こんにちは。あなぶきハウジングサービスの池内です。
前回は、駐車場運営をする際に気を付けることや適した場所をコインパーキングと月極駐車場に分けてご紹介しました。
今回は、駐車場運営のメリット、デメリットと運営方法についてご紹介させていただきます。
駐車場運営について
ここでは、駐車場運営のメリット、デメリットをご紹介します。
駐車場運営のメリット・デメリット
駐車場運営のメリット、デメリットは以下の通りです。
メリット
・土地活用が始めやすい。
・建物建設に比べて初期投資が少ない。
・狭い土地でも運営が可能。
・運営方法次第で安定した収益を得る事ができる。
デメリット
・税金が高くなる。
・他の土地活用と比べて収益が少なくなる。
・周辺状況に左右されやすい。
駐車場運営の大きな特徴は、初期投資が少なく、土地活用を始めやすいことです。
実際建物を建設するとなると、初期投資も大きく、建設する時間もかかります。なので、すぐに事業をスタートすることも難しくなります。
それに比べて駐車場運営は、土地があればアスファルト舗装後すぐに運営する事も可能であるため、始めやすいという点は大きなメリットになります。
弊社の地主様の中にも最初はコインパーキングの運営をし、何年か後にコインパーキングを解約して建物を建設する方もいらっしゃいました。駐車場運営は初期投資が少ないので始めやすく、安定した収益を得られるため、何年か後に貯めた収益で建物を建設するのに計画が立てやすいとの声をいただいたこともございます。
駐車場運営のデメリットは、建物経営より税金が高くなり、収益が少なくなる点です。
また、周辺にコインパーキングができたり、広い月極駐車場ができたりすると利用者が分散することになり、収益の変動が起こる場合もございます。
駐車場の運営方法について
ここまで駐車場運営のメリット・デメリットをご紹介させていただきましたが、駐車場運営を行うにあたりどのような運営方法にするのか選択する必要がございます。運営方法の選択次第で収益等が変わってくるので、慎重に決めることがとても大切です。
ここでは、主に①自分で運営・管理を行う「自営方式」②専門業者に駐車場の管理を委託する「管理委託方式」③駐車場運営会社に土地を一括で貸し出す「一括借り上げ方式」の3つをメリット・デメリットを含めてご紹介します。
自営方式
自営方式のメリット・デメリットは以下の通りです。
自営方式のメリット
・コインパーキングの売上や月極駐車場の賃料すべてが収益になる。
自営式方式のデメリット
・駐車場管理の負担が大きい。
・コインパーキングの場合、機械代と工事費を含む初期費用がかかる。
自営方式とは、駐車場の運営と管理業務を自分自身で行うことを言います。
他の2つの方法と大きく異なる特徴は、コインパーキングの売上や月極駐車場の賃料すべてが自分の収益になる点です。なので、売上が高く推移すれば収益も高くなります。
ですが、駐車場で起こるクレーム対応やコインパーキングの機械維持管理のすべてを自分自身で行うことになるので、夜中の対応であったり、現場立会など負担になることもございます。
管理委託方式
管理委託方式のメリット・デメリットは以下の通りです。
管理委託方式のメリット
・駐車場管理の負担をなくすことができる。
管理委託方式のデメリット
・管理費の支払いが必要。
管理委託方式とは、駐車場の運営を自分自身で行い、駐車場の管理を業者に委託することを言います。
この場合、駐車場管理を業者に委託するので、負担なく運営する事ができます。ただし、業者に委託することになるので管理費を毎月支払う事になります。
上記の自営方式と管理委託方式は、コインパーキングをする場合、機械の購入や設置費などが地主様負担になるので、初期費用が大きくなります。また、収益が売上に直結する為、運営状況によって収益が変動することもあるので、ハイリスクハイリターンであることが分かります。
一括借り上げ方式
一括借り上げ方式のメリット・デメリットは以下の通りです。
一括借り上げ方式のメリット
・初期費用が抑えられる。
・運営状況問わず、安定した収益を上げることができる。
・駐車場管理の負担をなくすことができる。
一括借り上げ方式のデメリット
・自営方式、管理委託方式と比べて収益が下がる場合がある。
一括借り上げ方式とは、駐車場運営会社に土地を一括で貸し出し、毎月地代を得ることで収益を上げることを言います。
コインパーキングの場合、自営方式と管理委託方式では初期費用がかかることや運営状況によって収益が変動することをお伝えしました。
この一括借り上げ方式では初期費用がかなり抑えられ、運営状況に変動することなく、一定の地代を得ることができます。また、駐車場管理も運営会社が行うため、手間がかかる事もありません。
ただし、自営方式と管理委託方式よりも収益が下がる場合があるので、どの方式が良いのか慎重に判断することが大切です。
適した運営方法とは
これまで3つの運営方式をご紹介しましたが、実際コインパーキングと月極駐車場でどの運営方式が適しているのかまとめていきます。
コインパーキングで適している運営方法は、管理委託方式か一括借り上げ方式のどちらかになります。
自営方式は、自分自身で駐車場の管理業務を行うことになるので、どうしても時間と労力がかかってしまうので、あまりお勧めできません。初期費用をあまり掛けずに安定した収益を得たいのであれば、一括借り上げ方式が適していますし、運営努力を行い、高い収益を得たいのであれば、管理委託方式が適しています。自分自身の経済状況や労力を考え、ご選択されると幸いです。
月極駐車場で適している運営方法は、管理委託方式になります。
駐車場管理は、コインパーキングと同様に時間と労力がかかります。また、コインパーキングで適している一括借り上げ方式は、月極駐車場だと業者のリスク等を加味され周辺の月極駐車場以下の地代になる場合もあるので、お勧めできません。なので、月極駐車場は駐車場管理と契約業務を業者に委託し、管理費を支払う管理委託方式が適しています。
弊社の地主様は主にコインパーキングだと「一括借り上げ方式」、月極駐車場だと「管理委託方式」を選択される方が多いようです。
まとめ
いかがでしたでしょうか。初期投資も少なく、始めやすい駐車場運営ですが、税金が上がったり、収益が下がるなどデメリットもあることを理解していただくことが大切です。
また、運営方法によって、内容が変わってくるので、それぞれの運営方法を知り、どれが一番自身に適しているかご検討してください。
また、駐車場運営会社に相談することで、的確なアドバイスを受けることもできるので、ご検討される際はぜひ一度相談して下さい。
池内 厚太
池内 厚太（いけうち こうた）
愛媛県出身。2019年入社。
現在は地元を離れ、広島でコインパーキングの開発・運営をしています。
ブログを通じて、有益な情報をお伝えいたします。
よろしくお願い致します。
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