シューツミはツミな奴!?~修繕積立金は必要ですか?~

 

こんにちは!あなぶきハウジングサービスの濱崎です。

この度「わくわくマンションブログ」を担当させていただくことになりました。
分譲マンションの管理会社のフロントとして、またこれまで多くの管理組合様とお付き合いさせていただいた経験を踏まえ、お役に立つようなことばかりでなく、ふと気づいたことや気になる点等ご紹介できればと思っておりますので、お気軽にお付き合いください。

さて、皆様にとって生活を語るうえで気になることは何でしょうか?
このところの社会情勢の変化や資材不足等も手伝い、軒並み物価が上昇していることもあり、毎月の定期的な支払には敏感になられていますよね?
こと分譲マンションに関して言えば、毎月の定期的な支払として「管理費」や「修繕積立金」等の支出が存在します。
その他、ローンのご返済や水道代や駐車場代などある方もいらっしゃるかと思いますが、ここではマンションの管理にとって重要な修繕積立金についてご紹介します。

修繕積立金と管理費との違い

以前修繕積立金の改定のご提案を差し上げた際、「結局、管理会社が儲けるためでしょ?」と言われたことがあります。誰しも、いつも支払っているモノが「料金の値上げ」となると先行不安になったり、あまり気分の良いものではありませんよね。

断言しましょう。修繕積立金の改定を行うことで、管理会社が儲ける仕組みはございません!

修繕積立金とは?

というのも、修繕積立金は、皆様のマンションの建物本体や設備の維持、共用部の機能保全等をはかるために充てられる、「皆様のマンションを修繕、改修を行うための積立金」であるからです。
具体的には、管理組合の会計上、管理費会計と特別会計に分類されることが多く(管理組合によっては、駐車場会計、災害積立金等の会計科目が存在することも)、そのなかで修繕積立金は「特別会計」「修繕積立金会計」に分類されます。

管理費とは?

一方、管理費とは「マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持および管理をするために必要とされる費用をいい、共用部分の公租公課等を含み、修繕積立金を含まない」(不動産公正取引協議会連合会)とされており、「管理費会計」「一般会計」と言われています。
簡単に言えば、「管理費=マンション共用部の通常の維持管理に必要な諸経費」といえます。
つまり、管理費は計画的なマンションの修繕等に充てる積み立てではなく、日常的に支払われる経費等に充てられる会計区分と考えられます。

【日常的に支払われる経費の一例】
‣共用部の電気代や通信費、備品購入
‣エレベーターの定期的点検費や電気代、修理代
‣機械警備に要する通信費 など

ほかにも防犯対策が行われているマンションでは、オートロック設備の点検や維持費、監視カメラ代にも使用されています。

私自身がよく管理組合様にご説明する際、「管理費(一般)会計=日常生活を送るためのお財布」、「特別(修繕積立金)会計=車や時計、高額な商品を買うための積立貯金」と表現しております。
なんとなくイメージがつかめましたか?
そのため、そもそも管理費と修繕積立金とは種類が異なるものと言えるでしょう。

修繕積立金と長期修繕計画~シューツミとチョーケイ~

それでは、今日の本題である「修繕積立金」についてご紹介します。

修繕積立金の額は、将来見込まれる修繕工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を盛り込んだ「長期修繕計画」に基づいて設定されます。
一般的に長期修繕計画は、分譲会社や管理会社、設計事務所から提示されますが、 長期修繕計画の作成方法や、そこに盛り込むべき内容については、国土交通省が 作成・公表した「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び 同コメント」(以下「長期修繕計画作成ガイドライン」)といいます)に記載されております。この長期修繕計画は、一般的に5年程度ごとまたは 7 年以内ごとに建物の調査・診断を行って計画を見直すとされており、その都度修繕工事の項目や周期の見直しを図ります。

長期修繕計画に基づき修繕工事を行っていくことで、今後の推定修繕工事の内容や推定金額が把握することが可能なことから、「今後このマンションでは、どんな工事を行う予定があり、どのくらいの費用が必要なのか」が明確になります。
長期修繕計画を眺めることで、「今、どれくらいうちの管理組合に積立金があるのか」「現状のままの修繕積立金だと、どのくらい費用が足りないのか」といった、修繕積立金の改定の際の目安が見えてくるのです。

修繕積立金の使い道~工事にまつわるエトセトラ~

修繕積立金を主に活用するケースとして、10~15年程度に1回行う大規模修繕工事が挙げられます。

【大規模修繕工事の一例】

‣外壁工事(外壁塗装・外壁タイル補修など)
‣ 防水工事(屋上の防水塗装など)
‣ 設備工事(給水・排水設備の補修など)
‣経年劣化による破損部位の修繕(台風による部分的な破損など)
‣その他共用部分の工事

これに加え、給水設備や消防設備、エレベーターや機械式駐車場においても、業者が推奨される取替・交換周期が存在し、あらかじめ推定される工事項目であるため、修繕積立金から支払うことが多いです。

(令和3年6月22日 国住マ第33号最終改正:マンション標準管理規約第28条:「修繕積立金」参照)

