みなさま、こんにちは！
あなぶきハウジングサービスの橋本です！
今回は『管理会社の解約理由ランキング』と題して、私がこれまで経験した中から多かった管理会社の解約理由を、第1～3位までのランキング形式でご紹介します。
第1位はさらに深堀りしてお話します。
管理会社を変更しようと決めるまでには管理組合ごとに様々な理由があります。
管理会社を変えるのは簡単なことではありません。しかし、それでも管理会社を変えたいと思うにはどのような理由があるのでしょうか。
それでは早速、第3位からご紹介します。
【第3位 現管理会社からの更新拒絶】
管理会社から「契約を更新しません」と言われたケースです。
契約を更新する場合には、一般的に契約終了の3カ月前までには更新する旨を申入れる必要があります。
しかし、ここで更新を行わないということは、実質的に管理会社から解約したいと言われているということになります。
では、なぜ管理会社が更新しないというのでしょうか。
その理由は様々ですが、以前あったのは“管理組合からの過剰な要求”です。管理会社が管理組合からの要求に応えることが難しくなり一般的な管理組合運営ができなくなることがあります。
どこまでが過剰でどこまでが一般的なものかという線引きは難しいですが、管理会社の担当者が疲弊するような過剰な要求をしてくる場合には、管理会社も利益が少なく社員を守るためにも解約に踏み切るというケースがあるようですね。
【第２位 管理会社（フロント担当者）への不満】
これも多い理由ですね。これはフロント担当者の対応の不満だけですぐに解約に踏み切るわけではなく、管理会社に状況の是正をお願いしても対応してくれないので、解約に至るというものです。
過去に対応した事例としては、「フロント担当者が連絡をしてから返事が1か月後だった」「フロント担当者が1年毎で変わってしまう」といったことでご連絡をいただきました。
理事会に参加した際にみなさまからお話を聞くと、これまでは担当者がベテランだったのに急に経験年数が1～2年目くらいの若手になり対応の質が落ちたことがあったようです。
質が落ちたので、もっと経験年数の長い担当者に変えてくれてと管理会社にお願いしてみたが、担当者が変わることはなかったというものです。
年齢だけがすべての理由ではありませんが、フロント担当者への不信感から管理会社への不満に変わっていったということですね。
実際の担当者の変更を行うのは管理会社の内情によって対応は異なると思います。担当者の変更を行う要因で多いのは人手不足だと思われます。比較的年齢層が高めのフロントマンがどこの管理会社も多い印象です。
【第1位 管理委託費の値上げ】
一番多かった理由は委託費の値上げです。やはり管理委託費が上がると「もっと安いところにお願いしよう」
ってなりますよね。
なぜ値上げがあるのか様々な理由があります。
・管理員の採用が難しい、人件費の高騰
・これまでの管理費が安価すぎた
上記の理由になぜ至るのかをそれぞれ解説します。
管理員の採用が難しい、人件費の高騰
どこの管理会社でも同じようですが、管理員の採用は難しくなってきています。あなぶきハウジングサービスでは、基本的に管理員は自社で雇用していますが、採用専門の部署に聞くと我々も例外ではありません。
かつては定年退職したサラリーマンなどがセカンドライフとして管理員を選ぶことがありましたが、
定年の年齢が引き上げられたり再雇用制度が導入されたりなど、定年後でも多くの選択肢が増えました。
また、働く条件も重要です。例えば、週3日で1日の勤務時間が4時間の場合と、週5日で1日の勤務時間が7時間だと、後者に応募が集まる傾向にあります。
働くのであれば比較的長い時間を求める人が多いようで、前者の労働条件だと人が集まらないこともあり苦労している管理組合もあるようですね。
そして、何より人件費の高騰が問題になっています。過去には最低賃金でも募集すれば多数の応募がありましたが、条件によっては1,300円、1,400円、1,500円と時給もどんどん上がっているような傾向にあります。
私も管理員の費用を試算する際には、駅からマンションへの距離や労働条件、業務内容を考慮して時給を考えますが、最低賃金で雇用できた経験はありません。
これまでの管理費が安価すぎた
管理組合にとって最も重要だといえるのは管理費ですよね。管理会社は主に管理費の売上げが会社の利益に繋がります。その管理費が安すぎると管理会社も営利企業なので、管理費の値上げを検討することになりますが、管理を始めたときと比べて情勢が変わり管理開始当時の金額では管理を続けるのが難しくなってきてしまいます。
そうしたことから管理費の値上げを検討し管理組合に管理費の値上げをお願いすることに繋がります。
私も管理会社から値上げをお願いされて困っているというご相談を受けた際には、今の管理会社の委託費が非常に安く驚いたこともありました。
一度試算してみたものの、今の管理会社よりも安い金額の委託費を出すことはできなかったものの、
管理組合様の管理員の清掃状況に関するご不満をヒアリングしていたので、管理員の清掃状況をみんなが見ることができるように、掲示板には管理員がいつ、どこの清掃を行ったのかをチェックするシートの掲示をご提案しました。金額だけでなくご提案によって受託することができました。
「ちゃんと管理組合の立場になって考えてくれたので、あなぶきさんには誠実さを感じた」というお言葉をいただくこともできました。
弊社を選んでいただいたことは本当にうれしい思い出です。
まとめ
いかがでしょうか。今回の話は管理会社変更を検討する材料になるかと思います。
一度ご自身のマンションでは紹介したようなことがあればぜひ、あなぶきハウジングサービスにご連絡ください！！
橋本大
橋本 大（はしもと だい）
神奈川川崎市出身 2023年4月入社
賃貸物件の管理会社を経てあなぶきハウジングサービスに入社。
現在は分譲マンションの管理会社変更をお手伝いする営業を行っております。
これまでの経験を活かして皆様が読んで“おもしろい！”と思ってもらえるようなブログを発信していきます！
保有資格：宅地建物取引士
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