マンションの大規模修繕工事|工事費用の妥当性の目安とは

福田 純行 福田 純行

こんにちは、福田です。

普段都会の空気を吸っていると、無性に違う空気が吸いたくなるこの頃です。

私の住んでいるマンションは65棟・1500所帯の元住宅公団の総合団地で、敷地の中には小さな森がありとても自然豊かなところです。

また、季節によっては東京湾のすぐそばで徒歩45秒の東京湾でハゼ釣りもできるところなのですが、なぜか別な空気が吸いたくなります…、不思議です。

さて今回は大規模修繕工事の工事費用の妥当性の目安についてご紹介します。

大規模修繕工事の工事費用の[2]

目次

  • 同じ戸数でも階数による違い
  • 大規模修繕工事費用の目安
  • まとめ

※この記事は2016年8月26日に公開したものを一部修正し、2017年5月13日に再公開しています。

同じ戸数でも階数による違い

私はあなぶきセザールサポートに入社する6年前までは、ある大手の改修設計専門のコンサルタント設計事務所にいました。
そこではじめて「大規模修繕工事」に遭遇したわけです。

今まで新築設計専門の設計事務所にいたわけですから、ある意味同じ建築業界でこんな世界があるのだと驚きでした。

その後、約10年以上分譲マンションの大規模修繕工事のコンサルティングにかかわる仕事を経験して、ある程度の大規模修繕工事の工事費の実情が把握できるようになりました。

よく戸当たりの工事費が比較されますが、これは意外にも間違っていることで、意味のないことがわかるようになりました。

例えば同じ50戸のマンションで11階建てと5階建てを比較した場合、屋上の面積はどちらが大きいでしょうか?

そうですね、5階建てのほうが広いですね。約2倍の差があります。
(但し、外壁の面積は各戸の独立性が高い分、11階建てのほうが増えます)

無題

もうお分かりですね。同じ50戸のマンションでも戸当たり価格は決して同じではありません。

まだこれ以外に工事費に影響のある事象が実はたくさんあります。

各戸にアルコーブのある場合、共用廊下の随所に吹き抜けがある場合、そして最も影響が大きいのが各戸の専有面積の違いなのです。

極端な例ですが同じ50戸のワンルームマンションとファミリーマンションとでは戸当たり工事費の違いは約2~3倍近くにもなります。

そこで、同じ土俵で比較が可能な専有面積当たりの工事費の算出を行います。
そして、㎡あたりの単価の比較を行うことで比較が可能になります。

もちろん、合計専有面積がほぼ同じマンションであっても戸数、窓、玄関扉、先ほどの屋上面積等の数量の違いにより完全に比較することはできませんが、㎡あたりの単価の比較は戸当たり工事費の比較より断然わかりやすく、納得性のあるデータになります。

ご参考までに過去のデータの集積結果より簡単な表を作成しました。

 大規模修繕工事費用の目安

大規模修繕工事の工事費の目安を用いて計算する方法とは?

1.マンションの各戸の専有面積合計を算出する。
2.下記の表より、マンションの種類の目安の金額を算出


3.そして合計専有面積に目安金額を乗じる。

※例題:
合計専有面積:2200.0㎡ マンションのタイプが6階以下の低層タイプなので21,000円×2200.0㎡= 46,200,000円となります。
36戸(専有面積:61.0㎡)のマンションですので戸当たり約128万円(税別) となります。

まとめ

今回ご紹介した大規模修繕工事の工事費価格の比較は、実はこれでも単純な比較方法です。

実際はいろいろな角度からの比較が必要になります。
ブログ上ではすべてを語り尽すことは出来ませんのであしからずここまででお許しください。

なぜ比較が必要なのか、それは工事費の妥当性の目安にしたいからです。

誰もが無駄なお金は使いたくありません。
不透明な建築費のイメージはいまだにわれわれ当事者でもわからないことが多すぎます。

ある建築資材メーカーの公表価格は実際に工事業者が取引する際、何パーセントオフになるのでしょうか?
メーカー希望小売価格300万円の新車をディラーが仕入れる価格は一体いくらになるのでしょうか?
全く同じことがいえます。

仮にこの知りえない価格が判明してもきっと落胆するだけでしょう。ものの価格には企業の利益が含まれていますからね。

知らなくてもよいことはきっとあるのかも知れませんね。

わたくしたちのこのささやかなデータが管理組合の方々の大規模修繕工事の工事予算の目安になれば幸いです。

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福田 純行

福田 純行

あなぶきセザールサポート 匠事業部:福田 純行(ふくだ よしゆき)
前職の設計事務所時代に手掛けた設計・監理物件は北海道は北見市から南は長崎の佐世保市まで。今となってはとても懐かしい。現在は主にマンションの大規模修繕工事に関するコンサルティング(大規模修繕工事の改修設計・長期修繕計画(案)の作成等)を担当。人が住むマンションのストーリーを一つずつ守るのが役目です。
目指せ、「チェンジ・ザ・ワールド」・E.クリプトン・・・・グルーブな仕事を
皆さんのために。
有資格:一級建築士
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