利便性、機能性向上のための工事にも

また、修繕積立金の性質上、基本的には「共用部の計画的な修繕」を行うために積み立てるものですが、これまでになかった設備、例えば新たに宅配ボックスを設置する、また最近のトレンドである電気自動車の充電設備を新設するなど、維持保全だけでなく、マンションの居住者にとって利便性や機能向上につながる工事に関しても適用されるケースがございます。
後、上記の工事を行う際「借入れ」を行った場合にも、修繕積立金をもってその償還に充てることができます。ただしこれらの工事を実施する(支払う)際には、あらかじめ総会で承認を経て、予算を計上する必要がございます。

☑修繕積立金の徴収方法

修繕積立金の徴収方法は主に、段階的に徴収金額を増額していく「段階増額積立方式」と、早い段階で適切な金額まで増額し、その後は長期間にわたり一定金額で徴収する「均等積立方式」の2種類が主流といえます。

私自身がご提案させていただく中では、「段階増額積立方式」を採用される組合様が多いような印象を受けます。理由として、「均等積立方式」だと、初回から大幅な値上げとなるため、組合員様のご負担を考慮して、段階的に値上げを行える、また都度見直しが計ることが可能なことが挙げられます。

国土交通省平成30年度マンション総合調査報告書によると、現在の修繕積立金の積立方式は、均等積立方式が 41.4%、段階増額積立方式が 43.4%になっているものの、完成年次別にみると、完成年次の新しいマンションほど段階増額積立方式となっている割合が多いとの報告がなされています。

ちなみに国土交通省は、計算方法が簡単であり、諸条件が変わらない限り改定(値上げ)の必要がないことから、均等積立方式を推奨しています。

【段階増額積立方式】

当初の積立金の額を抑え、一定期間ごとに徐々に値上げしていく方式。
当初の負担金額は少なくて済むものの、徐々に値上げをするため、最終的な負担金額は、均等積立方式よりも大きくなる傾向がある。
また、値上げの際には、再度総会の決議を得る必要があるのが一般的。

【均等積立方式】

長期修繕計画作成時に、期間中の積立金の額が均等となるように設定する方式。
具体的な計算方法は、期間中の推定工事費の累計額を算出し、その額を該当する月数で割って計算する。期間中の積立金の額を均等とするため、改定時に大幅な改定(値上がり)となることも。

【一時金徴収方式】

大規模修繕工事実施時に不足する金額を一時金と徴収することをあらかじめ明示する方式。
懸念されることは、急な相当額の支出に対応できない区分所有者がいた場合、必要な金額が集まらない可能性がある。

☑修繕積立金の目安~修繕積立金に正解はない!~

「修繕積立金の1住戸当たりの平均額って、どのくらいですか?」と聞かれることがございます。
こちらも、お住いのマンションの規模や設備の違いによって異なるため、一概にお答えすることができません。
例えば、お住いのマンションが50戸で機械式駐車場が設置されている場合と、20戸で平面駐車場のみの場合では、設置している設備や延床面積の違いもあり、修繕工事に必要な積立額が大きく異なります。
修繕積立金に関しては、管理会社、設計事務所等が作成した長期修繕計画に基づき、工事を実施するに適した周期や設備等の取替時期を勘案して算出を行います。
算出する際は、専有部(→お住まいのお部屋)の面積1㎡あたり〇〇〇円といった方法が用いられます、国土交通省による「修繕積立金のガイドライン」によると、例えば、20階建て未満は1平方メートルあたり月252~335円、20階建て以上は月338円を目安としています。
ただし、この金額もあくまで「目安」であり、延床面積や設置されている設備や築年数、立地状況、修繕積立金の積立残額等によって異なるので、今一度お住いのマンションの修繕積立金会計の繰越金(剰余金)等をご確認いただければと存じます。

ちなみに修繕積立金のガイドラインについては、国土交通省により2021年9月に見直しが計られました。このガイドラインでは、実際に作成された長期修繕計画を幅広く収集し、その事例の平均値と事例の大部分が収まる幅によって修繕積立金の「目安」を示しています。

(令和3年9月改訂:マンション修繕積立金のガイドライン参照)

https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

 

☑まとめ

いかがでしたでしょうか。修繕積立金の存在が、皆様のマンションにとっていかに重要かご理解いただけたかと思います。

冒頭にもお話ししましたように、資材の高騰、また半導体不足の影響もあり、最近は計画的に実施される修繕工事の各種工事費用も上昇傾向です。

そのため、皆様に修繕積立金の改定のお願いをする機会が多くなることも考えられますが、マンションの建物や設備を維持していくことで、日々の暮らしが豊かになるよう、有効なご提案をさせていただきますので、よろしくお願いします!

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濱崎修一

濱崎修一

あなぶきハウジングサービス 熊本支店
濱崎 修一(はまざき しゅういち)

香川県高松市出身。
メーカー、人材サービス業の営業を経て、2010年入社。

入社以来、分譲管理部門に一貫して従事、四国(松山)、中国(山口)、そして2016年の熊本地震直後より九州・熊本にて勤務しております。
様々なご入居者様との交流を通じて、自分自身日々成長を感じながら業務を行っています。

これからもマンションにお住いの皆様にとって、日々の住生活がより豊かになるよう、「しあわせ『感』理」の情報発信を行っていければと思います。

保有資格:管理業務主任者
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