マンション標準管理委託契約書について⑬ 契約の解除について

こんにちは、あなぶきセザールサポートの島村です。マンション標準管理委託契約書の13回目です。今回は契約の解除について確認していきましょう。

１．契約の解除
２．債務不履行
３．マンション管理業取り消し処分
４．まとめ

1. １．契約の解除
2. ２．債務不履行
3. ３．マンション管理業の登録取り消し処分
4. ４．まとめ

１．契約の解除

まず、条項を確認してみましょう。
（契約の解除）
第十八条甲及び乙は、その相手方が、本契約に定められた義務の履行を怠った場合は、相当の期間を定めてその履行を催告し、相手方が当該期間内に、その義務を履行しないときは、本契約を解除することができる。この場合、甲又は乙は、その相手方に対し、損害賠償を請求することができる。
２甲は、乙が次の各号のいずれかに該当するときは、本契約を解除することができる。
一乙が銀行の取引を停止されたとき、若しくは破産、会社更生、会社整理、民事再生の申立てをしたとき、又は乙が破産、会社更生、会社整理の申立てを受けたとき
二乙が合併又は破産以外の事由により解散したとき
三乙がマンション管理業の登録の取消しの処分を受けたとき

２．債務不履行

まず、「義務の履行を怠った場合」とは、民法でいう「債務不履行」に該当します。債務不履行とは債務者が正当な理由がないのに債務の本旨に従った債務の履行をしないことをいい（民法415条）、次の3つに分類されます。
① 履行遅滞
債務の履行時期に，それが可能であるのに債務者が債務を履行しないこと。
② 履行不能
債務の履行が，成立の時には可能であったが，その後発生した債務者の責に帰すべき事由により不能となること。
③ 不完全履行
債務の履行として、とにかく一応の履行はなされたが、それが不完全であった、すなわち債務の本旨に従ったものでない場合をいう。

管理会社に債務不履行があったからといって、すぐに契約解除になるわけではありません。契約で定められている業務を履行しなかった場合、まず、管理組合は期限を決めて業務の履行をするように管理会社へ催告します。それでも業務を履行しなかった場合は、管理組合は契約を解除することができます。
例を挙げてみましょう。
・管理員が契約内で定められている清掃を行っていない。
・管理員が出勤時間になっても出社せず遅刻が続いている。または退社時間より早く退社している。
・管理担当者が常に期限内に書類を提出しない。
上記の場合は、1ヶ月間等、相当な期限を定めて管理員や管理担当者への指導をするように管理会社へ注意します。それにもかかわらず、期間内に改善がみられない場合は契約解除とともに損害賠償も請求することができます。

３．マンション管理業の登録取り消し処分

第２項に記載に該当する場合は、管理組合は契約解除することが可能です。管理会社が銀行取引を停止されたり、破産・会社更生・民事再生の申し立てを受ければ、会社として契約どおりの管理が行えなくなるので当然ですね。
また、マンション管理業の登録の取り消しの処分を受けた場合も同様ですが、これは何を意味するのでしょうか。管理会社の違反に対しての処分は、軽い方から指示処分→業務停止処分→登録取消処分となっています。
１．指示処分：是正改善のための措置を具体的に示して命令するもの。
２．業務停止処分：１年以内の期間を定めて管理業務の停止を命ずるもの。この期間、新たな広告や営業、契約は出来ない。
３．登録取消処分：国土交通省へのマンション管理業者登録を取り消すもの。これによりマンション管理業は出来なくなる。
契約書にさらっと、「マンション管理業の登録の取り消しの処分を受けたとき」なんて記載されていますが、管理会社が管理組合の資産を横領するなど悪事を働いたことにより、マンション管理業者登録が取り消されてしまう訳ですから、当然にマンション管理業が行えません。

４．まとめ

契約の解除を相手方に一方的に進められては、管理組合も管理会社も困ってしまいますよね。マンション管理は日々、続いていくものです。債務不履行の場合は、一度は管理組合へも管理会社へもチャンスを与えることになっています。ただし、会社として業務が行えない場合は直ちに契約の解除をすることができるような契約となっているのです。こういった事態にならないためにも、日常から管理会社と良好な信頼関係を築いていくことが大切ですね。