マンションの大規模修繕工事|工事費用の妥当性の目安とは

福田 純行 福田 純行

こんにちは、福田です。

普段都会の空気を吸っていると、無性に違う空気が吸いたくなるこの頃です。

私の住んでいるマンションは65棟・1500所帯の元住宅公団の総合団地で、敷地の中には小さな森があり、とても自然豊かなところです。

また、季節によってはすぐそばの東京湾でハゼ釣りもできるところなのですが、なぜか別な空気が吸いたくなります…。

さて、今回は『大規模修繕工事の工事費用の妥当性の目安について』ご紹介します。

大規模修繕工事の工事費用の[2]

 

 

戸数が同じでも階数によって違いがでる

私は以前、ある大手の改修設計専門のコンサルタント設計事務所にいました。
そこではじめて「マンションの大規模修繕工事」に遭遇したわけです。

今まで新築設計専門の設計事務所にいたわけですから、同じ建築業界でこんな世界があるのだ!と驚きでした。

その後、約10年以上分譲マンションの大規模修繕工事のコンサルティングにかかわる仕事を経験して、ある程度、大規模修繕工事の工事費の実情が把握できるようになりました。

マンションの大規模修繕工事では、よく『戸当たりの工事費』が比較されますが、これは意外にも間違っていることで、意味のないことがわかるようになりました。

例えば同じ50戸のマンションで11階建てと5階建てを比較した場合、屋上の面積はどちらが大きいでしょうか?

そうですね、5階建てのほうが広いですね。約2倍の差があります。
(但し、各戸の独立性が高い分、外壁の面積は11階建てのほうが増えます)

無題

もうお分かりですよね。同じ50戸のマンションでも戸当たり価格は決して同じではありません。

まだこれ以外にも工事費に影響のある事象が実はたくさんあります。

「各戸にアルコーブのある場合」

「共用廊下の随所に吹き抜けがある場合」

そして最も影響が大きいのが

「各戸の専有面積の違い」

なのです。

極端な例ですが同じ50戸のワンルームマンションとファミリーマンションとでは戸当たり工事費の違いは約2~3倍近くにもなります。

そこで、同じ土俵で比較が可能な専有面積当たりの工事費の算出』を行います。
そして、㎡あたりの単価の比較を行うこと』で正しい比較が可能になります。

もちろん、合計専有面積がほぼ同じマンションであっても「戸数」、「窓」、「玄関扉」、先ほどの「屋上面積等の数量の違い」により完全な比較をすることはできませんが、㎡あたりの単価の比較は戸当たり工事費の比較より断然わかりやすく、納得性のあるデータになります。

ご参考までに過去のデータの集積結果より簡単な表を作成しました。

 マンション大規模修繕工事費用の目安

大規模修繕工事の工事費の目安を用いて計算する方法とは?

1.マンションの各戸の専有面積合計を算出する
2.下記の表より、マンションの種類の目安の金額を算出


3.合計専有面積に目安金額を乗じる。

<例>
合計専有面積:2,200.0㎡
総戸数:36戸
階数:地上5階建て

6階以下の低層タイプのマンションですので、

専有面積㎡単価21,000円×専有面積2,200.0㎡= 46,200,000円
(36戸のマンションですので戸当たりの単価は約128万円です。)

 

まとめ

今回ご紹介したマンション大規模修繕工事の工事費価格の比較は、実はこれでも単純な比較方法です。

実際は、もっと色んな角度からの比較が必要になります。
この記事で全てを語り尽すことは出来ませんのであしからずここまででお許しください…。

「なぜ比較が必要なのか」それは工事費の妥当性の目安にしたいからです。

誰もが無駄なお金は使いたくありませんよね。
不透明な建築費のイメージは、いまだにわれわれ当事者でも分からないこともあります。

ある建築資材メーカーの公表価格は実際に工事業者が取引する際、何パーセントオフになるのでしょうか?
メーカー希望小売価格300万円の新車をディラーが仕入れる価格は一体いくらになるのでしょうか?
全く同じことがいえますよね。

仮にこの知りえない価格が判明してもきっと落胆するだけでしょう。当然モノの価格には企業の利益が含まれていますから、知らなくてもよいことはきっとあるのかも知れませんね…。

このささやかなデータが管理組合の方々の大規模修繕工事の工事予算の目安になれば幸いです。

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福田 純行

福田 純行

あなぶきハウジングサービス:福田 純行(ふくだ よしゆき)
前職の設計事務所時代に手掛けた設計・監理物件は北海道は北見市から南は長崎の佐世保市まで。今となってはとても懐かしい。現在は主にマンションの大規模修繕工事に関するコンサルティング(大規模修繕工事の改修設計・長期修繕計画(案)の作成等)を担当。人が住むマンションのストーリーを一つずつ守るのが役目です。
目指せ、「チェンジ・ザ・ワールド」・E.クリプトン・・・・グルーブな仕事を
皆さんのために。
有資格:一級建築士
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