「賃借人」という。
また、土地の賃借人を「借地人」、建物の賃借人を「借家人」と呼ぶこともある。
なお、契約に際しては、一般的には、以下の内容を明らかにする必要がある。
1.契約期間と更新の定め
2.賃料や管理費(共益費)の額、支払い、滞納時のルールなど
3.敷金などの初期費用
4.暴力団等の反社会的勢力の排除
5.入居・生活上の禁止事項
6.修繕ルール
7.契約の解除規定
8.借り主からの解約規定
9.原状回復の範囲と内容規定
10.その他特約事項の確認

引用:不動産・住宅サイト SUUMO(スーモ)>住宅用語大辞典 > 賃貸に関する用語一覧

上記の様に定義されていることが一般的です。
また、賃貸借契約は「諾成契約」と呼ばれる契約に当たります。これは、書面などの取り交わしをしなくても成立する契約のことです。極端に言えば口約束だけで成立してしまうタイプの契約なのです!しかしながら、口頭のみの契約の場合、契約締結後に「言った!言わない!」「そうだったっけ?忘れちゃった」といったトラブルとなる可能性が非常に高いです。(口約束で契約をされる方もいないとは思いますが…)やはり契約書等の書面をきちんと作成して契約を締結するようにしましょう。

※参考書面→国土交通省HP【「賃貸住宅標準契約書」(改訂版)のダウンロード】http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000019.html
上記HP内から”「賃貸住宅標準契約書」(改訂版)”をダウンロードできます。契約書面も重要事項説明書と同じく、各不動産会社によって書式が違いますが、基本的にはこちらの国土交通省が出しているものが標準となります。

以下、契約書の作成、または仲介会社が作成した契約書の内容を確認する際のポイントをお伝えします。

物件の情報

建物名称:マンションやアパートの名称
号室:契約するお部屋の号室
所在地:賃貸の場合は原則住所を記載します。地番ではないのでご注意を。
構造:木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造等
間取り:1LDK、2LDK、3LDK等。
面積:専有部分の面積。バルコニーは含みません。また、賃貸の場合は壁芯での広さが記載されることが多いです。
建物種別:マンション、アパート、一戸建て等
竣工年:建築された年
等が記載されます。不明な場合は登記簿を確認すれば記載があると思います。

ここでちょっとした豆知識を一つ…壁芯(へきしん)面積と内法(うちのり)面積についてですが、これはどちらも専有部分の床面積を指しています。同じお部屋であっても、この2つの面積は異なります。壁芯面積とは、壁の中心線で囲まれた部分の面積になります。内法面積とは、壁の内側を基準とした面積になります。
物件資料や分譲時のパンフレット等に記載されている専有部分の面積は壁芯面積で表示されています。しかし、マンション等の区分所有建物の登記上の面積は内法面積です。一戸建ては登記も壁芯面積で行います。

契約期間、賃料、契約金等

契約期間:契約始期~契約終期、何年契約か(更新のタイミング)を記載します。居住用の場合は2年契約が多いです。
賃料:家賃や共益費、駐車料等毎月の支払金額のこと。併せて支払方法(振込、口座振替、持参等)や支払先(金融機関、口座番号等の口座情報)、支払期日(毎月末日までに翌月分を支払う等)を記載します。
契約金:敷金、礼金、鍵交換料等の契約一時金のこと。更新時の費用も記載することが多いです。

設備、付属施設等

設備:専有部分に付いている設備及び共用部の設備を記載します。エアコンや洗浄機能付便座、照明器具、ガスコンロ、NET環境やテレビ共聴設備等が該当します。この項目については、重要事項説明書の方に記載をして発行する不動産会社もあります。
※ご注意いただきたいのが、設備について「有」となっているものが故障した場合、修理や交換の費用は所有者であるオーナー様にてご負担いただかなければなりません。もちろん、入居者の故意過失が原因で故障した場合は話は別ですが、原則、オーナー様に修理・交換の義務が発生しますので、ご注意ください。
付属設備:駐車場や駐輪場、トランクルーム、専用庭等。こちらも重要事項説明書に記載をしているケースもあります。
光熱水道設備:電気、ガス、上水道、下水道等の整備状況や連絡先等

借主や入居者の情報

入居者情報:借主含め、同居する入居者について。氏名、続柄(本人、妻、子等)、年齢、勤務先、連絡先等を記載します。

貸主、管理業者等

貸主:オーナー様の住所、氏名、連絡先
管理会社:オーナー様に代わって、物件の管理をする会社の情報

条文について

特約条項:条文の中でもご注意いただきたいのが「特約条項」になります。募集時に何か条件を付けた場合は、ここに記載しておきます。ペット飼育、子供の同居可否、室内禁煙、違約金の有無、家賃の計算方法(日割、月割等)、退去時の敷金精算について(借主負担の有無等)、付属設備の使用方法等、条文の中に記載はないが借主に守ってほしいことを明記しておきます。

記名・押印欄

賃貸人:貸主の住所、氏名、電話番号、捺印
賃借人:借主の住所、氏名、電話番号、捺印
連帯保証人:借主の連帯保証人の住所、氏名、電話番号、捺印(実印)
仲介会社:媒介した不動産会社の情報、宅地建物取引士の記名、捺印
※その他、管理委託契約や代理契約をしている会社がある場合は、その会社の情報

以上の様に契約書面にて契約締結を行うのに併せて、敷金等契約金を借主様からお支払頂きましょう。
また、契約時にご提出いただく書類(連帯保証人の印鑑証明等)がありましたら、併せて受領するようにしましょう。

鍵、お部屋の引渡しを行う

いよいよ鍵のお渡しとお部屋の引渡しとなりますが、その前にしておいた方が良いことをいくつかご紹介します。

①契約日(入居日)の前に最後の入居前チェックをしておくようにしましょう。もし室内が汚れていたり、設備の不具合が見つかった場合はすぐに直せるようなら直す、もし入居日に間に合わないようなら借主(入居者)にその箇所と入居後手配になる旨を事前にお知らせしておくようにしましょう。

②ライフラインの連絡先を入居者様にお伝えしておきましょう。鍵のお渡し当日は入居者様はバタバタしていることが多いので、それよりも早いタイミングで電気・ガス・水道等の連絡先をお伝えしてあげた方がベターです。また、トラブルになりやすいゴミ回収についての説明(カレンダーや分別表、ゴミ出の場所等)は必ずお渡ししておきましょう。

③分譲マンションの場合ですと、引越をするのに事前に管理組合に届出が必要な場合が多いです。入居者様に引越の予定(搬入予定月日、開始時間、何tトラックが何台か、引越業者)を確認し、1週間前には管理員さんに連絡しておきましょう。もし引越の届出をしていない場合、引越当日にエレベーターの使用ができなかったり、最悪引越ができない場合もあります。また、引越連絡をした際に管理組合に提出する書類(第三者使用届等)を頂けると思います。そちらも併せて入居者様にお渡しできるようにしておきましょう。

ご入居の準備が整い、契約日になりましたら借主様(入居者様)に鍵をお渡しし、お部屋を引き渡します。いよいよ賃貸業が始まります。

まとめ

いかがでしょうか?契約時にオーナー様の方でご注意いただきたいことについてご参考いただければと思います。契約締結までをしっかりと行っておくことで、契約中~解約後のトラブルをかなり軽減できるのではないでしょうか。
お部屋を貸し出す際は、賃料収入の部分だけに目を向けるのではなく、契約内容やオーナー様側のリスク・負担についてもしっかりと確認するようにしましょう。

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三輪有香

三輪有香

あなぶきスペースシェア 運営事業部 三輪 有香(みわ ゆか)
島根大学卒業後、2009年に入社しました。賃貸物件の仲介営業に4年間従事し企画室へ。1年半の産休・育休を取得後、賃貸事業部に復帰しました。2018年2月1日にあなぶきスペースシェアの設立と共に現在の会社へ。初めて触れるシェアリングエコノミー事業ですが、七転八起で頑張ります。保有資格:宅地建物取引士、管理業務主任者、福祉住環境コーディネーター2級
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